Comprare casa in Spagna da italiano nel 2026: passaggi, tasse e spese sulla Costa del Sol

Sì: per comprare casa in Spagna da italiano non serve alcun permesso e non esiste alcuna restrizione, perché come cittadino dell’Unione Europea puoi acquistare un’abitazione alle stesse condizioni di uno spagnolo. Ti serve solo un NIE (número de identificación de extranjero, il numero di identificazione per stranieri). Sulla Costa del Sol le spese di acquisto di un’abitazione di seconda mano si aggirano intorno al 7,5–8 % del prezzo e comprendono l’imposta dell’Andalucía, il notaio, il registro e la gestoría (lo studio che cura le pratiche amministrative).

Questa guida ripercorre il processo passo dopo passo, con le imposte e le spese dell’acquisto, i prezzi per comune e ciò che paga un proprietario in seguito. I prezzi provengono dal Rapporto di mercato EVS di novembre 2026 e sono prezzi di offerta, non di vendita.

Un italiano può comprare casa in Spagna?

Può, senza limiti né autorizzazioni preventive. L’unico requisito è il NIE, il numero di identificazione per stranieri. Il codice fiscale italiano non lo sostituisce: per firmare la escritura (l’atto notarile di compravendita), aprire un conto o stipulare un mutuo in Spagna te lo richiederanno comunque.

Se comprerai per venire in vacanza o per affittare, non devi trasferirti né registrarti. Se invece vivrai in Spagna per più di tre mesi, dovrai iscriverti come cittadino dell’Unione tramite il certificato di registrazione, noto come «NIE verde». Per un acquisto senza trasferimento, questa pratica non è necessaria.

Quali sono i passaggi dell’acquisto?

1. Fissare il budget, sommando le spese di acquisto, e scegliere la zona.
2. Ottenere il NIE e aprire un conto presso una banca spagnola.
3. Fare l’offerta e riservare l’immobile. Nel contrato de arras (contratto di caparra) si versa di solito un deposito pari a circa il 10 % del prezzo; è una consuetudine, non una norma di legge. Nelle arras penitenciales (caparra penitenziale, articolo 1454 del Código Civil), se recede l’acquirente perde quanto versato, e se recede il venditore restituisce il doppio.
4. Affidare la verifica legale a un avvocato indipendente: nota simple (visura del Registro de la Propiedad), oneri, licenze e debiti verso la comunidad de propietarios (il condominio) e di IBI (l’imposta comunale annuale sugli immobili).
5. Firmare la escritura davanti al notaio, di persona o tramite procura notarile se non puoi viaggiare. Il documento è in spagnolo, quindi chi non lo comprende avrà bisogno di un interprete o di un rappresentante.
6. Iscrivere l’abitazione nel Registro de la Propiedad (il registro immobiliare spagnolo) e intestare a tuo nome i contratti delle utenze.

Il pagamento si effettua in euro con bonifico SEPA ordinario, senza cambio di valuta, perché Italia e Spagna appartengono alla zona euro. Se come non residente ti serve un mutuo, le banche finanziano di solito circa il 60–70 % del valore.

Come ottiene il NIE un cittadino italiano?

La pratica si svolge con il modulo EX-15 e una tassa di 9,84 € (modelo 790, código 012, secondo la sede electrónica de la Policía al 15 novembre 2026). Ci sono tre modi per ottenere il NIE per italiani:

• Di persona in Spagna, presso la Policía Nacional, con appuntamento.
• Prima del viaggio, presso il consolato di Spagna di competenza; in Italia ci sono consolati generali a Roma, Milano e Napoli.
• Tramite un rappresentante con procura notarile.

Ogni acquirente ha bisogno del proprio NIE: se comprano due persone, ne servono due. Senza di esso non si può firmare la escritura, aprire un conto né formalizzare un mutuo.

Quali imposte e spese si pagano acquistando in Andalucía?

Le imposte per l’acquisto di un’abitazione in Andalucía dipendono dal fatto che sia di seconda mano o di nuova costruzione.

Un esempio di calcolo: su un appartamento di seconda mano da 300.000 €, l’ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales, l’imposta di trasmissione patrimoniale) è di 21.000 € e, con le altre spese, il totale si aggira intorno ai 22.500–24.000 €. Nella nuova costruzione si applicano invece l’IVA (imposta sul valore aggiunto) e l’AJD (actos jurídicos documentados, imposta sugli atti giuridici documentati).

