Acheter un bien en Espagne quand on est italien : démarches, impôts et frais sur la Costa del Sol en 2026

Oui : pour acheter un logement en Espagne quand on est italien, aucune autorisation n’est requise et aucune restriction n’existe, car en tant que citoyen de l’Union européenne vous pouvez acquérir un bien dans les mêmes conditions qu’un Espagnol. Il vous faut seulement un NIE (numéro d’identification d’étranger). Sur la Costa del Sol, les frais d’achat d’un logement ancien représentent environ 7,5–8 % du prix et comprennent l’impôt de l’Andalucía, le notaire, le registre et la gestoría (cabinet de démarches administratives).

Ce guide détaille le processus étape par étape, avec les impôts et les frais de l’achat, les prix par commune et la fiscalité d’un propriétaire par la suite. Les prix proviennent du Rapport de marché EVS de novembre 2026 et sont des prix d’offre, non des prix de vente.

Un Italien peut-il acheter un logement en Espagne ?

Oui, sans limite ni autorisation préalable. La seule condition est le NIE. Le codice fiscale italien ne le remplace pas : pour signer l’escritura (acte de vente notarié), ouvrir un compte ou souscrire un prêt immobilier en Espagne, on vous le demandera de toute façon.

Si vous achetez pour venir en vacances ou pour louer, vous n’avez pas besoin de déménager ni de vous inscrire. En revanche, si vous comptez vivre en Espagne plus de trois mois, vous devrez vous inscrire comme citoyen de l’Union au moyen du certificat d’enregistrement, connu sous le nom de « NIE vert ». Pour un achat sans installation, cette démarche n’est pas nécessaire.

Quelles sont les étapes de l’achat ?

1. Fixer le budget, en y ajoutant les frais d’achat, et choisir la zone.
2. Obtenir le NIE et ouvrir un compte dans une banque espagnole.
3. Faire une offre et réserver. Dans le contrato de arras (contrat d’arrhes), on verse habituellement un dépôt d’environ 10 % du prix ; c’est une coutume, non une règle légale. Dans les arras penitenciales (article 1454 du Código Civil), si l’acheteur se rétracte, il perd la somme versée, et si c’est le vendeur qui se rétracte, il restitue le double.
4. Confier la vérification juridique à un avocat indépendant : nota simple (extrait du registre de la propriété), charges, licences et dettes de la comunidad de propietarios (copropriété) et d’IBI (impôt foncier municipal).
5. Signer l’escritura devant notaire, en personne ou par procuration notariée si vous ne pouvez pas vous déplacer. Le document est rédigé en espagnol : si vous ne le comprenez pas, vous aurez besoin d’un interprète ou d’un représentant.
6. Inscrire le logement au Registro de la Propiedad (registre foncier) et transférer à votre nom les contrats de fourniture (eau, électricité, etc.).

Le paiement se fait en euros par virement SEPA ordinaire, sans change de devise, puisque l’Italie et l’Espagne font partie de la zone euro. Si vous avez besoin d’un prêt immobilier en tant que non-résident, les banques financent généralement environ 60–70 % de la valeur.

Comment un citoyen italien obtient-il le NIE ?

La démarche se fait avec le formulaire EX-15 et une taxe de 9,84 € (modèle 790, code 012, selon le site électronique de la Police au 15 novembre 2026). Il existe trois voies pour obtenir le NIE quand on est italien :

• En personne en Espagne, auprès de la Policía Nacional, sur rendez-vous.
• Avant le voyage, auprès du consulat d’Espagne dont vous dépendez ; en Italie, il existe des consulats généraux à Rome, Milan et Naples.
• Par l’intermédiaire d’un représentant muni d’une procuration notariée.

Chaque acheteur a besoin de son propre NIE : si deux personnes achètent, il en faut deux. Sans lui, il est impossible de signer l’escritura, d’ouvrir un compte ou de formaliser un prêt immobilier.

Quels impôts et frais paie-t-on à l’achat en Andalucía ?

Les impôts à l’achat d’un logement en Andalucía dépendent de la nature du bien : ancien ou neuf.

Un exemple de calcul : pour un appartement ancien de 300 000 €, l’ITP s’élève à 21 000 €, et avec les autres frais le total avoisine 22 500–24 000 €.

