Kjøpe bolig i Spania som italiener: trinn, skatter og kostnader på Costa del Sol i 2026

Ja: for å kjøpe bolig i Spania som italiener trenger du ingen tillatelse, og det finnes ingen begrensninger, for som EU-borger kan du kjøpe en bolig på samme vilkår som en spanier. Du trenger bare et NIE (spansk identifikasjonsnummer for utlendinger). På Costa del Sol ligger kjøpskostnadene for en bruktbolig på rundt 7,5–8 % av prisen, og de omfatter Andalucías avgift, notar, registrering og gestoría (administrativt byrå).

Denne guiden går gjennom prosessen trinn for trinn, med skatter og kostnader ved kjøpet, priser per kommune og hva en boligeier betaler i skatt etterpå. Prisene stammer fra EVS markedsrapport for november 2026 og er utprisede priser, ikke salgspriser.

Kan en italiener kjøpe bolig i Spania?

Ja, uten begrensninger eller forhåndsgodkjenning. Det eneste kravet er NIE, det spanske identifikasjonsnummeret for utlendinger. Det italienske codice fiscale erstatter det ikke: du blir bedt om NIE uansett når du skal signere escritura (skjøtet hos notar), åpne konto eller ta opp boliglån i Spania.

Hvis du kjøper for å bruke boligen på ferie eller for å leie den ut, trenger du verken å flytte eller å registrere deg. Skal du derimot bo i Spania i mer enn tre måneder, må du registrere deg som EU-borger og få registreringsbeviset, kjent som «grønt NIE». For et kjøp uten flytting er ikke denne prosedyren nødvendig.

Hvilke trinn består kjøpet av?

1. Fastsette budsjettet, medregnet kjøpskostnadene, og velge område.
2. Skaffe NIE og åpne konto i en spansk bank.
3. Legge inn bud og reservere. I contrato de arras (reservasjonskontrakten) betaler man vanligvis et depositum på rundt 10 % av prisen; det er en skikk, ikke en lovfestet regel. Ved arras penitenciales (artikkel 1454 i Código Civil, den spanske sivilloven) mister kjøperen det han har betalt hvis han trekker seg, og hvis selgeren trekker seg, må han betale tilbake det dobbelte.
4. La en uavhengig advokat gjennomføre den juridiske kontrollen: nota simple (utskrift fra grunnboken), heftelser, lisenser og gjeld til comunidad de propietarios (sameiet/velforeningen) og IBI (den årlige kommunale eiendomsskatten).
5. Signere escritura hos notar, enten personlig eller med notarielt fullmakt hvis du ikke kan reise. Dokumentet er på spansk, så den som ikke forstår språket, trenger tolk eller en representant.
6. Registrere boligen i Registro de la Propiedad (spansk grunnbok/eiendomsregister) og overføre abonnementene på strøm, vann og andre tjenester til ditt navn.

Betalingen skjer i euro med vanlig SEPA-overføring, uten valutaveksling, siden Italia og Spania begge tilhører eurosonen. Hvis du trenger boliglån som ikke-bosatt, finansierer bankene vanligvis rundt 60–70 % av verdien.

Hvordan får en italiensk statsborger NIE?

Søknaden gjøres med skjema EX-15 og en gebyr på 9,84 € (modelo 790, kode 012, ifølge politiets elektroniske portal per 15. november 2026). Det finnes tre veier til NIE for italienere:

• Personlig i Spania, hos Policía Nacional, med timebestilling.
• Før reisen, ved det spanske konsulatet du hører til; i Italia finnes det generalkonsulater i Roma, Milano og Napoli.
• Gjennom en representant med notarielt fullmakt.

Hver kjøper trenger sitt eget NIE: kjøper to personer sammen, trengs det to. Uten NIE kan du ikke signere escritura, åpne konto eller inngå boliglån.

Hvilke skatter og kostnader betaler du når du kjøper i Andalucía?

Skattene ved boligkjøp i Andalucía avhenger av om boligen er brukt eller nybygg.

Et regneeksempel: for en bruktleilighet til 300 000 € utgjør ITP 21 000 €, og med øvrige kostnader ligger totalen på rundt 22 500–24 000 €.

