Kyllä: asunnon ostaminen Espanjasta italialaisena ei vaadi lupaa eikä siihen kohdistu mitään rajoituksia, sillä Euroopan unionin kansalaisena voit ostaa asunnon samoilla ehdoilla kuin espanjalainen. Tarvitset vain NIE-tunnuksen (Espanjan ulkomaalaisten tunnistenumero, número de identificación de extranjero). Costa del Solilla käytetyn asunnon ostokulut ovat noin 7,5–8 % hinnasta, ja ne sisältävät Andalusian veron sekä notaarin, rekisterin ja gestorían (asioiden hoitajan) kulut.
Tämä opas käy prosessin läpi vaihe vaiheelta: oston verot ja kulut, hinnat kunnittain sekä omistajan myöhemmät verot. Hinnat perustuvat EVS:n markkinaraporttiin marraskuulta 2026, ja ne ovat tarjoushintoja, eivät toteutuneita kauppahintoja.
Voiko italialainen ostaa asunnon Espanjasta?
Voi, ilman rajoituksia tai ennakkolupia. Ainoa vaatimus on NIE-tunnus. Italialainen codice fiscale (verotunnus) ei korvaa sitä: sitä pyydetään joka tapauksessa, kun allekirjoitat escrituran (notaarin vahvistaman kauppakirjan), avaat tilin tai otat asuntolainan Espanjassa.
Jos ostat asunnon lomakäyttöön tai vuokrattavaksi, sinun ei tarvitse muuttaa Espanjaan eikä rekisteröityä sinne. Jos sen sijaan aiot asua Espanjassa yli kolme kuukautta, sinun on rekisteröidyttävä EU-kansalaisena rekisteröintitodistuksella (certificado de registro), jota kutsutaan «vihreäksi NIE:ksi». Jos ostat asunnon muuttamatta, tätä muodollisuutta ei tarvita.
Mitkä ovat oston vaiheet?
- Määritä budjetti ostokulut mukaan lukien ja valitse alue.
- Hanki NIE ja avaa tili espanjalaisessa pankissa.
- Tee tarjous ja varaa kohde. Arras-sopimuksessa (contrato de arras, varausmaksusopimus) maksetaan yleensä noin 10 %:n talletus hinnasta; se on tapa, ei laissa säädetty sääntö. Arras penitenciales -sopimuksessa (Código Civilin eli Espanjan siviililain 1454 artikla) ostaja menettää maksamansa summan, jos hän peruu kaupan, ja myyjä palauttaa kaksinkertaisen summan, jos hän peruu kaupan.
- Teetä juridinen tarkastus riippumattomalla asianajajalla: nota simple (ote kiinteistörekisteristä), rasitteet, luvat sekä comunidad de propietarios -taloyhtiön velat ja IBI-kiinteistövero.
- Allekirjoita escritura notaarin edessä joko henkilökohtaisesti tai notaarin vahvistamalla valtakirjalla, jos et voi matkustaa. Asiakirja on espanjaksi, joten espanjaa taitamaton tarvitsee tulkin tai edustajan.
- Rekisteröi asunto Registro de la Propiedadiin (kiinteistörekisteri) ja siirrä käyttöpalvelusopimukset omalle nimellesi.
Maksu tehdään euroina tavallisella SEPA-tilisiirrolla ilman valuutanvaihtoa, sillä Italia ja Espanja kuuluvat euroalueeseen. Jos tarvitset asuntolainan ulkomailla asuvana, pankit rahoittavat yleensä noin 60–70 % arvosta.
Miten italialainen saa NIE-tunnuksen?
Hakemus tehdään EX-15-lomakkeella ja maksamalla 9,84 euron maksu (modelo 790, código 012, Policían sähköisen asiointipalvelun mukaan 15. marraskuuta 2026). NIE-tunnuksen saa kolmella tavalla:
- henkilökohtaisesti Espanjassa Policía Nacionalissa ajanvarauksella
- ennen matkaa Espanjan toimivaltaisessa konsulaatissa; Italiassa on pääkonsulaatit Roomassa, Milanossa ja Napolissa
- edustajan kautta notaarin vahvistamalla valtakirjalla.
