Покупка недвижимости в Испании гражданином Италии: шаги, налоги и расходы на Costa del Sol в 2026 году

Да: чтобы купить жильё в Испании гражданину Италии, не нужно никакого разрешения, и никаких ограничений не существует, ведь как гражданин Европейского союза вы можете приобрести недвижимость на тех же условиях, что и испанец. Нужен только NIE (идентификационный номер иностранца в Испании). На Costa del Sol расходы на покупку вторичного жилья составляют около 7,5–8 % от цены и включают налог Андалусии, услуги нотариуса, регистрацию и услуги gestoría (агентства по оформлению документов).

В этом руководстве шаг за шагом разобран весь процесс: налоги и расходы при покупке, цены по муниципалитетам и то, какие налоги платит собственник после сделки. Цены взяты из Отчёта о рынке EVS за ноябрь 2026 года и являются ценами предложения, а не продажи.

Может ли итальянец купить жильё в Испании?

Может, без ограничений и предварительных разрешений. Единственное требование — NIE, идентификационный номер иностранца. Итальянский codice fiscale (налоговый код) его не заменяет: чтобы подписать escritura (нотариальный акт купли-продажи), открыть счёт или оформить ипотеку в Испании, NIE у вас всё равно потребуют.

Если вы покупаете жильё для отдыха или для сдачи в аренду, переезжать и регистрироваться не нужно. Если же вы собираетесь жить в Испании более трёх месяцев, придётся зарегистрироваться как гражданин Союза и получить сертификат о регистрации (certificado de registro), известный как «зелёный NIE». Для покупки без переезда эта процедура не нужна.

Из каких шагов состоит покупка?

1. Определить бюджет с учётом расходов на покупку и выбрать район.
2. Получить NIE и открыть счёт в испанском банке.
3. Сделать предложение и забронировать объект. По contrato de arras (договору о задатке) обычно вносится депозит около 10 % от цены; это обычай, а не правовая норма. При arras penitenciales (артикул 1454 Гражданского кодекса) покупатель, отказавшийся от сделки, теряет внесённую сумму, а продавец, отказавшийся от сделки, возвращает её вдвойне.
4. Поручить юридическую проверку независимому юристу: nota simple (выписка из реестра недвижимости), обременения, лицензии и долги перед comunidad de propietarios (сообществом собственников) и по IBI (ежегодный муниципальный налог на недвижимость).
5. Подписать escritura у нотариуса лично или по нотариальной доверенности, если вы не можете приехать. Документ составлен на испанском языке, поэтому тем, кто его не понимает, понадобится переводчик или представитель.
6. Зарегистрировать жильё в Registro de la Propiedad (реестре недвижимости) и переоформить договоры на коммунальные услуги на своё имя.

Оплата производится в евро обычным банковским переводом SEPA, без конвертации валюты, поскольку Италия и Испания входят в еврозону. Если вам как нерезиденту нужна ипотека, банки, как правило, финансируют около 60–70 % стоимости.

Как гражданин Италии получает NIE?

Процедура оформляется по форме EX-15 с уплатой сбора в 9,84 € (modelo 790, код 012, по данным электронного портала полиции на 15 ноября 2026 года). Для итальянцев есть три способа получить NIE:

• Лично в Испании, в Policía Nacional, по предварительной записи.
• До поездки, в испанском консульстве по месту жительства; в Италии есть генеральные консульства в Риме, Милане и Неаполе.
• Через представителя по нотариальной доверенности.

У каждого покупателя должен быть собственный NIE: если покупают двое, нужно два номера. Без него нельзя подписать escritura, открыть счёт или оформить ипотеку.

Какие налоги и расходы платятся при покупке в Андалусии?

Налоги при покупке жилья в Андалусии зависят от того, вторичное оно или новостройка.

Пример расчёта: для квартиры на вторичном рынке за 300 000 € ITP составит 21 000 €, а с остальными расходами итог выходит около 22 500–24 000 €.

Комиссию агентства при купле-продаже платит продавец; покупатель в EVS её не оплачивает. Если продавец — нерезидент, покупатель удерживает 3 % от цены и перечисляет их в налоговую службу (Hacienda) по modelo 211. Это часть цены, а не дополнительные расходы.

