Les étrangers achètent 11 % de logements de plus en Espagne : à Málaga, ils représentent déjà 37 % des ventes

L’achat de logements par des étrangers en Espagne a augmenté de 11 % au deuxième trimestre 2026 : plus de 26 800 opérations, soit 15,98 % de l’ensemble du marché. Le plus frappant n’est pas seulement la hausse, mais le contraste : sur ce même trimestre, le total des ventes a reculé de 2,3 % et celles signées par des Espagnols ont baissé de 4 %. L’argent international a été le seul à progresser. Et à Málaga, il a progressé deux fois plus vite que la moyenne nationale.

Combien de logements les étrangers achètent-ils en Espagne ?

Les données du deuxième trimestre 2026, issues du Colegio de Registradores et analysées par le promoteur Sonneil, dessinent deux marchés qui vont dans des directions opposées. L’acheteur national a ralenti, pénalisé par les prix et par le coût du financement. L’acheteur étranger, non. Lorsque l’on compare ces chiffres à d’autres sources, il faut garder à l’esprit que les registradores comptabilisent chaque vente au moment de son inscription, plusieurs semaines après la signature devant notaire ; leurs chiffres ne coïncident donc pas avec les statistiques notariales du même trimestre.

Résultat : le poids de l’acheteur international est passé de 14,10 % à 15,98 % du marché en seulement douze mois. Gagner près de deux points de part en un an est un mouvement important sur un marché de cette taille, et il ne tient pas à une opération ponctuelle : il s’explique par une multitude de décisions individuelles prises dans le même sens.

Une nuance mérite d’être bien comprise, car elle change la lecture. Selon Sonneil, la croissance n’est pas tirée principalement par les nationalités qui achètent traditionnellement une résidence secondaire, en hausse de 3,3 % dans leur ensemble, mais par les étrangers qui vivent et travaillent déjà en Espagne et qui achètent surtout une résidence principale. C’est là qu’apparaissent les fortes hausses : la Roumanie progresse de 24 %, le Maroc de 20 % et l’ensemble des acheteurs sud-américains de 42 %. Le registre ne distingue pas entre résidence principale et secondaire ; la répartition se fait donc par nationalité et non par l’usage réel de chaque logement, mais elle reflète deux marchés différents que l’on présente souvent comme un seul.

Combien de logements les étrangers achètent-ils à Málaga ?

Málaga a enregistré 3 474 ventes internationales au cours du trimestre, soit 20,79 % de plus qu’un an auparavant, et les étrangers représentent désormais 37,01 % de toutes les opérations de la province : 3,72 points de plus qu’en 2025. Seule Alicante affiche un poids étranger plus élevé en Espagne. Autrement dit, dans la province de Málaga, plus d’un logement sur trois qui change de mains est aujourd’hui acheté par une personne venue de l’extérieur de l’Espagne.

Ces 37 % sont une moyenne provinciale, qu’il ne faut pas confondre avec ce qui se passe commune par commune. À Marbella, Estepona ou Benahavís, la proportion d’acheteurs étrangers est nettement supérieure ; dans les quartiers résidentiels de l’intérieur de la province, elle est bien inférieure. Le chiffre provincial mêle les deux réalités.

Quelles nationalités achètent le plus de logements en Espagne ?

Le classement par nationalité reste dominé par le Royaume-Uni, mais de très peu et avec une croissance quasi nulle. Parmi les nationalités que Sonneil associe à la résidence secondaire, et qui figurent dans le tableau, les Pays-Bas ont été le marché le plus dynamique du trimestre et talonnent désormais les Britanniques.

L’essor néerlandais et le recul belge de 17,6 % sont la partie la plus intéressante du tableau, car il s’agit de deux pays voisins, aux climats, aux revenus et aux habitudes de vacances similaires, qui évoluent en sens opposés. L’enseignement pratique pour le vendeur est que la demande internationale n’est pas un bloc homogène : elle se compose de marchés nationaux qui montent et descendent à des rythmes différents, et une stratégie de vente qui ne parle qu’anglais se prive d’une partie de l’acheteur qui progresse le plus aujourd’hui.

Pourquoi l’acheteur étranger résiste-t-il mieux que l’acheteur national ?

Andrés Pedrera, directeur général de Sonneil, résume la situation en affirmant que « le poids de l’acheteur international est désormais structurel dans les grandes destinations espagnoles ». Le mot clé est structurel : non pas un pic, mais une caractéristique permanente du marché.

Cette résistance repose sur des raisons assez concrètes, qu’il vaut la peine de comprendre car elles expliquent ce qui peut se passer dans les prochains trimestres :

• Moindre dépendance au crédit immobilier. Une part importante des acheteurs de résidence secondaire paie comptant ou avec un financement de son pays d’origine ; les taux d’intérêt espagnols l’affectent donc moins que l’acheteur local.
• Un autre point de comparaison. Celui qui arrive d’Amsterdam, de Munich ou de Londres compare les prix de la Costa del Sol à ceux de sa ville, et non à ceux d’il y a cinq ans à Málaga. La perception du « cher » est complètement différente.
• La décision n’est pas seulement financière. Le climat, la connexion aérienne, la santé et la qualité de vie pèsent autant que la rentabilité, et ces facteurs ne changent pas avec le cycle économique.
• Télétravail et résidence partagée. De plus en plus d’acheteurs passent six mois par an ici, ce qui transforme ce qui était autrefois un caprice de vacances en achat de résidence habituelle.

Ce que cela signifie si vous achetez ou vendez sur la Costa del Sol

Si vous vendez, l’information pertinente est que votre acheteur le plus probable dans la province de Málaga n’est pas espagnol. Cela a des conséquences opérationnelles : des fiches et des photographies préparées pour décider à distance, une documentation prête pour un acheteur qui ne peut pas passer chez le notaire quand bon lui semble, et une visibilité dans les langues des marchés en croissance, pas seulement en anglais.

Si vous achetez, le message est différent et plus inconfortable : vous ne rivalisez pas sur le prix avec le marché local, mais avec une demande internationale qui continue de croître pendant que la demande nationale ralentit. Dans les zones prime, cela signifie moins de marge de négociation que ne le suggèrent les gros titres sur le refroidissement du marché. Voici les médianes des prix d’offre dans trois des communes où se concentre cet acheteur, d’après notre rapport de marché de la Costa del Sol d’août 2026, réalisé sur 8 808 propriétés actives :

Remarquez un détail souvent négligé : Benahavís a le prix médian le plus élevé et, en même temps, un €/m² plus bas que Marbella. Ce n’est pas une contradiction, mais une différence de produit — grandes villas avec terrain face à des appartements en centre-ville. Comparer les communes uniquement sur le prix médian conduit à des conclusions erronées ; il faut toujours regarder les deux colonnes.

Conclusion

Le deuxième trimestre 2026 offre une image claire : le marché espagnol s’ajuste légèrement et l’acheteur international soutient la Costa del Sol. Avec 37 % des opérations de Málaga aux mains d’étrangers et une progression de près de quatre points par an, la question n’est plus de savoir si l’acheteur international continuera de venir, mais comment préparer chaque opération pour lui. Si vous envisagez de vendre votre bien ou d’acheter sur la Costa del Sol, chez EVS PROPERTY GROUP nous travaillons chaque jour avec cette demande et nous pouvons vous dire, données de votre secteur précis à l’appui, quel acheteur vous avez en face de vous et à quel prix les ventes se concluent.

Questions fréquentes