La commission de l’agence dans une vente est payée par le vendeur ; l’acheteur qui passe par EVS ne la paie pas. Si le vendeur n’est pas résident, l’acheteur retient 3 % du prix et le verse à Hacienda (le fisc espagnol) au moyen du modèle 211. Cela fait partie du prix, ce n’est pas un coût supplémentaire.

Combien coûte un logement sur la Costa del Sol ?

Voici les prix médians d’offre par commune, d’après le Rapport de marché EVS de novembre 2026, établi sur 8 432 annonces de notre catalogue. Ce sont des prix d’offre, non des transactions conclues.

Manilva est la commune au prix médian le plus bas du tableau et Marbella la plus élevée. Benalmádena, Mijas et Fuengirola sont les villes les plus proches de notre bureau.

Quels impôts un propriétaire résidant en Italie paie-t-il ensuite ?

En Espagne

En tant que propriétaire non-résident, vous déposez la déclaration du modèle 210 (IRNR, impôt sur le revenu des non-résidents). Les résidents de l’UE, et donc d’Italie, sont imposés à 19 % ; les résidents hors UE et EEE, à 24 %.

• Logement non loué : on est imposé sur un revenu imputé de 1,1 % de la valeur cadastrale si celle-ci a été révisée au cours des 10 dernières années, ou de 2 % dans le cas contraire ; le taux de 19 % s’applique sur cette base.
• Logement loué : 19 % sur les revenus, et les résidents de l’UE peuvent déduire les frais directement liés à la location.
• IBI : impôt municipal annuel sur les biens immobiliers, dont le taux dépend de chaque commune.

En Italie

Entre l’Espagne et l’Italie s’applique une convention visant à éviter la double imposition, signée à Rome le 8 septembre 1977 et publiée au BOE le 22 décembre 1980. En Italie, les biens immobiliers situés à l’étranger se déclarent dans le quadro RW et sont soumis à l’IVIE, l’impôt sur la valeur des biens immobiliers à l’étranger. Son montant dépend de la réglementation italienne en vigueur chaque année ; il est donc conseillé de confirmer le calcul avec votre commercialista en Italie avant d’acheter.

Comment une agence immobilière de la Costa del Sol travaille-t-elle avec les acheteurs italiens ?

EVS PROPERTY GROUP SL est une agence immobilière dont le bureau se situe Av. de Mijas 1, puerta 1, 29630 Benalmádena (Málaga) ; elle a été constituée le 12 mai 2022 et est inscrite au Registro Mercantil de Málaga (CIF B10686459). Nous vous accueillons du lundi au vendredi, de 9 h 00 à 17 h 30, au +34 951 12 40 59 et à l’adresse info@evsproperty.com.

Pour que les choses soient claires dès le départ : nous n’avons pas de personnel parlant italien. Avec les acheteurs venant d’Italie, nous travaillons en espagnol ou en anglais ; le site, lui, peut être consulté en italien. Nous accueillons aussi en russe.

Notre catalogue dépasse les 10 000 biens, entre biens propres et ceux du réseau MLS Resales-Online, à Málaga, Benalmádena, Torremolinos, Fuengirola, Mijas, Marbella, Estepona et dans le reste de la Costa del Sol. Nous nous chargeons de la recherche, des visites et de la négociation du prix, et nous coordonnons le NIE, la banque, le prêt immobilier et le notaire ; l’achat peut se faire entièrement à distance. Avant la réservation, nous calculons les impôts et les frais de chaque bien. La vérification juridique est réalisée par un avocat indépendant et les déclarations fiscales par un conseiller fiscal. Nous disposons d’une assurance de responsabilité civile professionnelle souscrite auprès de MAPFRE España, à hauteur de 150 000 € par sinistre.

Conclusion

Pour un Italien, acheter sur la Costa del Sol est un processus sans obstacle juridique : NIE, compte bancaire, vérification juridique, escritura et inscription au registre. Ce qu’il convient surtout d’anticiper, ce sont les frais, d’environ 7,5–8 % dans l’ancien et de 12 % dans le neuf, ainsi que la fiscalité ultérieure dans les deux pays. Si vous souhaitez comparer les communes et connaître le coût total d’un bien précis avant de réserver, vous pouvez écrire à EVS PROPERTY GROUP et nous le calculerons avec vous, en espagnol ou en anglais.

Questions fréquentes