Покупка жилья иностранцами в Испании выросла на 11 % во втором квартале 2026 года: более 26 800 сделок, или 15,98 % всего рынка. Примечателен не только рост, но и контраст: в том же квартале общее число сделок купли-продажи сократилось на 2,3 %, а сделок с участием испанцев — на 4 %. Международные деньги оказались единственными, которые росли. А в Малаге они выросли вдвое быстрее, чем в среднем по стране.
Сколько жилья покупают иностранцы в Испании?
Данные за второй квартал 2026 года, собранные Colegio de Registradores и проанализированные застройщиком Sonneil, рисуют два рынка, движущихся в противоположных направлениях. Испанский покупатель притормозил под давлением цен и стоимости финансирования. Иностранный — нет. При сравнении с другими источниками стоит помнить, что регистраторы учитывают каждую сделку в момент её регистрации, через несколько недель после подписания у нотариуса, поэтому их цифры не совпадают с нотариальной статистикой за тот же квартал.
| Сделки купли-продажи, 2 кв. 2026 | Сделок | Изменение за год |
|---|---|---|
| Всего по Испании | 167 934 | −2,3 % |
| Покупатели-испанцы | 141 100 | −4 % |
| Покупатели-иностранцы | 26 800 | +11 % |
В результате доля международных покупателей всего за двенадцать месяцев выросла с 14,10 % до 15,98 % рынка. Почти два процентных пункта доли за год — серьёзный сдвиг для такого крупного рынка, и это не следствие одной-единственной сделки: за ним стоит множество индивидуальных решений, принятых в одном направлении.
Есть нюанс, который важно понимать, потому что он меняет трактовку. По данным Sonneil, рост обеспечивают главным образом не те национальности, которые традиционно покупают вторую резиденцию (в совокупности они прибавили 3,3 %), а иностранцы, которые уже живут и работают в Испании и покупают в основном первое жильё. Именно здесь наблюдаются самые большие скачки: Румыния растёт на 24 %, Марокко — на 20 %, а совокупно покупатели из Южной Америки — на 42 %. Реестр не различает первое и второе жильё, поэтому деление проводится по национальности, а не по реальному назначению каждого дома, но оно отражает два разных рынка, которые часто принимают за один.
Сколько домов покупают иностранцы в Малаге?
Малага зафиксировала 3 474 международные сделки за квартал — на 20,79 % больше, чем годом ранее, и иностранцы уже составляют 37,01 % всех сделок в провинции: на 3,72 процентного пункта больше, чем в 2025 году. Больший вес иностранцев в Испании только в Аликанте. Иными словами, в провинции Малага сегодня более чем каждую третью квартиру или дом, меняющие владельца, покупает человек из-за пределов Испании.
| Провинция | Международные сделки | Доля от общего числа | Изменение за год |
|---|---|---|---|
| Аликанте | 5 710 | 46,43 % | +3,13 п. п. |
| Малага | 3 474 | 37,01 % | +3,72 п. п. |
| В среднем по Испании | 26 800 | 15,98 % | +1,88 п. п. |
Эти 37 % — среднее значение по провинции, и его не стоит путать с ситуацией в отдельных муниципалитетах. В Марбелье, Эстепоне или Бенаависе доля иностранных покупателей значительно выше; в жилых районах внутренней части провинции — заметно ниже. Цифра по провинции смешивает обе реальности.
Какие национальности покупают больше всего жилья в Испании?
Рейтинг по национальностям по-прежнему возглавляет Великобритания, но с минимальным отрывом и почти нулевым ростом. Среди национальностей, которые Sonneil относит к покупателям второй резиденции (именно они представлены в таблице), Нидерланды стали самым динамичным рынком квартала и уже дышат британцам в затылок.
| Страна | Сделок | Изменение за год | Доля |
|---|---|---|---|
| Великобритания | 1 843 | +0,7 % | 6,99 % |
| Нидерланды | 1 830 | +20,2 % | 6,94 % |
| Германия | 1 612 | +3,8 % | — |
| Франция | — | +7,9 % | — |
| Польша | — | +7,8 % | — |
| Бельгия | — | −17,6 % | — |
| Россия | — | −5,4 % | — |
| Швеция | — | −2,9 % | — |
Голландский подъём и бельгийский спад на 17,6 % — самая интересная часть картины: две соседние страны со схожим климатом, доходами и привычками в отношении отдыха движутся в противоположных направлениях. Практический вывод для продавца: международный спрос — не однородный блок, а совокупность национальных рынков, которые растут и падают в разном темпе, и стратегия продажи, ориентированная только на английский язык, отказывается от части покупателей, чей рынок сегодня растёт быстрее всего.
Почему иностранный покупатель держится лучше испанского?
Андрес Педрера, генеральный директор Sonneil, резюмирует ситуацию так: «вес международного покупателя уже носит структурный характер в крупных направлениях Испании». Ключевое слово — «структурный»: это не пик, а постоянная черта рынка.
За этой устойчивостью стоят вполне конкретные причины, и их стоит понимать, потому что они объясняют, что может произойти в ближайшие кварталы:
- Меньшая зависимость от ипотеки. Значительная часть покупателей второй резиденции платит наличными или использует финансирование в своей стране, поэтому испанские процентные ставки влияют на них меньше, чем на местных покупателей.
