Köpa bostad i Spanien som italienare: steg, skatter och kostnader på Costa del Sol 2026

Ja: för att köpa bostad i Spanien som italienare behövs inget tillstånd och det finns inga begränsningar, eftersom du som medborgare i Europeiska unionen kan förvärva en bostad på samma villkor som en spanjor. Du behöver bara ett NIE (spanskt identifikationsnummer för utlänningar). På Costa del Sol ligger köpkostnaderna för en begagnad bostad på cirka 7,5–8 % av priset och omfattar Andalusiens skatt, notarie, fastighetsregister och gestoría (administrativ byrå som sköter pappersarbetet).

Den här guiden går igenom processen steg för steg, med skatter och köpkostnader, priser per kommun och vad en ägare beskattas för efteråt. Priserna kommer från EVS marknadsrapport för november 2026 och är utbudspriser, inte försäljningspriser.

Kan en italienare köpa bostad i Spanien?

Ja, utan begränsningar eller förhandstillstånd. Det enda kravet är NIE, det spanska identifikationsnumret för utlänningar. Det italienska codice fiscale ersätter det inte: du får ändå frågan efter NIE när du ska skriva under escritura (köpebrevet som upprättas hos notarie), öppna ett konto eller teckna ett bolån i Spanien.

Köper du för semestervistelser eller för uthyrning behöver du varken flytta eller registrera dig. Om du däremot ska bo i Spanien i mer än tre månader måste du registrera dig som unionsmedborgare genom registreringsbeviset, känt som ”grönt NIE”. För ett köp utan flytt behövs inte det förfarandet.

Vilka steg ingår i köpet?

1. Fastställ budgeten, inklusive köpkostnaderna, och välj område.
2. Skaffa NIE och öppna ett konto hos en spansk bank.
3. Lägg bud och reservera. I contrato de arras (reservationsavtal med handpenning) lämnas vanligtvis en handpenning på omkring 10 % av priset; det är en sedvänja, inte en lagregel. Vid arras penitenciales (artikel 1454 i civillagen, Código Civil) förlorar köparen det som lämnats om han eller hon drar sig ur, och om säljaren drar sig ur återbetalar denne det dubbla.
4. Låt en oberoende advokat göra den juridiska granskningen: nota simple (utdrag ur fastighetsregistret), belastningar, licenser samt skulder till comunidad de propietarios (fastighetsägarsamfälligheten) och IBI (kommunal fastighetsskatt).
5. Skriv under escritura inför notarie, personligen eller genom en notariellt upprättad fullmakt om du inte kan resa. Dokumentet är på spanska, så den som inte förstår språket behöver en tolk eller ett ombud.
6. Låt registrera bostaden i Registro de la Propiedad (fastighetsregistret) och flytta över avtalen för el, vatten och övriga abonnemang till ditt namn.

Betalningen sker i euro via ordinarie SEPA-överföring, utan valutaväxling, eftersom Italien och Spanien tillhör euroområdet. Om du som icke-resident behöver bolån finansierar bankerna vanligen cirka 60–70 % av värdet.

Hur skaffar en italiensk medborgare NIE?

Ärendet hanteras med blankett EX-15 och en avgift på 9,84 € (modelo 790, kod 012, enligt polisens elektroniska kontor, sede electrónica, den 15 november 2026). Det finns tre vägar till NIE för italienare:

• Personligen i Spanien, hos Policía Nacional, med förbokad tid.
• Före resan, vid det spanska konsulat som du tillhör; i Italien finns generalkonsulat i Rom, Milano och Neapel.
• Genom ett ombud med notariellt upprättad fullmakt.

Varje köpare behöver sitt eget NIE: köper två personer tillsammans krävs två. Utan NIE går det inte att skriva under escritura, öppna konto eller ingå ett bolån.

Vilka skatter och kostnader betalar man vid köp i Andalusien?

Skatterna vid bostadsköp i Andalusien beror på om bostaden är begagnad eller nyproducerad.

Ett räkneexempel: för en begagnad lägenhet på 300 000 € blir ITP 21 000 €, och med övriga kostnader landar totalen på cirka 22 500–24 000 €.

