Een huis kopen in Spanje als Italiaan: stappen, belastingen en kosten aan de Costa del Sol in 2026

Ja: om als Italiaan een huis in Spanje te kopen heb je geen enkele vergunning nodig en gelden er geen beperkingen, want als burger van de Europese Unie kun je een woning kopen onder dezelfde voorwaarden als een Spanjaard. Je hebt alleen een NIE nodig. Aan de Costa del Sol bedragen de aankoopkosten van een bestaande woning (tweedehands) ongeveer 7,5–8 % van de prijs, inclusief de belasting van Andalusië, de notaris, het register en de gestoría (administratiekantoor).

Deze gids loopt het proces stap voor stap door, met de belastingen en kosten van de aankoop, de prijzen per gemeente en wat een eigenaar daarna aan belasting betaalt. De prijzen komen uit het EVS-marktrapport van november 2026 en zijn vraagprijzen, geen verkoopprijzen.

Kan een Italiaan een woning in Spanje kopen?

Ja, zonder beperkingen of voorafgaande toestemming. De enige vereiste is de NIE, het identificatienummer voor buitenlanders. De Italiaanse codice fiscale komt daar niet voor in de plaats: om de akte (escritura) te ondertekenen, een rekening te openen of een hypotheek af te sluiten in Spanje wordt er toch om gevraagd.

Als je koopt om te komen vakantie vieren of om te verhuren, hoef je niet te verhuizen of je in te schrijven. Als je daarentegen langer dan drie maanden in Spanje gaat wonen, moet je je inschrijven als burger van de Unie via het registratiecertificaat, bekend als de «groene NIE». Voor een aankoop zonder verhuizing is die procedure niet nodig.

Welke stappen heeft de aankoop?

1. Het budget bepalen, inclusief de aankoopkosten, en de regio kiezen.
2. De NIE aanvragen en een rekening openen bij een Spaanse bank.
3. Een bod doen en reserveren. In het koopcontract met aanbetaling (arras) wordt gewoonlijk een storting van ongeveer 10 % van de prijs gedaan; dat is een gewoonte, geen wettelijke regel. Bij arras penitenciales (artikel 1454 van de Código Civil) verliest de koper het betaalde bedrag als hij afziet van de koop, en betaalt de verkoper het dubbele terug als hij zelf afziet.
4. Een onafhankelijke advocaat de juridische controle laten uitvoeren: nota simple (uittreksel uit het kadaster/register), lasten, vergunningen en schulden aan de comunidad de propietarios (vereniging van eigenaren) en de IBI (jaarlijkse gemeentelijke onroerendgoedbelasting).
5. De akte tekenen bij de notaris, persoonlijk of via een notariële volmacht als je niet kunt reizen. Het document is in het Spaans, dus wie het niet begrijpt, heeft een tolk of vertegenwoordiger nodig.
6. De woning inschrijven in het Registro de la Propiedad (Spaans eigendomsregister) en de nutscontracten op je naam zetten.

De betaling gebeurt in euro via een gewone SEPA-overschrijving, zonder valutawissel, aangezien Italië en Spanje tot de eurozone behoren. Als je als niet-ingezetene een hypotheek nodig hebt, financieren banken doorgaans ongeveer 60–70 % van de waarde.

Hoe krijgt een Italiaanse burger de NIE?

De procedure verloopt met formulier EX-15 en een heffing van 9,84 € (modelo 790, code 012, volgens het elektronisch loket van de Policía op 15 november 2026). Er zijn drie manieren om als Italiaan de NIE te krijgen:

• Persoonlijk in Spanje, bij de Policía Nacional, op afspraak.
• Voor de reis, bij het Spaanse consulaat dat bij jou past; in Italië zijn er consulaten-generaal in Rome, Milaan en Napels.
• Via een vertegenwoordiger met een notariële volmacht.

Elke koper heeft een eigen NIE nodig: als twee personen kopen, zijn er twee nodig. Zonder NIE kun je de akte niet ondertekenen, geen rekening openen en geen hypotheek afsluiten.

Welke belastingen en kosten betaal je bij een aankoop in Andalusië?

De belastingen bij de aankoop van een woning in Andalusië hangen ervan af of het om een bestaande woning of nieuwbouw gaat.

Een rekenvoorbeeld: bij een tweedehandsappartement van 300.000 € bedraagt de ITP (overdrachtsbelasting op bestaande woningen) 21.000 €, en met de overige kosten komt het totaal op ongeveer 22.500–24.000 €.

