Sí: para comprar casa en España siendo italiano no hace falta ningún permiso ni existe restricción alguna, porque como ciudadano de la Unión Europea puedes adquirir una vivienda en las mismas condiciones que un español. Solo necesitas un NIE. En la Costa del Sol, los gastos de compra de una vivienda de segunda mano rondan el 7,5–8 % del precio, e incluyen el impuesto de Andalucía, la notaría, el registro y la gestoría.
Esta guía recorre el proceso paso a paso, con los impuestos y gastos de la compra, los precios por municipio y lo que tributa un propietario después. Los precios proceden del Informe de mercado EVS de noviembre de 2026 y son precios de oferta, no de venta.
¿Puede un italiano comprar una vivienda en España?
Puede, sin límites ni autorizaciones previas. El único requisito es el NIE, el número de identificación de extranjero. El codice fiscale italiano no lo sustituye: para firmar la escritura, abrir una cuenta o contratar una hipoteca en España te lo pedirán igualmente.
Si comprarás para venir de vacaciones o para alquilar, no tienes que mudarte ni registrarte. En cambio, si vas a vivir en España más de tres meses, tendrás que inscribirte como ciudadano de la Unión mediante el certificado de registro, conocido como «NIE verde». Para una compra sin traslado, ese trámite no es necesario.
¿Qué pasos tiene la compra?
- Fijar el presupuesto, sumando los gastos de compra, y elegir la zona.
- Obtener el NIE y abrir una cuenta en un banco español.
- Hacer la oferta y reservar. En el contrato de arras se suele entregar un depósito de alrededor del 10 % del precio; es una costumbre, no una norma legal. En las arras penitenciales (artículo 1454 del Código Civil), si el comprador desiste pierde lo entregado, y si desiste el vendedor devuelve el doble.
- Encargar la revisión jurídica a un abogado independiente: nota simple, cargas, licencias y deudas de comunidad e IBI.
- Firmar la escritura ante notario, en persona o mediante poder notarial si no puedes viajar. El documento está en español, así que quien no lo entienda necesitará un intérprete o un representante.
- Inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad y cambiar a tu nombre los contratos de suministros.
El pago se hace en euros por transferencia SEPA ordinaria, sin cambio de divisa, ya que Italia y España pertenecen a la zona euro. Si necesitas hipoteca como no residente, los bancos suelen financiar alrededor del 60–70 % del valor.
¿Cómo consigue el NIE un ciudadano italiano?
El trámite se hace con el formulario EX-15 y una tasa de 9,84 € (modelo 790, código 012, según la sede electrónica de la Policía a 15 de noviembre de 2026). Hay tres vías para el NIE para italianos:
- En persona en España, en la Policía Nacional, con cita previa.
- Antes del viaje, en el consulado de España que te corresponda; en Italia hay consulados generales en Roma, Milán y Nápoles.
- A través de un representante con poder notarial.
Cada comprador necesita su propio NIE: si compran dos personas, hacen falta dos. Sin él no se puede firmar la escritura, abrir cuenta ni formalizar una hipoteca.
¿Qué impuestos y gastos se pagan al comprar en Andalucía?
Los impuestos al comprar vivienda en Andalucía dependen de si es de segunda mano o de obra nueva.
| Concepto | Segunda mano | Obra nueva |
|---|---|---|
| Impuesto principal | ITP 7 % (tipo único, Ley 5/2021 de Andalucía) | IVA 10 % + AJD 1,2 % |
| Total aproximado sobre el precio | 7,5–8 % (con notaría, registro y gestoría) | Alrededor del 12 % |
Un ejemplo de cálculo: en un piso de segunda mano de 300.000 €, el ITP es de 21.000 €, y con el resto de gastos el total ronda los 22.500–24.000 €.
La comisión de la agencia en una compraventa la paga el vendedor; el comprador de EVS no la abona. Si el vendedor no es residente, el comprador retiene el 3 % del precio y lo ingresa en Hacienda (modelo 211). Es parte del precio, no un coste adicional.
¿Cuánto cuesta la vivienda en la Costa del Sol?
Estos son los precios medianos de oferta por municipio, según el Informe de mercado EVS de noviembre de 2026, sobre 8.432 anuncios de nuestro catálogo. Son precios de oferta, no de operaciones cerradas.
| Municipio | Precio mediano | €/m² (mediana) |
|---|---|---|
| Manilva | 359.000 € | 3.398 €/m² |
| Torremolinos | 500.000 € | 4.468 €/m² |
| Mijas | 549.000 € | 4.317 €/m² |
| Fuengirola | 549.000 € | 5.314 €/m² |
| Estepona | 625.900 € | 4.825 €/m² |
| Málaga | 625.800 € | 4.977 €/m² |
| Benalmádena | 630.000 € | 4.569 €/m² |
| Marbella | 950.000 € | 6.053 €/m² |
Manilva es el municipio con el precio mediano más bajo de la tabla y Marbella el más alto. Benalmádena, Mijas y Fuengirola son las ciudades más cercanas a nuestra oficina.
