Als Italiener ein Haus in Spanien kaufen: Schritte, Steuern und Kosten an der Costa del Sol 2026

Ja: Um als Italiener ein Haus in Spanien zu kaufen, brauchen Sie keine Genehmigung, und es gibt auch keinerlei Einschränkung, denn als Bürger der Europäischen Union können Sie eine Immobilie zu denselben Bedingungen erwerben wie ein Spanier. Sie benötigen lediglich eine NIE (spanische Identifikationsnummer für Ausländer). An der Costa del Sol belaufen sich die Kaufnebenkosten bei einer Bestandsimmobilie auf rund 7,5–8 % des Preises. Darin enthalten sind die andalusische Steuer, der Notar, das Grundbuch und die Gestoría (Behördenagentur).

Dieser Ratgeber führt Schritt für Schritt durch den Prozess, mit den Steuern und Kosten des Kaufs, den Preisen nach Gemeinde und den Steuern, die ein Eigentümer anschließend zahlt. Die Preise stammen aus dem EVS-Marktbericht vom November 2026 und sind Angebotspreise, keine Verkaufspreise.

Kann ein Italiener eine Immobilie in Spanien kaufen?

Ja, ohne Beschränkungen und ohne vorherige Genehmigungen. Die einzige Voraussetzung ist die NIE, die spanische Identifikationsnummer für Ausländer. Der italienische Codice fiscale ersetzt sie nicht: Um die escritura (notarielle Kaufurkunde) zu unterzeichnen, ein Konto zu eröffnen oder eine Hypothek abzuschließen, wird man sie in Spanien trotzdem von Ihnen verlangen.

Wenn Sie kaufen, um Urlaub zu machen oder zu vermieten, müssen Sie weder umziehen noch sich anmelden. Wenn Sie dagegen mehr als drei Monate in Spanien leben wollen, müssen Sie sich als Unionsbürger über die Anmeldebescheinigung (certificado de registro) registrieren, die als «grüne NIE» («NIE verde») bekannt ist. Für einen Kauf ohne Umzug ist dieses Verfahren nicht erforderlich.

Welche Schritte hat der Kauf?

1. Das Budget festlegen, einschließlich der Kaufnebenkosten, und die Region auswählen.
2. Die NIE beantragen und ein Konto bei einer spanischen Bank eröffnen.
3. Das Angebot abgeben und reservieren. Im Arras-Vertrag (contrato de arras, Anzahlungs- bzw. Reservierungsvertrag) wird üblicherweise eine Anzahlung von etwa 10 % des Preises geleistet; das ist ein Brauch, keine gesetzliche Vorschrift. Bei den arras penitenciales (Artikel 1454 des Código Civil) verliert der Käufer bei einem Rücktritt den gezahlten Betrag, und bei einem Rücktritt des Verkäufers erstattet dieser das Doppelte.
4. Die rechtliche Prüfung einem unabhängigen Anwalt übertragen: nota simple (einfacher Grundbuchauszug), Belastungen, Genehmigungen sowie Schulden bei der comunidad de propietarios (Eigentümergemeinschaft) und beim IBI (jährliche kommunale Grundsteuer).
5. Die escritura vor einem Notar unterzeichnen, persönlich oder per notarieller Vollmacht, wenn Sie nicht anreisen können. Das Dokument ist auf Spanisch abgefasst; wer es nicht versteht, braucht einen Dolmetscher oder einen Vertreter.
6. Die Immobilie im Registro de la Propiedad (Grundbuch) eintragen lassen und die Versorgungsverträge auf Ihren Namen umschreiben.

Die Zahlung erfolgt in Euro per gewöhnlicher SEPA-Überweisung, ohne Währungsumtausch, da Italien und Spanien zur Eurozone gehören. Wenn Sie als Nichtansässiger eine Hypothek benötigen, finanzieren die Banken in der Regel etwa 60–70 % des Wertes.

Wie erhält ein italienischer Staatsbürger die NIE?

Das Verfahren läuft über das Formular EX-15 und eine Gebühr von 9,84 € (Modelo 790, Code 012, laut elektronischem Amtssitz (sede electrónica) der Polizei, Stand 15. November 2026). Für Italiener gibt es drei Wege zur NIE:

• Persönlich in Spanien bei der Policía Nacional, mit Terminvereinbarung.
• Vor der Reise beim zuständigen spanischen Konsulat; in Italien gibt es Generalkonsulate in Rom, Mailand und Neapel.
• Über einen Vertreter mit notarieller Vollmacht.

Jeder Käufer braucht seine eigene NIE: Kaufen zwei Personen, sind zwei nötig. Ohne sie lässt sich weder die escritura unterzeichnen noch ein Konto eröffnen oder eine Hypothek abschließen.

Welche Steuern und Kosten fallen beim Kauf in Andalucía an?

Die Steuern beim Kauf einer Immobilie in Andalucía hängen davon ab, ob es sich um eine Bestandsimmobilie oder um einen Neubau handelt.

Ein Rechenbeispiel: Bei einer Bestandswohnung für 300.000 € beträgt der ITP 21.000 €, und mit den übrigen Kosten liegt die Gesamtsumme bei etwa 22.500–24.000 €.

