Zakup domu w Hiszpanii jako Włoch: kroki, podatki i koszty na Costa del Sol w 2026 roku

Tak: żeby kupić dom w Hiszpanii jako Włoch, nie potrzeba żadnego zezwolenia i nie obowiązuje żadne ograniczenie, ponieważ jako obywatel Unii Europejskiej możesz nabyć nieruchomość na takich samych zasadach jak Hiszpan. Potrzebujesz jedynie numeru NIE (hiszpański numer identyfikacyjny cudzoziemca). Na Costa del Sol koszty zakupu mieszkania z rynku wtórnego wynoszą około 7,5–8% ceny i obejmują podatek andaluzyjski, notariusza, rejestr oraz gestoría (biuro załatwiające formalności administracyjne).

Ten poradnik krok po kroku omawia cały proces, podatki i koszty zakupu, ceny według gmin oraz to, co płaci właściciel po zakupie. Ceny pochodzą z Raportu rynkowego EVS z listopada 2026 roku i są cenami ofertowymi, a nie cenami sprzedaży.

Czy Włoch może kupić nieruchomość w Hiszpanii?

Może, bez limitów i bez wcześniejszych zezwoleń. Jedynym wymogiem jest NIE, czyli numer identyfikacyjny cudzoziemca. Włoski codice fiscale (numer identyfikacji podatkowej) go nie zastępuje: do podpisania escritury (aktu notarialnego), otwarcia rachunku lub zawarcia kredytu hipotecznego w Hiszpanii i tak będzie wymagany.

Jeśli kupujesz na wakacje lub pod wynajem, nie musisz się przeprowadzać ani meldować. Jeśli jednak zamierzasz mieszkać w Hiszpanii dłużej niż trzy miesiące, będziesz musiał zarejestrować się jako obywatel Unii za pomocą zaświadczenia o rejestracji, znanego jako «zielone NIE» (NIE verde). Przy zakupie bez przeprowadzki ta formalność nie jest potrzebna.

Jakie etapy obejmuje zakup?

1. Ustalenie budżetu z uwzględnieniem kosztów zakupu i wybór okolicy.
2. Uzyskanie NIE i otwarcie rachunku w hiszpańskim banku.
3. Złożenie oferty i rezerwacja. W contrato de arras (umowie zadatkowej) zwykle wpłaca się depozyt w wysokości około 10% ceny; jest to zwyczaj, a nie przepis prawa. W przypadku arras penitenciales (zadatku odstępnego; artykuł 1454 Código Civil, hiszpańskiego kodeksu cywilnego), jeśli kupujący się wycofa, traci wpłaconą kwotę, a jeśli wycofa się sprzedający, zwraca jej dwukrotność.
4. Zlecenie weryfikacji prawnej niezależnemu prawnikowi: nota simple (wypis z rejestru nieruchomości), obciążenia, licencje oraz zaległości wobec comunidad de propietarios (wspólnoty właścicieli) i z tytułu IBI (rocznego podatku od nieruchomości).
5. Podpisanie escritury przed notariuszem, osobiście lub przez pełnomocnika, jeśli nie możesz podróżować. Dokument jest sporządzony po hiszpańsku, więc kto go nie rozumie, będzie potrzebował tłumacza lub przedstawiciela.
6. Wpisanie nieruchomości do Registro de la Propiedad (hiszpańskiego rejestru nieruchomości) i przepisanie umów na media na swoje nazwisko.

Płatność dokonywana jest w euro zwykłym przelewem SEPA, bez wymiany waluty, ponieważ Włochy i Hiszpania należą do strefy euro. Jeśli jako nierezydent potrzebujesz kredytu hipotecznego, banki zazwyczaj finansują około 60–70% wartości.

Jak obywatel Włoch uzyskuje NIE?

Formalność załatwia się za pomocą formularza EX-15 i opłaty w wysokości 9,84 € (modelo 790, kod 012, według sede electrónica, czyli elektronicznej siedziby Policji, stan na 15 listopada 2026 roku). Istnieją trzy drogi uzyskania NIE dla Włochów:

• Osobiście w Hiszpanii, w Policía Nacional, po wcześniejszym umówieniu wizyty.
• Przed wyjazdem, w odpowiednim konsulacie Hiszpanii; we Włoszech konsulaty generalne znajdują się w Rzymie, Mediolanie i Neapolu.
• Przez przedstawiciela z pełnomocnictwem notarialnym.

Każdy kupujący potrzebuje własnego NIE: jeśli kupują dwie osoby, potrzebne są dwa numery. Bez niego nie można podpisać escritury, otworzyć rachunku ani sformalizować kredytu hipotecznego.

Jakie podatki i koszty płaci się przy zakupie w Andaluzji?

Podatki przy zakupie nieruchomości w Andaluzji zależą od tego, czy jest to mieszkanie z rynku wtórnego, czy nowa inwestycja.