De commissie van het makelaarskantoor bij een koop-verkoop wordt door de verkoper betaald; de koper van EVS betaalt die niet. Als de verkoper niet-ingezetene is, houdt de koper 3 % van de prijs in en draagt dat af aan de Spaanse belastingdienst (Hacienda, modelo 211). Dat maakt deel uit van de prijs en is geen extra kostenpost.

Hoeveel kost een woning aan de Costa del Sol?

Dit zijn de mediane vraagprijzen per gemeente, volgens het EVS-marktrapport van november 2026, op basis van 8.432 advertenties uit onze catalogus. Het zijn vraagprijzen, geen prijzen van afgesloten transacties.

Manilva is de gemeente met de laagste mediane prijs in de tabel en Marbella die met de hoogste. Benalmádena, Mijas en Fuengirola zijn de steden die het dichtst bij ons kantoor liggen.

Welke belastingen betaalt een in Italië wonende eigenaar daarna?

In Spanje

Als niet-ingezeten eigenaar dien je de aangifte modelo 210 (IRNR, belasting voor niet-ingezetenen) in. Inwoners van de EU, en dus van Italië, betalen 19 %; inwoners van buiten de EU en de EER betalen 24 %.

• Woning die niet wordt verhuurd: je wordt belast over een toegerekend inkomen van 1,1 % van de kadastrale waarde (valor catastral) als die in de afgelopen 10 jaar is herzien, of van 2 % als dat niet het geval is; over dat bedrag wordt 19 % toegepast.
• Verhuurde woning: 19 % over de inkomsten, en inwoners van de EU mogen de kosten aftrekken die rechtstreeks met de verhuur samenhangen.
• IBI: jaarlijkse gemeentelijke belasting op onroerend goed, waarvan het tarief per gemeente verschilt.

In Italië

Tussen Spanje en Italië geldt een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting, ondertekend in Rome op 8 september 1977 en op 22 december 1980 gepubliceerd in het BOE (het Spaanse staatsblad). In Italië worden onroerende goederen in het buitenland opgegeven in het quadro RW en zijn ze onderworpen aan de IVIE, de belasting op de waarde van onroerend goed in het buitenland. Het bedrag hangt af van de Italiaanse regelgeving die elk jaar geldt, dus het is verstandig de berekening vóór de aankoop te bevestigen met je commercialista in Italië.

Hoe werkt een makelaar aan de Costa del Sol met Italiaanse kopers?

EVS PROPERTY GROUP SL is een makelaarskantoor met kantoor aan Av. de Mijas 1, puerta 1, 29630 Benalmádena (Málaga), opgericht op 12 mei 2022 en ingeschreven in het Registro Mercantil de Málaga (handelsregister; CIF B10686459). Wij zijn bereikbaar van maandag tot en met vrijdag, van 9:00 tot 17:30 uur, op +34 951 12 40 59 en via info@evsproperty.com.

Voor alle duidelijkheid: we hebben geen Italiaanssprekend personeel. Met kopers uit Italië werken we in het Spaans of in het Engels; de website kan wel in het Italiaans worden gelezen. We helpen ook in het Russisch.

Onze catalogus telt meer dan 10.000 panden, eigen panden en panden uit het MLS-netwerk Resales-Online, in Málaga, Benalmádena, Torremolinos, Fuengirola, Mijas, Marbella, Estepona en de rest van de Costa del Sol. Wij zorgen voor het zoeken, de bezichtigingen en de onderhandeling over de prijs, en coördineren de NIE, de bank, de hypotheek en de notaris; de aankoop kan volledig op afstand worden gedaan. Vóór de reservering berekenen we de belastingen en kosten van elk pand. De juridische controle wordt uitgevoerd door een onafhankelijke advocaat en de belastingaangiften door een fiscaal adviseur. Wij beschikken over een beroepsaansprakelijkheidsverzekering van MAPFRE España tot 150.000 € per schadegeval.

Conclusie

Voor een Italiaan is kopen aan de Costa del Sol een proces zonder juridische drempels: NIE, bankrekening, juridische controle, akte en inschrijving in het register. Wat je vooraf het best goed afstemt, zijn de kosten, rond 7,5–8 % bij tweedehands en 12 % bij nieuwbouw, en de fiscaliteit achteraf in beide landen. Als je gemeenten wilt vergelijken en de totale kosten van een concreet pand wilt kennen vóór je reserveert, kun je EVS Property schrijven en rekenen wij het samen met je door, in het Spaans of in het Engels.

Veelgestelde vragen