Købe bolig i Spanien som italiener: trin, skatter og omkostninger på Costa del Sol i 2026

Ja: for at købe bolig i Spanien som italiener skal du ikke have nogen tilladelse, og der findes ingen restriktioner, for som borger i Den Europæiske Union kan du erhverve en bolig på samme vilkår som en spanier. Du skal blot have et NIE (spansk identifikationsnummer for udlændinge). På Costa del Sol ligger købsomkostningerne for en brugt bolig på omkring 7,5–8 % af prisen og omfatter Andalusiens ejendomsskat, notar, tinglysning og gestoría (administrativ rådgiver).

Denne guide gennemgår processen trin for trin med skatter og købsomkostninger, priser pr. kommune og de skatter, en ejer skal betale bagefter. Priserne stammer fra EVS’ markedsrapport (Informe de mercado EVS) fra november 2026 og er udbudspriser, ikke salgspriser.

Kan en italiener købe en bolig i Spanien?

Ja, uden begrænsninger eller forudgående tilladelser. Det eneste krav er NIE, det spanske identifikationsnummer for udlændinge. Det italienske codice fiscale erstatter det ikke: Du bliver alligevel bedt om det, når du skal underskrive skødet (escritura), åbne en konto eller optage et boliglån i Spanien.

Hvis du køber til ferieophold eller udlejning, behøver du hverken at flytte eller at lade dig registrere. Hvis du derimod skal bo i Spanien i mere end tre måneder, skal du registreres som EU-borger med registreringsbeviset, kendt som «NIE verde». Ved et køb uden flytning er den formalitet ikke nødvendig.

Hvilke trin består købet af?

1. Fastlæg budgettet, læg købsomkostningerne til, og vælg område.
2. Skaf et NIE, og åbn en konto i en spansk bank.
3. Afgiv et bud, og reservér. I arras-kontrakten (reservationskontrakt med depositum) betales typisk et depositum på omkring 10 % af prisen; det er en sædvane, ikke en lovbestemt regel. Ved arras penitenciales (fortrydelsesdepositum, artikel 1454 i Código Civil) mister køberen det indbetalte beløb, hvis han trækker sig, og hvis sælgeren trækker sig, skal denne betale det dobbelte tilbage.
4. Lad en uafhængig advokat foretage den juridiske gennemgang: nota simple (udskrift fra tingbogen), byrder, licenser og gæld til ejerforeningen (comunidad de propietarios) og IBI (den årlige kommunale ejendomsskat).
5. Underskriv escritura (skødet) hos notaren, enten personligt eller via en notarfuldmagt, hvis du ikke kan rejse. Dokumentet er på spansk, så den, der ikke forstår sproget, skal bruge en tolk eller en repræsentant.
6. Få boligen tinglyst i Registro de la Propiedad (den spanske tingbog), og overfør forsyningsaftalerne til dit navn.

Betalingen sker i euro ved almindelig SEPA-overførsel uden valutaveksling, da Italien og Spanien begge hører til euroområdet. Hvis du som ikke-resident har brug for et boliglån, finansierer bankerne typisk omkring 60–70 % af værdien.

Hvordan får en italiensk statsborger et NIE?

Ansøgningen sker med blanketten EX-15 og et gebyr på 9,84 € (modelo 790, kode 012, ifølge Policías elektroniske kontor pr. 15. november 2026). Der er tre veje til NIE for italienere:

• Personligt i Spanien hos Policía Nacional efter aftalt tid.
• Før rejsen på det spanske konsulat, der hører til dit område; i Italien findes der generalkonsulater i Rom, Milano og Napoli.
• Via en repræsentant med notarfuldmagt.

Hver køber skal have sit eget NIE: Hvis to personer køber sammen, skal der bruges to. Uden NIE kan man hverken underskrive escritura, åbne en konto eller formalisere et boliglån.

Hvilke skatter og omkostninger betaler man ved køb i Andalusien?

Skatterne ved køb af bolig i Andalusien afhænger af, om der er tale om en brugt bolig eller et nybyggeri.

Et regneeksempel: For en brugt lejlighed til 300.000 € er ITP 21.000 €, og med de øvrige omkostninger lander totalen på omkring 22.500–24.000 €.