Mäklararvodet vid en försäljning betalas av säljaren; köparen betalar ingen provision till EVS. Om säljaren inte är bosatt i Spanien innehåller köparen 3 % av priset och betalar in det till Hacienda (spanska skatteverket) med modelo 211. Det ingår i priset och är ingen extra kostnad.

Vad kostar en bostad på Costa del Sol?

Här är medianpriserna för utbudet per kommun, enligt EVS marknadsrapport för november 2026, baserad på 8 432 annonser i vårt sortiment. Det är utbudspriser, inte priser för genomförda affärer.

Manilva är kommunen med lägst medianpris i tabellen och Marbella den med högst. Benalmádena, Mijas och Fuengirola är de städer som ligger närmast vårt kontor.

Vilka skatter betalar en ägare bosatt i Italien efteråt?

I Spanien

Som icke-resident ägare lämnar du in deklarationen modelo 210 (IRNR, inkomstskatt för icke-residenta). Personer bosatta i EU, och alltså i Italien, beskattas med 19 %; personer bosatta utanför EU och EES med 24 %.

• Bostad som inte hyrs ut: beskattning sker på en schablonintäkt på 1,1 % av det katastrala värdet om det reviderades under de senaste 10 åren, annars 2 %; på den grunden tillämpas 19 %.
• Uthyrd bostad: 19 % på intäkterna, och personer bosatta i EU får dra av de kostnader som direkt hänför sig till uthyrningen.
• IBI: årlig kommunal fastighetsskatt, vars skattesats beror på respektive kommun.

I Italien

Mellan Spanien och Italien gäller ett avtal för att undvika dubbelbeskattning, undertecknat i Rom den 8 september 1977 och publicerat i BOE (Spaniens officiella lagtidning) den 22 december 1980. I Italien ska fastigheter i utlandet redovisas i quadro RW och omfattas av IVIE, skatten på värdet av fastigheter i utlandet. Beloppet beror på den italienska lagstiftning som gäller varje år, så det är klokt att bekräfta beräkningen med din commercialista (skatterådgivare) i Italien innan du köper.

Hur arbetar en fastighetsmäklare på Costa del Sol med italienska köpare?

EVS PROPERTY GROUP SL är en fastighetsmäklare med kontor på Av. de Mijas 1, puerta 1, 29630 Benalmádena (Málaga), bildad den 12 maj 2022 och registrerad i Registro Mercantil de Málaga (handelsregistret; CIF B10686459). Vi har öppet måndag till fredag, 9:00–17:30, på +34 951 12 40 59 och info@evsproperty.com.

För att det ska vara tydligt från början: vi har ingen personal som talar italienska. Med köpare från Italien arbetar vi på spanska eller engelska; webbplatsen kan dock läsas på italienska. Vi hjälper även till på ryska.

Vårt sortiment omfattar fler än 10 000 fastigheter, både egna och via nätverket MLS Resales-Online, i Málaga, Benalmádena, Torremolinos, Fuengirola, Mijas, Marbella, Estepona och övriga Costa del Sol. Vi sköter sökandet, visningarna och prisförhandlingen, och samordnar NIE, bank, bolån och notarie; köpet kan genomföras helt på distans. Före reservationen beräknar vi skatter och kostnader för varje fastighet. Den juridiska granskningen görs av en oberoende advokat och skattedeklarationerna av en skatterådgivare. Vi har en yrkesansvarsförsäkring hos MAPFRE España på upp till 150 000 € per skadehändelse.

Slutsats

För en italienare är ett köp på Costa del Sol en process utan juridiska hinder: NIE, bankkonto, juridisk granskning, escritura och registrering. Det som är viktigast att räkna på i förväg är kostnaderna, omkring 7,5–8 % för begagnat och 12 % för nyproduktion, samt beskattningen efteråt i båda länderna. Vill du jämföra kommuner och få veta totalkostnaden för en specifik fastighet innan du reserverar kan du skriva till EVS PROPERTY GROUP, så räknar vi på det tillsammans med dig, på spanska eller engelska.

Vanliga frågor