Die Provision der Agentur bei einem Kauf zahlt der Verkäufer; der Käufer zahlt bei EVS keine. Ist der Verkäufer nicht in Spanien ansässig, behält der Käufer 3 % des Preises ein und führt sie an die Steuerbehörde (Hacienda) ab (Modelo 211). Das ist Teil des Preises, keine zusätzlichen Kosten.

Was kostet eine Immobilie an der Costa del Sol?

Hier sind die mittleren Angebotspreise nach Gemeinde laut dem EVS-Marktbericht vom November 2026, auf Grundlage von 8.432 Anzeigen aus unserem Katalog. Es sind Angebotspreise, keine Preise abgeschlossener Verkäufe.

Manilva ist die Gemeinde mit dem niedrigsten Medianpreis der Tabelle und Marbella die mit dem höchsten. Benalmádena, Mijas und Fuengirola sind die Städte, die unserem Büro am nächsten liegen.

Welche Steuern zahlt ein in Italien ansässiger Eigentümer danach?

In Spanien

Als nicht in Spanien ansässiger Eigentümer reichen Sie die Steuererklärung nach Modelo 210 (IRNR, Einkommensteuer für Nichtansässige) ein. Ansässige in der EU, und damit in Italien, werden mit 19 % besteuert; Ansässige außerhalb der EU und des EWR mit 24 %.

• Nicht vermietete Immobilie: Besteuert wird ein fiktives Einkommen (renta imputada) von 1,1 % des Katasterwerts, sofern dieser in den letzten 10 Jahren überprüft wurde, andernfalls von 2 %; auf diese Bemessungsgrundlage werden 19 % angewendet.
• Vermietete Immobilie: 19 % auf die Einnahmen, wobei in der EU Ansässige die direkt mit der Vermietung verbundenen Ausgaben abziehen können.
• IBI: jährliche kommunale Grundsteuer, deren Satz von der jeweiligen Gemeinde abhängt.

In Italien

Zwischen Spanien und Italien gilt ein Doppelbesteuerungsabkommen, das am 8. September 1977 in Rom unterzeichnet und am 22. Dezember 1980 im BOE (spanisches Amtsblatt) veröffentlicht wurde. In Italien werden Immobilien im Ausland im quadro RW erklärt und unterliegen der IVIE, der Steuer auf den Wert von Immobilien im Ausland. Die Höhe richtet sich nach den jeweils geltenden italienischen Vorschriften; deshalb sollten Sie die Berechnung vor dem Kauf mit Ihrem Commercialista (Steuerberater) in Italien abstimmen.

Wie arbeitet ein Immobilienbüro an der Costa del Sol mit italienischen Käufern?

EVS PROPERTY GROUP SL ist ein Immobilienbüro mit Sitz in der Av. de Mijas 1, puerta 1, 29630 Benalmádena (Málaga), gegründet am 12. Mai 2022 und im Registro Mercantil de Málaga (Handelsregister) eingetragen (CIF B10686459). Wir sind von Montag bis Freitag von 9:00 bis 17:30 Uhr unter +34 951 12 40 59 und info@evsproperty.com für Sie da.

Damit von Anfang an Klarheit herrscht: Wir haben keine italienischsprachigen Mitarbeiter. Mit Käufern aus Italien arbeiten wir auf Spanisch oder Englisch; die Website lässt sich allerdings auf Italienisch lesen. Wir betreuen auch auf Russisch.

Unser Katalog umfasst mehr als 10.000 Immobilien, eigene und solche des MLS-Netzwerks Resales-Online, in Málaga, Benalmádena, Torremolinos, Fuengirola, Mijas, Marbella, Estepona und der übrigen Costa del Sol. Wir übernehmen die Suche, die Besichtigungen und die Preisverhandlung und koordinieren die NIE, die Bank, die Hypothek und den Notar; der Kauf kann vollständig aus der Ferne abgewickelt werden. Vor der Reservierung berechnen wir die Steuern und Kosten der jeweiligen Immobilie. Die rechtliche Prüfung übernimmt ein unabhängiger Anwalt, die Steuererklärungen ein Steuerberater. Wir verfügen über eine Berufshaftpflichtversicherung bei MAPFRE España mit einer Deckung von bis zu 150.000 € pro Schadensfall.

Fazit

Für einen Italiener ist der Kauf an der Costa del Sol ein Prozess ohne rechtliche Hürden: NIE, Bankkonto, rechtliche Prüfung, escritura und Eintragung. Am meisten lohnt es sich, vorab die Kosten abzustimmen, die bei Bestandsimmobilien bei etwa 7,5–8 % und bei Neubauten bei 12 % liegen, sowie die spätere Besteuerung in beiden Ländern. Wenn Sie Gemeinden vergleichen und die Gesamtkosten einer konkreten Immobilie vor der Reservierung kennen möchten, schreiben Sie an EVS PROPERTY GROUP, und wir rechnen sie gemeinsam mit Ihnen durch, auf Spanisch oder Englisch.

Häufig gestellte Fragen