Jokainen ostaja tarvitsee oman NIE-tunnuksensa: jos ostajia on kaksi, tarvitaan kaksi tunnusta. Ilman sitä ei voi allekirjoittaa escrituraa, avata tiliä eikä tehdä asuntolainasopimusta.
Mitä veroja ja kuluja Andalusiassa ostettaessa maksetaan?
Asunnon oston verot Andalusiassa riippuvat siitä, onko kyseessä käytetty asunto vai uudiskohde.
| Erä | Käytetty asunto | Uudiskohde |
|---|---|---|
| Pääasiallinen vero | ITP (varainsiirtovero) 7 % (yksi verokanta, Ley 5/2021 de Andalucía) | IVA (arvonlisävero) 10 % + AJD (asiakirjaleimavero) 1,2 % |
| Yhteensä noin hinnasta | 7,5–8 % (notaarin, rekisterin ja gestorían kulut mukaan lukien) | Noin 12 % |
Laskuesimerkki: 300 000 euron käytetyssä asunnossa ITP on 21 000 €, ja muiden kulujen kanssa kokonaissumma on noin 22 500–24 000 €.
Välitysliikkeen palkkion kaupassa maksaa myyjä; EVS:n ostaja ei maksa sitä. Jos myyjä ei ole Espanjan verotuksessa asuva, ostaja pidättää 3 % hinnasta ja tilittää sen Hacienda-verohallinnolle (modelo 211). Se on osa kauppahintaa, ei lisäkulu.
Paljonko asunnot maksavat Costa del Solilla?
Tässä ovat tarjoushintojen mediaanit kunnittain EVS:n markkinaraportin mukaan marraskuulta 2026, 8 432 kohteen perusteella valikoimastamme. Ne ovat tarjoushintoja, eivät toteutuneiden kauppojen hintoja.
| Kunta | Mediaanihinta | €/m² (mediaani) |
|---|---|---|
| Manilva | 359 000 € | 3 398 €/m² |
| Torremolinos | 500 000 € | 4 468 €/m² |
| Mijas | 549 000 € | 4 317 €/m² |
| Fuengirola | 549 000 € | 5 314 €/m² |
| Estepona | 625 900 € | 4 825 €/m² |
| Málaga | 625 800 € | 4 977 €/m² |
| Benalmádena | 630 000 € | 4 569 €/m² |
| Marbella | 950 000 € | 6 053 €/m² |
Manilvassa on taulukon alhaisin mediaanihinta ja Marbellassa korkein. Benalmádena, Mijas ja Fuengirola ovat toimistoamme lähimpänä olevat kaupungit.
Mitä veroja Italiassa asuva omistaja maksaa jälkeenpäin?
Espanjassa
Espanjassa verotuksessa asumattomana omistajana jätät modelo 210 -veroilmoituksen (IRNR, ei-asukkaiden tulovero). EU:ssa ja siten Italiassa asuvia verotetaan 19 %:n verokannalla; EU:n ja ETA:n ulkopuolella asuvia 24 %:n verokannalla.
- Vuokraamaton asunto: vero lasketaan oletetusta tulosta, joka on 1,1 % katastriarvosta (valor catastral), jos arvo on tarkistettu viimeisten 10 vuoden aikana, tai 2 %, jos ei ole; tästä pohjasta veroa peritään 19 %.
- Vuokrattu asunto: 19 % tuloista, ja EU:ssa asuvat voivat vähentää suoraan vuokraukseen liittyvät kulut.
- IBI: vuosittain maksettava kunnallinen kiinteistövero, jonka verokanta riippuu kustakin kunnasta.
Italiassa
Espanjan ja Italian välillä on voimassa kaksinkertaisen verotuksen välttämistä koskeva sopimus, joka allekirjoitettiin Roomassa 8. syyskuuta 1977 ja julkaistiin BOE:ssa (Espanjan virallinen lehti) 22. joulukuuta 1980. Italiassa ulkomaiset kiinteistöt ilmoitetaan quadro RW -lomakeosiossa, ja niihin kohdistuu IVIE, ulkomailla olevien kiinteistöjen arvoon perustuva vero. Summa riippuu kunakin vuonna voimassa olevasta Italian lainsäädännöstä, joten laskelma kannattaa varmistaa italialaisella commercialistallasi (veroneuvoja) ennen ostoa.
Miten Costa del Solin kiinteistönvälittäjä työskentelee italialaisten ostajien kanssa?