¿Qué impuestos paga después un propietario residente en Italia?
En España
Como propietario no residente, presentas la declaración del modelo 210 (IRNR). Los residentes en la UE, y por tanto en Italia, tributan al 19 %; los residentes fuera de la UE y el EEE, al 24 %.
- Vivienda que no se alquila: se tributa por una renta imputada del 1,1 % del valor catastral si este se revisó en los últimos 10 años, o del 2 % si no; sobre esa base se aplica el 19 %.
- Vivienda alquilada: 19 % sobre los ingresos, y los residentes en la UE pueden deducir los gastos directamente vinculados al alquiler.
- IBI: impuesto municipal anual sobre inmuebles, cuyo tipo depende de cada ayuntamiento.
En Italia
Entre España e Italia rige un convenio para evitar la doble imposición, firmado en Roma el 8 de septiembre de 1977 y publicado en el BOE el 22 de diciembre de 1980. En Italia, los inmuebles en el extranjero se declaran en el quadro RW y están sujetos al IVIE, el impuesto sobre el valor de los inmuebles en el extranjero. El importe depende de la normativa italiana vigente cada año, así que conviene confirmar el cálculo con tu commercialista en Italia antes de comprar.
¿Cómo trabaja una inmobiliaria de la Costa del Sol con compradores italianos?
EVS PROPERTY GROUP SL es una inmobiliaria con oficina en Av. de Mijas 1, puerta 1, 29630 Benalmádena (Málaga), constituida el 12 de mayo de 2022 e inscrita en el Registro Mercantil de Málaga (CIF B10686459). Atendemos de lunes a viernes, de 9:00 a 17:30, en el +34 951 12 40 59 y en info@evsproperty.com.
Para que quede claro desde el principio: no tenemos personal que hable italiano. Con los compradores de Italia trabajamos en español o en inglés; la web sí puede leerse en italiano. Atendemos también en ruso.
Nuestro catálogo supera los 10.000 inmuebles, entre propios y los de la red MLS Resales-Online, en Málaga, Benalmádena, Torremolinos, Fuengirola, Mijas, Marbella, Estepona y el resto de la Costa del Sol. Nos encargamos de la búsqueda, las visitas y la negociación del precio, y coordinamos el NIE, el banco, la hipoteca y la notaría; la compra puede hacerse entera a distancia. Antes de la reserva calculamos los impuestos y gastos de cada inmueble. La revisión jurídica la hace un abogado independiente y las declaraciones fiscales, un asesor fiscal. Contamos con un seguro de responsabilidad civil profesional de MAPFRE España de hasta 150.000 € por siniestro.
Conclusión
Para un italiano, comprar en la Costa del Sol es un proceso sin barreras legales: NIE, cuenta bancaria, revisión jurídica, escritura y registro. Lo que más conviene ajustar de antemano son los gastos, en torno al 7,5–8 % en segunda mano y al 12 % en obra nueva, y la fiscalidad posterior en ambos países. Si quieres comparar municipios y conocer el coste total de un inmueble concreto antes de reservar, puedes escribir a EVS Property y lo calcularemos contigo, en español o en inglés.
Preguntas frecuentes
¿Puede un italiano comprar casa en España?
Sí. Como ciudadano de la UE no necesita permisos ni autorizaciones; solo el NIE.
¿Necesito NIE si ya tengo codice fiscale?
Sí. El codice fiscale italiano no sustituye al NIE, que hace falta para firmar la escritura, abrir cuenta y pedir una hipoteca.
¿Cuánto se paga de impuestos al comprar en Andalucía?
En segunda mano, el ITP es del 7 %, y con notaría, registro y gestoría el total ronda el 7,5–8 %. En obra nueva, IVA del 10 % más AJD del 1,2 %, alrededor del 12 % en total.
¿Hay convenio de doble imposición entre España e Italia?
Sí. Se firmó en Roma el 8 de septiembre de 1977 y se publicó en el BOE el 22 de diciembre de 1980. Cómo se aplica en tu caso, consúltalo con tu commercialista.
¿Atiende EVS en italiano?
No tenemos personal que hable italiano. Atendemos en español, inglés y ruso, y la web puede leerse en italiano.
¿Y ahora qué? Lo más útil después de leer es mirar el mercado real: echa un vistazo a las propiedades por ciudad o cuéntanos por WhatsApp qué buscas — zona, presupuesto, plazos — y te preparamos una selección a medida, sin compromiso.
También te puede servir: vender tu propiedad invertir en la Costa del Sol valoración gratuita informe mensual de precios
