Si se separa a los extranjeros residentes y no residentes, el mapa de la compra de vivienda en España cambia por completo: en el conjunto del país, el 61 % de las viviendas que compran extranjeros ya las adquieren personas que viven aquí, mientras que en la provincia de Málaga siete de cada diez compras extranjeras las firman no residentes. Son datos notariales del primer semestre de 2026 publicados por el Ministerio de Vivienda.
La entidad financiera UCI describe un cambio de fondo en la demanda internacional: el comprador extranjero ya no busca solo una segunda residencia o una inversión, sino cada vez más un hogar donde instalarse por trabajo o para quedarse. Según su análisis, el importe medio que pagan los extranjeros por una vivienda ronda los 204.365 euros, un 40 % más que en 2019. La pregunta es si esa tendencia ha llegado también a la Costa del Sol.
¿Los extranjeros compran en España para vivir o para invertir?
A escala nacional, la balanza se ha inclinado claramente hacia quien vive en España. En 2015, los extranjeros residentes firmaban el 49 % de las compras hechas por extranjeros; en 2019, el 57 %; en 2025, el 60 %, y en el primer semestre de 2026, el 61 %.
Entre enero y junio de 2026, los extranjeros residentes compraron 34.985 viviendas, casi un 10 % menos que un año antes, y los no residentes, 22.610, un 17 % menos. Las dos cifras bajan, pero la del comprador de fuera cae casi el doble. Un matiz importante: la estadística clasifica al comprador por su lugar de residencia, no por el uso que dará a la casa.
¿Dónde compra más el extranjero residente y dónde el no residente?
La media nacional esconde mercados muy distintos. La tabla compara, para el primer semestre de 2026, el peso de cada perfil sobre el total de compraventas de la provincia y la parte de las compras extranjeras que hacen los residentes.
| Provincia | Compras de extranjeros (% del total) | Extranjeros residentes (% del total) | Extranjeros no residentes (% del total) | Residentes sobre compras extranjeras |
|---|---|---|---|---|
| Málaga | 38,1 % | 11,3 % | 26,8 % | 29,7 % |
| Alicante | 47,7 % | 15,4 % | 32,3 % | 32,2 % |
| Islas Baleares | 32,8 % | 11,7 % | 21,2 % | 35,5 % |
| Girona | 23,7 % | 11,9 % | 11,9 % | 50,0 % |
| Tarragona | 16,7 % | 13,1 % | 3,6 % | 78,2 % |
| Barcelona | 15,1 % | 13,7 % | 1,4 % | 90,7 % |
| Lleida | 13,2 % | 12,6 % | 0,5 % | 96,1 % |
| Madrid | 8,6 % | 7,9 % | 0,7 % | 91,7 % |
| Total España | 16,3 % | 9,9 % | 6,4 % | 60,7 % |
Fuente: Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, transacciones de vivienda según residencia del comprador (datos notariales), enero a junio de 2026.
La provincia malagueña forma grupo con Alicante y Baleares: mercados de costa donde el comprador extranjero pesa mucho y la mayoría no vive en España. En Cataluña, en cambio, se ve con claridad el patrón que describe UCI. En Girona, con la Costa Brava, la compra extranjera ya se reparte a partes iguales entre residentes y no residentes; en Tarragona, casi ocho de cada diez compradores extranjeros viven en España, y en Barcelona y Lleida, más de nueve de cada diez.
¿Está cambiando el perfil del comprador extranjero en Málaga?
| Periodo | Compras de extranjeros | De residentes | De no residentes | Peso de los residentes |
|---|---|---|---|---|
| 2015 | 10.962 | 2.549 | 8.413 | 23,3 % |
| 2019 | 10.353 | 3.158 | 7.195 | 30,5 % |
| 2022 | 16.778 | 4.293 | 12.485 | 25,6 % |
| 2025 | 13.774 | 4.025 | 9.749 | 29,2 % |
| Enero a junio de 2025 | 7.163 | 2.112 | 5.051 | 29,5 % |
| Enero a junio de 2026 | 6.336 | 1.880 | 4.456 | 29,7 % |
Provincia de Málaga. Fuente: Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (datos notariales).
