Gli stranieri comprano l'11 % di case in più in Spagna: a Málaga sono già il 37 % delle vendite

L’acquisto di abitazioni da parte di stranieri in Spagna è cresciuto dell’11 % nel secondo trimestre del 2026: oltre 26.800 operazioni, il 15,98 % dell’intero mercato. Ciò che colpisce non è solo l’aumento, ma il contrasto: nello stesso trimestre le compravendite totali sono calate del 2,3 % e quelle firmate da spagnoli sono arretrate del 4 %. Il denaro internazionale è stato l’unico a crescere. E a Málaga è cresciuto il doppio della media nazionale.

Quante case comprano gli stranieri in Spagna?

I dati del secondo trimestre del 2026, del Colegio de Registradores e analizzati dal promotore Sonneil, descrivono due mercati che vanno in direzioni opposte. L’acquirente nazionale ha frenato, schiacciato dai prezzi e dal costo del finanziamento. L’acquirente straniero no. Quando si confrontano questi dati con altre fonti, conviene ricordare che i registradores contano ogni compravendita nel momento in cui viene iscritta, settimane dopo la firma davanti al notaio, quindi le loro cifre non coincidono con le statistiche notarili dello stesso trimestre.

Il risultato è che il peso dell’acquirente internazionale è passato dal 14,10 % al 15,98 % del mercato in soli dodici mesi. Guadagnare quasi due punti di quota in un anno è un movimento importante in un mercato così grande, e non dipende da una singola operazione: si spiega con molte decisioni individuali prese nella stessa direzione.

C’è una sfumatura da capire bene, perché cambia la lettura. Secondo Sonneil, la crescita non è trainata principalmente dalle nazionalità che tradizionalmente comprano una seconda casa, che nel complesso salgono del 3,3 %, ma da quelle di stranieri che già vivono e lavorano in Spagna e che acquistano soprattutto la prima casa. È lì che compaiono i grandi balzi: la Romania cresce del 24 %, il Marocco del 20 % e l’insieme degli acquirenti sudamericani del 42 %. Il registro non distingue tra prima e seconda casa, quindi la suddivisione è per nazionalità e non per l’uso reale di ciascuna abitazione, ma rispecchia due mercati diversi che spesso vengono contati come uno solo.

Quante case comprano gli stranieri a Málaga?

Málaga ha registrato 3.474 compravendite internazionali nel trimestre, il 20,79 % in più rispetto a un anno prima, e gli stranieri rappresentano ormai il 37,01 % di tutte le operazioni della provincia: 3,72 punti in più rispetto al 2025. Solo Alicante ha un peso straniero maggiore in Spagna. In altre parole, nella provincia di Málaga oggi più di una casa su tre che cambia proprietario viene acquistata da qualcuno proveniente da fuori della Spagna.

Quel 37 % è una media provinciale e conviene non confonderlo con ciò che accade comune per comune. A Marbella, Estepona o Benahavís la proporzione di acquirenti stranieri è molto superiore; nei quartieri residenziali dell’entroterra della provincia, nettamente inferiore. La cifra provinciale mescola le due realtà.

Quali nazionalità comprano più case in Spagna?

La classifica per nazionalità è ancora guidata dal Regno Unito, ma per un soffio e con una crescita quasi piatta. Tra le nazionalità che Sonneil associa alla seconda casa, che sono quelle riportate nella tabella, i Paesi Bassi sono stati il mercato più dinamico del trimestre e ormai incalzano da vicino i britannici.

Il boom olandese e il calo belga del 17,6 % sono la parte più interessante del quadro, perché si tratta di due paesi vicini, con climi, redditi e abitudini di vacanza simili, che si muovono in direzioni opposte. La lezione pratica per chi vende è che la domanda internazionale non è un blocco omogeneo: è composta da mercati nazionali che salgono e scendono a ritmi diversi, e una strategia di vendita che parli solo inglese rinuncia a una parte dell’acquirente che oggi cresce di più.

Perché l’acquirente straniero resiste meglio di quello nazionale?

Andrés Pedrera, amministratore delegato di Sonneil, riassume la situazione dicendo che «il peso dell’acquirente internazionale è ormai strutturale nelle grandi destinazioni spagnole». La parola chiave è strutturale: non un picco, ma una caratteristica permanente del mercato.