Meglerprovisjonen ved et salg betales av selgeren; kjøperen hos EVS betaler den ikke. Hvis selgeren ikke er bosatt i Spania, holder kjøperen tilbake 3 % av prisen og betaler dem inn til skattemyndighetene (Hacienda) med modelo 211. Dette er en del av prisen, ikke en tilleggskostnad.

Hva koster boligene på Costa del Sol?

Dette er medianprisene for utpriset bolig per kommune, ifølge EVS markedsrapport for november 2026, basert på 8 432 annonser i vår portefølje. Det er utpriser, ikke avsluttede handler.

Manilva er kommunen med lavest medianpris i tabellen, og Marbella den høyeste. Benalmádena, Mijas og Fuengirola er byene som ligger nærmest kontoret vårt.

Hvilke skatter betaler en boligeier bosatt i Italia etterpå?

I Spania

Som ikke-bosatt eier leverer du skjema modelo 210 (IRNR, skatt for ikke-bosatte). Personer bosatt i EU, og dermed i Italia, betaler 19 %; personer bosatt utenfor EU og EØS betaler 24 %.

• Bolig som ikke leies ut: du beskattes av en beregnet inntekt (renta imputada) på 1,1 % av verdien i matrikkelen (valor catastral) hvis denne er revidert de siste 10 årene, eller 2 % hvis ikke; på dette grunnlaget anvendes 19 %.
• Utleid bolig: 19 % av inntektene, og personer bosatt i EU kan trekke fra utgifter som er direkte knyttet til utleien.
• IBI: årlig kommunal skatt på fast eiendom, der satsen avhenger av hver enkelt kommune.

I Italia

Mellom Spania og Italia gjelder en avtale for å unngå dobbeltbeskatning, undertegnet i Roma 8. september 1977 og publisert i BOE (Spanias offisielle lovtidende) 22. desember 1980. I Italia skal eiendom i utlandet oppgis i quadro RW og er underlagt IVIE, skatten på verdien av eiendom i utlandet. Beløpet avhenger av gjeldende italiensk regelverk hvert år, så det er lurt å få beregningen bekreftet av din commercialista (regnskapsfører/skatterådgiver) i Italia før du kjøper.

Hvordan jobber et eiendomsmeglerfirma på Costa del Sol med italienske kjøpere?

EVS PROPERTY GROUP SL er et eiendomsmeglerfirma med kontor i Av. de Mijas 1, puerta 1, 29630 Benalmádena (Málaga), stiftet 12. mai 2022 og registrert i Registro Mercantil de Málaga (CIF B10686459). Vi har åpent mandag til fredag, fra 9:00 til 17:30, på +34 951 12 40 59 og info@evsproperty.com.

For å være tydelige fra begynnelsen: vi har ingen ansatte som snakker italiensk. Med kjøpere fra Italia jobber vi på spansk eller engelsk; nettstedet kan derimot leses på italiensk. Vi betjener også på russisk.

Porteføljen vår teller over 10 000 eiendommer, både egne og fra MLS-nettverket Resales-Online, i Málaga, Benalmádena, Torremolinos, Fuengirola, Mijas, Marbella, Estepona og resten av Costa del Sol. Vi tar oss av søket, visningene og prisforhandlingene, og koordinerer NIE, bank, boliglån og notar; hele kjøpet kan gjennomføres på avstand. Før reservasjonen beregner vi skattene og kostnadene for hver enkelt eiendom. Den juridiske kontrollen gjøres av en uavhengig advokat, og skattemeldingene av en skatterådgiver. Vi har en yrkesansvarsforsikring hos MAPFRE España med dekning på inntil 150 000 € per skadetilfelle.

Konklusjon

For en italiener er det å kjøpe på Costa del Sol en prosess uten juridiske barrierer: NIE, bankkonto, juridisk kontroll, escritura og registrering. Det som lønner seg mest å få avklart på forhånd, er kostnadene, rundt 7,5–8 % for bruktbolig og 12 % for nybygg, og beskatningen etterpå i begge land. Hvis du vil sammenligne kommuner og få vite totalkostnaden for en bestemt eiendom før du reserverer, kan du skrive til EVS PROPERTY GROUP, så regner vi det ut sammen med deg, på spansk eller engelsk.

Ofte stilte spørsmål