El extranjero que vive en la provincia ha ganado algo de terreno: pasó de firmar menos de una de cada cuatro compras extranjeras en 2015 a cerca de tres de cada diez. Pero el avance se ha frenado. Desde 2019, su peso oscila entre el 25 % y el 30 %, y el gran salto de 2022 lo protagonizó el no residente, con más de 12.400 compras, un máximo de la serie.
En el primer semestre de 2026, las compras de residentes y de no residentes cayeron casi lo mismo, alrededor de un 11 % cada una. Es decir, en Málaga no se observa el desplazamiento hacia el comprador que reside que sí se ve en el conjunto de España.
¿Por qué en la Costa del Sol sigue mandando el no residente?
- Conectividad y clima: el aeropuerto de Málaga tiene vuelos directos con buena parte de Europa, lo que facilita usar la vivienda unas semanas o meses al año sin mudarse.
- Presupuesto: según el Consejo General del Notariado, en el primer semestre de 2026 el no residente pagó de media 3.493 euros por metro cuadrado en España, frente a 2.102 euros del extranjero residente. Ese comprador de mayor presupuesto encaja con la oferta de la costa.
- Primero alquilar, luego comprar: muchas familias que se instalan en la Costa del Sol alquilan durante un tiempo antes de comprar, y cuando lo hacen ya figuran como residentes.
- Mercados mixtos: en municipios como Marbella, Estepona o Fuengirola conviven la segunda residencia, la inversión en alquiler y la familia que vive aquí todo el año.
¿Qué cambia si compras para vivir o como no residente?
| Aspecto | Comprar para vivir aquí (residente) | Comprar como no residente |
|---|---|---|
| Hipoteca | Los bancos suelen financiar hasta el 80 % del valor de tasación | Lo habitual es entre el 60 % y el 70 % del valor de tasación |
| Impuesto anual por tener la vivienda | La vivienda habitual no tributa por renta imputada | Impuesto sobre la Renta de No Residentes (modelo 210) por la renta imputada: 19 % en la UE y el EEE, 24 % en el resto |
| Qué conviene mirar | Colegios, trabajo, sanidad y transporte todo el año | Rentabilidad, normas de alquiler, servicios y mantenimiento en tu ausencia |
Conclusión: Málaga sigue siendo un mercado de no residentes
El comprador extranjero que llega para quedarse gana peso en España, pero en la provincia de Málaga el motor sigue siendo quien compra desde fuera: siete de cada diez compras extranjeras. Para el vendedor, eso significa que buena parte de la demanda decide a distancia y valora la gestión remota; para quien compra, que conviene definir desde el principio para qué quiere la vivienda, porque cambia la zona, la financiación y los impuestos.
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Preguntas frecuentes
¿Qué porcentaje de compradores extranjeros en Málaga vive en España?
En el primer semestre de 2026, el 29,7 % de las compras de vivienda de extranjeros en la provincia de Málaga las hicieron residentes en España. El 70,3 % restante corresponde a no residentes.
¿Cuántas viviendas compraron los extranjeros en Málaga en 2026?
Entre enero y junio de 2026, 6.336 de las 16.617 compraventas de vivienda de la provincia, el 38,1 %, según los datos notariales del Ministerio de Vivienda.
¿Dónde compran más los extranjeros que residen en España?
En proporción, en provincias como Barcelona, Madrid o Lleida, donde más del 90 % de los compradores extranjeros ya vive en España. En la costa mediterránea más turística, como Málaga, Alicante o Baleares, predomina el no residente.
¿Un no residente puede pedir hipoteca en España?
Sí. Los bancos españoles financian a no residentes, aunque normalmente prestan un porcentaje menor del valor de la vivienda que a un residente y piden más documentación sobre los ingresos.
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