Ejendomsmæglerens provision ved et salg betales af sælgeren; køberen hos EVS betaler den ikke. Hvis sælgeren ikke er resident, tilbageholder køberen 3 % af prisen og indbetaler dem til Hacienda (den spanske skattemyndighed) på modelo 211. Det er en del af prisen, ikke en ekstra omkostning.

Hvad koster en bolig på Costa del Sol?

Her er de mediane udbudspriser pr. kommune ifølge EVS’ markedsrapport (Informe de mercado EVS) fra november 2026, baseret på 8.432 annoncer i vores katalog. Det er udbudspriser, ikke priser på afsluttede handler.

Manilva er kommunen med den laveste medianpris i tabellen og Marbella den højeste. Benalmádena, Mijas og Fuengirola er de byer, der ligger tættest på vores kontor.

Hvilke skatter betaler en ejer bosat i Italien bagefter?

I Spanien

Som ikke-resident ejer indgiver du selvangivelsen modelo 210 (IRNR, skat for ikke-hjemmehørende). Personer bosat i EU, og dermed i Italien, beskattes med 19 %; personer bosat uden for EU og EØS beskattes med 24 %.

• Bolig, der ikke udlejes: Der beskattes af en tilregnet indkomst på 1,1 % af katastralværdien (valor catastral), hvis den er revideret inden for de seneste 10 år, eller 2 %, hvis den ikke er; på dette grundlag anvendes 19 %.
• Udlejet bolig: 19 % af indtægterne, og personer bosat i EU kan trække udgifter fra, der er direkte knyttet til udlejningen.
• IBI: årlig kommunal ejendomsskat, hvis sats afhænger af den enkelte kommune.

I Italien

Mellem Spanien og Italien gælder der en dobbeltbeskatningsoverenskomst, underskrevet i Rom den 8. september 1977 og offentliggjort i BOE (den spanske statstidende) den 22. december 1980. I Italien skal udenlandske ejendomme oplyses i quadro RW (rubrikken for udenlandske aktiver i selvangivelsen) og er omfattet af IVIE, skatten på værdien af ejendomme i udlandet. Beløbet afhænger af den italienske lovgivning, der gælder hvert år, så det er klogt at få beregningen bekræftet af din commercialista (italiensk skatterådgiver) i Italien, inden du køber.

Hvordan arbejder en ejendomsmægler på Costa del Sol med italienske købere?

EVS PROPERTY GROUP SL er en ejendomsmæglervirksomhed med kontor på Av. de Mijas 1, puerta 1, 29630 Benalmádena (Málaga), stiftet den 12. maj 2022 og indskrevet i Registro Mercantil de Málaga (CIF B10686459, spansk virksomhedsnummer). Vi har åbent mandag til fredag kl. 9:00–17:30 på +34 951 12 40 59 og på info@evsproperty.com.

For at være klare fra starten: Vi har ikke medarbejdere, der taler italiensk. Med købere fra Italien arbejder vi på spansk eller engelsk; hjemmesiden kan dog læses på italiensk. Vi betjener også på russisk.

Vores katalog tæller over 10.000 ejendomme, både egne og fra MLS-netværket Resales-Online, i Málaga, Benalmádena, Torremolinos, Fuengirola, Mijas, Marbella, Estepona og resten af Costa del Sol. Vi tager os af søgningen, fremvisningerne og prisforhandlingen og koordinerer NIE, bank, boliglån og notar; købet kan gennemføres helt på afstand. Inden reservationen beregner vi skatter og omkostninger for hver enkelt ejendom. Den juridiske gennemgang udføres af en uafhængig advokat og skatteangivelserne af en skatterådgiver. Vi har en erhvervsansvarsforsikring hos MAPFRE España på op til 150.000 € pr. skade.

Konklusion

For en italiener er et køb på Costa del Sol en proces uden juridiske barrierer: NIE, bankkonto, juridisk gennemgang, escritura og tinglysning. Det, der mest bør afstemmes på forhånd, er omkostningerne, omkring 7,5–8 % ved brugt bolig og 12 % ved nybyggeri, samt den efterfølgende beskatning i begge lande. Hvis du vil sammenligne kommuner og kende de samlede omkostninger for en konkret ejendom, inden du reserverer, kan du skrive til EVS PROPERTY GROUP, så regner vi på det sammen med dig, på spansk eller engelsk.

Ofte stillede spørgsmål