- Другая точка отсчёта. Тот, кто приезжает из Амстердама, Мюнхена или Лондона, сравнивает цены на Коста-дель-Соль с ценами в своём городе, а не с ценами пятилетней давности в Малаге. Восприятие «дорого» совершенно иное.
- Решение не только финансовое. Климат, авиасообщение, здравоохранение и качество жизни весят не меньше, чем доходность, а эти факторы не меняются вместе с экономическим циклом.
- Удалённая работа и смешанное проживание. Всё больше покупателей проводят здесь полгода, и то, что раньше было отпускной прихотью, превращается в покупку постоянного жилья.
Что это значит, если вы покупаете или продаёте на Коста-дель-Соль
Если вы продаёте, важно, что наиболее вероятный покупатель в провинции Малага — не испанец. Это имеет практические последствия: карточки объектов и фотографии, подготовленные для принятия решения на расстоянии; документы, готовые для покупателя, который не может заглянуть к нотариусу, когда ему вздумается; и присутствие на языках растущих рынков, а не только на английском.
Если вы покупаете, вывод иной и менее приятный: вы конкурируете по цене не с местным рынком, а с международным спросом, который продолжает расти, пока внутренний замедляется. В премиальных зонах это означает меньше возможностей для торга, чем следует из заголовков об охлаждении рынка. Вот медианные цены предложения в трёх муниципалитетах, где сосредоточен такой покупатель, по данным нашего отчёта о рынке Коста-дель-Соль за август 2026 года, подготовленного на основе 8 808 активных объектов:
| Муниципалитет | Медианная цена | Медиана €/м² |
|---|---|---|
| Бенаависа | 1 200 000 € | 5 418 |
| Марбелья | 950 000 € | 5 939 |
| Эстепона | 649 000 € | 4 671 |
Обратите внимание на деталь, которую часто упускают: у Бенаависы самая высокая медианная цена и при этом более низкая цена за м², чем в Марбелье. Это не противоречие, а разница в продукте — большие виллы с участком против апартаментов в центре. Сравнение муниципалитетов только по медианной цене приводит к неверным выводам; всегда нужно смотреть на оба столбца.
Вывод
Второй квартал 2026 года оставляет чёткую картину: испанский рынок слегка корректируется, а международный покупатель поддерживает Коста-дель-Соль. Когда 37 % сделок в Малаге приходится на иностранцев, а их доля растёт почти на четыре пункта в год, вопрос уже не в том, продолжит ли международный покупатель приезжать, а в том, как готовить каждую сделку с расчётом на него. Если вы подумываете продать своё жильё или купить на Коста-дель-Соль, мы в EVS PROPERTY GROUP ежедневно работаем с этим спросом и можем на данных по вашему конкретному району сказать, какой покупатель перед вами и по какой цене закрываются сделки.
Часто задаваемые вопросы
Могут ли иностранцы покупать жильё в Испании, не являясь резидентами?
Да. Ограничений по национальности и обязанности проживать в Испании не существует. Достаточно получить NIE (идентификационный номер иностранца), открыть испанский банковский счёт и подтвердить происхождение средств. Единственное исключение — земельные участки, объявленные представляющими интерес для обороны страны: для них требуется предварительное разрешение военных органов.
Какой процент жилья в Малаге покупают иностранцы?
37,01 % всех сделок купли-продажи в провинции Малага во втором квартале 2026 года против 33,29 % годом ранее. Это вторая провинция Испании по доле иностранных покупателей, уступающая только Аликанте.
Какая иностранная национальность покупает больше всего жилья в Испании?
Великобритания по-прежнему первая по объёму — 1 843 сделки и доля 6,99 %, — но практически наравне с Нидерландами (1 830 сделок, 6,94 %), которые растут на 20,2 % в год против 0,7 % у британцев. При нынешних темпах лидерство может перейти к другим.
Если общее число продаж снижается, подходящее ли сейчас время для продажи на Коста-дель-Соль?
Снижение на 2,3 % — общенациональный показатель, который отражает в первую очередь испанского покупателя. В провинции Малага сделки с иностранцами за тот же период выросли на 20,79 %, так что сегмент, имеющий наибольший вес на побережье, растёт, а не падает. Решающее значение имеют конкретный район и тип жилья, а не средний показатель по стране.
Сколько стоит купить жильё в Марбелье в 2026 году?
Медианная цена предложения в Марбелье — 950 000 €, медиана — 5 939 €/м², по данным нашего отчёта о рынке за август 2026 года. Разброс очень велик: апартаменты в центре Марбельи и вилла на Milla de Oro относятся к разным рынкам, поэтому медиана служит ориентиром, а не оценкой.
Что дальше? После чтения полезнее всего взглянуть на реальный рынок: посмотрите объекты по городам или напишите нам в WhatsApp, что вы ищете — район, бюджет, сроки, — и мы подготовим подборку под вас, без обязательств.
Также может пригодиться: продать недвижимость инвестировать на Коста-дель-Соль бесплатная оценка ежемесячный отчёт о ценах