Dietro questa resistenza ci sono ragioni piuttosto concrete, e vale la pena comprenderle perché spiegano cosa può accadere nei prossimi trimestri:

• Minore dipendenza dal mutuo. Una parte importante degli acquirenti di seconda casa paga in contanti o con un finanziamento del proprio paese d’origine, quindi i tassi di interesse spagnoli lo influenzano meno rispetto all’acquirente locale.
• Un altro termine di paragone. Chi arriva da Amsterdam, Monaco o Londra confronta i prezzi della Costa del Sol con quelli della propria città, non con quelli di cinque anni fa a Málaga. La percezione di «caro» è completamente diversa.
• La decisione non è solo finanziaria. Clima, collegamenti aerei, sanità e qualità della vita pesano quanto la redditività, e questi fattori non cambiano con il ciclo economico.
• Telelavoro e residenza mista. Sempre più acquirenti trascorrono qui sei mesi l’anno, e questo trasforma quello che prima era un capriccio da vacanza in un acquisto di abitazione abituale.

Cosa significa tutto questo se compri o vendi sulla Costa del Sol

Se vendi, il dato rilevante è che il tuo acquirente più probabile nella provincia di Málaga non è spagnolo. Questo ha conseguenze operative: schede e fotografie preparate per decidere a distanza, documentazione pronta per un acquirente che non può passare dal notaio quando vuole, e visibilità nelle lingue dei mercati in crescita, non solo in inglese.

Se compri, il messaggio è diverso e più scomodo: non stai competendo sul prezzo con il mercato locale, ma con una domanda internazionale che continua a crescere mentre quella nazionale rallenta. Nelle zone prime questo significa meno margine di trattativa di quanto suggeriscano i titoli sul raffreddamento del mercato. Ecco le mediane dei prezzi di offerta in tre dei comuni in cui si concentra questo acquirente, secondo il nostro rapporto di mercato sulla Costa del Sol di agosto 2026, elaborato su 8.808 proprietà attive:

Nota un dettaglio che spesso passa inosservato: Benahavís ha il prezzo mediano più alto e, allo stesso tempo, un €/m² più basso di Marbella. Non è una contraddizione, è una differenza di prodotto — grandi ville con giardino contro appartamenti in centro. Confrontare i comuni solo in base al prezzo mediano porta a conclusioni sbagliate; bisogna sempre guardare entrambe le colonne.

Conclusione

Il secondo trimestre del 2026 lascia un quadro chiaro: il mercato spagnolo si assesta leggermente e l’acquirente internazionale sostiene la Costa del Sol. Con il 37 % delle operazioni di Málaga in mani straniere e in crescita di quasi quattro punti all’anno, la domanda non è più se l’acquirente internazionale continuerà a venire, ma come si prepara ogni operazione per lui. Se stai valutando di vendere la tua casa o di comprare sulla Costa del Sol, in EVS PROPERTY GROUP lavoriamo ogni giorno con questa domanda e possiamo dirti, con dati della tua zona specifica, quale acquirente hai davanti e a quale prezzo si sta chiudendo.

Domande frequenti

Gli stranieri possono comprare casa in Spagna senza essere residenti?

Sì. Non esiste alcuna restrizione per nazionalità né l’obbligo di risiedere in Spagna. Basta ottenere il NIE (numero di identificazione per stranieri), aprire un conto bancario spagnolo e poter giustificare l’origine dei fondi. L’unica eccezione sono i terreni dichiarati di interesse per la difesa nazionale, che richiedono una previa autorizzazione militare.

Quale percentuale delle case di Málaga viene acquistata da stranieri?

Il 37,01 % di tutte le compravendite della provincia di Málaga nel secondo trimestre del 2026, rispetto al 33,29 % di un anno prima. È la seconda provincia della Spagna per peso dell’acquirente straniero, dietro solo ad Alicante.

Quale nazionalità straniera compra più case in Spagna?

Il Regno Unito è ancora primo per volume, con 1.843 operazioni e una quota del 6,99 %, ma praticamente in parità con i Paesi Bassi (1.830 operazioni, 6,94 %), che crescono del 20,2 % annuo contro lo 0,7 % britannico. Al ritmo attuale, il primato può cambiare di mano.

Se le vendite totali calano, è un buon momento per vendere sulla Costa del Sol?

Il calo del 2,3 % è un dato nazionale che riflette soprattutto l’acquirente spagnolo. Nella provincia di Málaga le operazioni con stranieri sono salite del 20,79 % nello stesso periodo, quindi il segmento che pesa di più sulla costa sta crescendo, non calando. Ciò che conta è la zona specifica e il tipo di abitazione, non la media del paese.

Quanto costa comprare casa a Marbella nel 2026?

Il prezzo mediano di offerta a Marbella è di 950.000 €, con una mediana di 5.939 €/m², secondo il nostro rapporto di mercato di agosto 2026. La forbice è molto ampia: un appartamento nel centro di Marbella e una villa nel Golden Mile appartengono a mercati diversi, quindi la mediana serve come riferimento, non come perizia.