Przykładowe obliczenie: w mieszkaniu z rynku wtórnego za 300 000 € ITP wynosi 21 000 €, a wraz z pozostałymi kosztami całość oscyluje wokół 22 500–24 000 €.

Prowizję agencji przy transakcji kupna-sprzedaży płaci sprzedający; kupujący w EVS jej nie płaci. Jeśli sprzedający nie jest rezydentem, kupujący zatrzymuje 3% ceny i wpłaca je do Hacienda (hiszpańskiego urzędu skarbowego) na formularzu modelo 211. Jest to część ceny, a nie dodatkowy koszt.

Ile kosztują nieruchomości na Costa del Sol?

Oto mediany cen ofertowych według gmin, na podstawie Raportu rynkowego EVS z listopada 2026 roku, opartego na 8 432 ogłoszeniach z naszego katalogu. Są to ceny ofertowe, a nie zamkniętych transakcji.

Manilva to gmina z najniższą medianą ceny w tabeli, a Marbella z najwyższą. Benalmádena, Mijas i Fuengirola to miasta położone najbliżej naszego biura.

Jakie podatki płaci później właściciel będący rezydentem Włoch?

W Hiszpanii

Jako właściciel nierezydent składasz zeznanie na formularzu modelo 210 (IRNR, czyli podatek dochodowy od nierezydentów). Rezydenci UE, a więc także Włoch, płacą 19%; rezydenci spoza UE i EOG płacą 24%.

• Nieruchomość niewynajmowana: opodatkowanie od dochodu imputowanego w wysokości 1,1% wartości katastralnej, jeśli została ona zrewidowana w ciągu ostatnich 10 lat, lub 2%, jeśli nie; od tej podstawy stosuje się 19%.
• Nieruchomość wynajmowana: 19% od przychodów, a rezydenci UE mogą odliczyć wydatki bezpośrednio związane z wynajmem.
• IBI: roczny podatek miejski od nieruchomości, którego stawka zależy od danego ayuntamiento (urzędu gminy).

We Włoszech

Między Hiszpanią a Włochami obowiązuje umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania, podpisana w Rzymie 8 września 1977 roku i opublikowana w BOE (hiszpańskim dzienniku urzędowym) 22 grudnia 1980 roku. We Włoszech nieruchomości za granicą wykazuje się w quadro RW (sekcji RW zeznania podatkowego) i podlegają one IVIE, podatkowi od wartości nieruchomości za granicą. Jego wysokość zależy od przepisów włoskich obowiązujących w danym roku, dlatego przed zakupem warto potwierdzić obliczenia z własnym commercialista (włoskim doradcą podatkowym) we Włoszech.

Jak agencja nieruchomości z Costa del Sol współpracuje z kupującymi z Włoch?

EVS PROPERTY GROUP SL to agencja nieruchomości z biurem przy Av. de Mijas 1, puerta 1, 29630 Benalmádena (Málaga), założona 12 maja 2022 roku i wpisana do Registro Mercantil de Málaga (rejestru handlowego w Maladze; CIF B10686459). Jesteśmy dostępni od poniedziałku do piątku, w godzinach 9:00–17:30, pod numerem +34 951 12 40 59 oraz pod adresem info@evsproperty.com.

Żeby od początku było jasne: nie mamy pracowników mówiących po włosku. Z kupującymi z Włoch pracujemy po hiszpańsku lub angielsku; strona internetowa jest natomiast dostępna po włosku. Obsługujemy też klientów po rosyjsku.

Nasz katalog liczy ponad 10 000 nieruchomości, własnych oraz z sieci MLS Resales-Online, w Maladze, Benalmádenie, Torremolinos, Fuengiroli, Mijas, Marbelli, Esteponie i w pozostałej części Costa del Sol. Zajmujemy się wyszukiwaniem, pokazami i negocjacją ceny oraz koordynujemy NIE, bank, kredyt hipoteczny i notariusza; zakup można przeprowadzić w całości na odległość. Przed rezerwacją obliczamy podatki i koszty każdej nieruchomości. Weryfikację prawną wykonuje niezależny prawnik, a zeznania podatkowe doradca podatkowy. Posiadamy ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej zawodowej w MAPFRE España do 150 000 € za każde zdarzenie szkodowe.

Podsumowanie

Dla Włocha zakup na Costa del Sol to proces bez barier prawnych: NIE, rachunek bankowy, weryfikacja prawna, escritura i rejestr. Z góry warto dopracować przede wszystkim koszty, rzędu 7,5–8% na rynku wtórnym i 12% na pierwotnym, oraz późniejsze opodatkowanie w obu krajach. Jeśli chcesz porównać gminy i poznać całkowity koszt konkretnej nieruchomości przed rezerwacją, napisz do EVS PROPERTY GROUP, a obliczymy go razem z Tobą, po hiszpańsku lub angielsku.

Najczęściej zadawane pytania