EVS PROPERTY GROUP SL on kiinteistönvälitysyritys, jonka toimisto sijaitsee osoitteessa Av. de Mijas 1, puerta 1, 29630 Benalmádena (Málaga). Yritys on perustettu 12. toukokuuta 2022 ja merkitty Málagan kaupparekisteriin (Registro Mercantil de Málaga, CIF B10686459). Palvelemme maanantaista perjantaihin klo 9.00–17.30 numerossa +34 951 12 40 59 ja osoitteessa info@evsproperty.com.
Jotta asia on alusta asti selvä: meillä ei ole italiaa puhuvaa henkilökuntaa. Italialaisten ostajien kanssa työskentelemme espanjaksi tai englanniksi; verkkosivusto sen sijaan on luettavissa italiaksi. Palvelemme myös venäjäksi.
Valikoimamme käsittää yli 10 000 kohdetta, sekä omia että MLS Resales-Online -verkoston kohteita, Málagassa, Benalmádenassa, Torremolinosissa, Fuengirolassa, Mijasissa, Marbellassa, Esteponassa ja muualla Costa del Solilla. Hoidamme haun, katselmukset ja hintaneuvottelun sekä koordinoimme NIE-tunnuksen, pankin, asuntolainan ja notaarin; oston voi tehdä kokonaan etänä. Ennen varausta laskemme kunkin kohteen verot ja kulut. Juridisen tarkastuksen tekee riippumaton asianajaja ja veroilmoitukset verokonsultti. Meillä on MAPFRE Españan ammatillinen vastuuvakuutus, jonka enimmäiskorvaus on 150 000 € vahinkoa kohden.
Yhteenveto
Italialaiselle asunnon osto Costa del Solilla on prosessi, jossa ei ole lainsäädännöllisiä esteitä: NIE, pankkitili, juridinen tarkastus, escritura ja rekisteröinti. Eniten kannattaa varautua etukäteen kuluihin, jotka ovat noin 7,5–8 % käytetyissä asunnoissa ja 12 % uudiskohteissa, sekä myöhempään verotukseen molemmissa maissa. Jos haluat vertailla kuntia ja tietää tietyn kohteen kokonaiskustannukset ennen varausta, voit kirjoittaa EVS PROPERTY GROUPille, ja laskemme ne kanssasi espanjaksi tai englanniksi.
Usein kysyttyä
Voiko italialainen ostaa asunnon Espanjasta?
Kyllä. EU-kansalaisena hän ei tarvitse lupia eikä valtuutuksia, vain NIE-tunnuksen.
Tarvitsenko NIE-tunnuksen, jos minulla on jo codice fiscale?
Kyllä. Italialainen codice fiscale ei korvaa NIE-tunnusta, jota tarvitaan escrituran allekirjoittamiseen, tilin avaamiseen ja asuntolainan hakemiseen.
Paljonko veroja maksetaan Andalusiassa ostettaessa?
Käytetyssä asunnossa ITP on 7 %, ja notaarin, rekisterin ja gestorían kulujen kanssa kokonaissumma on noin 7,5–8 %. Uudiskohteessa IVA on 10 % ja AJD 1,2 %, yhteensä noin 12 %.
Onko Espanjan ja Italian välillä kaksinkertaisen verotuksen sopimus?
Kyllä. Se allekirjoitettiin Roomassa 8. syyskuuta 1977 ja julkaistiin BOE:ssa 22. joulukuuta 1980. Kysy commercialistaltasi, miten sitä sovelletaan sinun tapauksessasi.
Palveleeko EVS italiaksi?
Meillä ei ole italiaa puhuvaa henkilökuntaa. Palvelemme espanjaksi, englanniksi ja venäjäksi, ja verkkosivusto on luettavissa italiaksi.
Mitä seuraavaksi? Lukemisen jälkeen hyödyllisintä on tutustua todellisiin markkinoihin: katso kohteet kaupungeittain tai lähetä meille viesti (WhatsApp) ja kerro, mitä etsit – alue, budjetti, aikataulu – niin kokoamme sinulle räätälöidyn valikoiman sitoumuksetta.
Saatat hyötyä myös näistä: kiinteistösi myynti sijoittaminen Costa del Solilla maksuton arvio kuukausittainen hintaraportti