La commissione dell’agenzia in una compravendita la paga il venditore; l’acquirente di EVS PROPERTY GROUP non la versa. Se il venditore non è residente, l’acquirente trattiene il 3 % del prezzo e lo versa all’Hacienda, il fisco spagnolo (modelo 211). Fa parte del prezzo, non è un costo aggiuntivo.

Quanto costa una casa sulla Costa del Sol?

Questi sono i prezzi mediani di offerta per comune, secondo il Rapporto di mercato EVS di novembre 2026, su 8.432 annunci del nostro catalogo. Sono prezzi di offerta, non di compravendite concluse.

Manilva è il comune con il prezzo mediano più basso della tabella e Marbella il più alto. Benalmádena, Mijas e Fuengirola sono le città più vicine al nostro ufficio.

Quali imposte paga in seguito un proprietario residente in Italia?

In Spagna

Come proprietario non residente, presenti la dichiarazione del modelo 210 (IRNR, l’imposta sul reddito dei non residenti). I residenti nell’UE, e quindi in Italia, sono tassati al 19 %; i residenti fuori dall’UE e dal SEE, al 24 %.

• Abitazione non affittata: si paga su un reddito imputato dell’1,1 % del valore catastale se questo è stato rivisto negli ultimi 10 anni, oppure del 2 % in caso contrario; su tale base si applica il 19 %.
• Abitazione affittata: 19 % sugli incassi, e i residenti nell’UE possono dedurre le spese direttamente legate all’affitto.
• IBI: imposta comunale annuale sugli immobili, la cui aliquota dipende da ciascun comune.

In Italia

Tra Spagna e Italia vige una convenzione contro la doppia imposizione, firmata a Roma l’8 settembre 1977 e pubblicata nel BOE (la gazzetta ufficiale spagnola) il 22 dicembre 1980. In Italia gli immobili all’estero si dichiarano nel quadro RW e sono soggetti all’IVIE, l’imposta sul valore degli immobili all’estero. L’importo dipende dalla normativa italiana vigente ogni anno, quindi conviene confermare il calcolo con il tuo commercialista in Italia prima di acquistare.

Come lavora un’agenzia immobiliare della Costa del Sol con gli acquirenti italiani?

EVS PROPERTY GROUP SL è un’agenzia immobiliare con ufficio in Av. de Mijas 1, puerta 1, 29630 Benalmádena (Málaga), costituita il 12 maggio 2022 e iscritta al Registro Mercantil de Málaga (il registro delle imprese; CIF B10686459). Siamo a disposizione dal lunedì al venerdì, dalle 9:00 alle 17:30, al +34 951 12 40 59 e all’indirizzo info@evsproperty.com.

Per chiarezza fin dall’inizio: non abbiamo personale che parli italiano. Con gli acquirenti dall’Italia lavoriamo in spagnolo o in inglese; il sito, invece, si può leggere in italiano. Offriamo assistenza anche in russo.

Il nostro catalogo supera i 10.000 immobili, tra propri e quelli della rete MLS Resales-Online, a Málaga, Benalmádena, Torremolinos, Fuengirola, Mijas, Marbella, Estepona e nel resto della Costa del Sol. Ci occupiamo della ricerca, delle visite e della trattativa sul prezzo, e coordiniamo NIE, banca, mutuo e notaio; l’acquisto può essere svolto interamente a distanza. Prima della riserva calcoliamo le imposte e le spese di ogni immobile. La verifica legale la svolge un avvocato indipendente e le dichiarazioni fiscali un consulente fiscale. Disponiamo di un’assicurazione di responsabilità civile professionale di MAPFRE España fino a 150.000 € per sinistro.

Conclusione

Per un italiano, comprare sulla Costa del Sol è un processo privo di barriere legali: NIE, conto bancario, verifica legale, escritura e registro. Ciò che conviene definire in anticipo sono le spese, intorno al 7,5–8 % per la seconda mano e al 12 % per la nuova costruzione, e la fiscalità successiva nei due Paesi. Se vuoi confrontare i comuni e conoscere il costo totale di un immobile specifico prima di riservare, puoi scrivere a EVS PROPERTY GROUP e lo calcoleremo insieme a te, in spagnolo o in inglese.

Domande frequenti