Сколько стоит жильё на Costa del Sol?

Ниже приведены медианные цены предложения по муниципалитетам по данным Отчёта о рынке EVS за ноябрь 2026 года, составленного на основе 8 432 объявлений нашего каталога. Это цены предложения, а не закрытых сделок.

Manilva — муниципалитет с самой низкой медианной ценой в таблице, Marbella — с самой высокой. Benalmádena, Mijas и Fuengirola — ближайшие к нашему офису города.

Какие налоги платит собственник, проживающий в Италии, после покупки?

В Испании

Как собственник-нерезидент вы подаёте декларацию по modelo 210 (IRNR — налог на доходы нерезидентов). Резиденты ЕС, а значит и Италии, облагаются по ставке 19 %; резиденты стран вне ЕС и ЕЭЗ — по ставке 24 %.

• Жильё, которое не сдаётся: налог платится с условно начисленного дохода в размере 1,1 % от кадастровой стоимости, если она пересматривалась в последние 10 лет, или 2 %, если не пересматривалась; к этой базе применяется ставка 19 %.
• Сдаваемое жильё: 19 % с доходов, при этом резиденты ЕС могут вычесть расходы, непосредственно связанные со сдачей в аренду.
• IBI: ежегодный муниципальный налог на недвижимость, ставка которого зависит от конкретного ayuntamiento (муниципалитета).

В Италии

Между Испанией и Италией действует соглашение об избежании двойного налогообложения, подписанное в Риме 8 сентября 1977 года и опубликованное в BOE (официальном государственном бюллетене Испании) 22 декабря 1980 года. В Италии недвижимость за рубежом декларируется в quadro RW (раздел декларации о зарубежных активах) и облагается IVIE — налогом на стоимость недвижимости за границей. Сумма зависит от итальянского законодательства, действующего в каждом конкретном году, поэтому перед покупкой расчёт стоит уточнить у вашего commercialista (налогового консультанта) в Италии.

Как агентство недвижимости на Costa del Sol работает с покупателями из Италии?

EVS PROPERTY GROUP SL — агентство недвижимости с офисом по адресу Av. de Mijas 1, puerta 1, 29630 Benalmádena (Málaga), учреждённое 12 мая 2022 года и внесённое в Registro Mercantil de Málaga (CIF B10686459). Мы работаем с понедельника по пятницу с 9:00 до 17:30, телефон +34 951 12 40 59, электронная почта info@evsproperty.com.

Чтобы с самого начала всё было ясно: итальянскоговорящих сотрудников у нас нет. С покупателями из Италии мы работаем на испанском или английском; сайт при этом можно читать на итальянском. Мы также обслуживаем клиентов на русском языке.

Наш каталог насчитывает более 10 000 объектов, как собственных, так и из сети MLS Resales-Online, в Málaga, Benalmádena, Torremolinos, Fuengirola, Mijas, Marbella, Estepona и остальных городах Costa del Sol. Мы занимаемся подбором, показами и торгом по цене, а также координируем оформление NIE, работу с банком, ипотеку и нотариуса; покупку можно совершить полностью дистанционно. Перед бронированием мы рассчитываем налоги и расходы по каждому объекту. Юридическую проверку проводит независимый юрист, а налоговые декларации готовит налоговый консультант. У нас есть страхование профессиональной гражданской ответственности в MAPFRE España с лимитом до 150 000 € на один страховой случай.

Заключение

Для итальянца покупка на Costa del Sol — процесс без правовых барьеров: NIE, банковский счёт, юридическая проверка, escritura и регистрация. Заранее стоит тщательно продумать расходы, составляющие около 7,5–8 % на вторичном рынке и 12 % на новостройки, а также налогообложение после покупки в обеих странах. Если вы хотите сравнить муниципалитеты и узнать полную стоимость конкретного объекта до бронирования, напишите в EVS PROPERTY GROUP, и мы рассчитаем её вместе с вами на испанском или английском языке.

Часто задаваемые вопросы