La compraventa de vivienda cae un 7,7 % en julio, la mayor bajada en más de dos años: qué significa en la Costa del Sol

La compraventa de vivienda en julio de 2026 cayó un 7,7 % interanual en España, hasta unas 60.500 operaciones inscritas: el mayor descenso en más de dos años, según el avance provisional de la estadística registral del Colegio de Registradores. Andalucía siguió siendo la comunidad que más vivienda vende, con 12.256 compraventas, aunque un 7,2 % menos que en julio de 2025. El dato confirma que la demanda se enfría, pero no anticipa una bajada de precios, y en la Costa del Sol conviene leerlo con matices.

¿Cuánto ha caído la compraventa de vivienda en julio de 2026?

Los registros de la propiedad inscribieron en julio unas 118.000 operaciones inmobiliarias de todo tipo, un 4,7 % menos que un año antes. Alrededor de 60.500 fueron compraventas de vivienda, la partida que más retrocede. Salvo junio, todos los meses de 2026 han cerrado con menos compraventas de vivienda que el mismo mes del año anterior, así que julio no es un tropiezo aislado, sino la caída más intensa de una tendencia que ya venía de atrás.

Conviene saber qué mide exactamente esta estadística. Son datos provisionales, proyectados sobre el 94,9 % de los registros, y recogen operaciones inscritas, no firmadas: una compraventa suele llegar al Registro de la Propiedad varias semanas después de pasar por el notario. Por eso el dato de julio refleja en parte decisiones de compra tomadas en primavera. Las cifras nacionales están redondeadas y, en la tabla, la variación frente a julio de 2025 figura entre paréntesis.

¿Por qué se vende menos vivienda?

Los registradores no atribuyen la caída a una causa concreta, pero el contexto del mercado ayuda a entenderla. Son cuatro factores que actúan a la vez:

• Una comparación exigente: julio de 2025 fue un mes excepcional, con más de 65.000 compraventas de vivienda y un crecimiento del 14,3 %. Frente a ese listón, incluso un mes razonable aparece como descenso.
• Precios en máximos: la vivienda usada acumula 20 meses seguidos de subidas interanuales de doble dígito según idealista, y ese esfuerzo frena sobre todo al comprador nacional.
• Financiación más cara: el Euríbor ronda ya el 3,1 % tras siete meses seguidos de subidas, lo que encarece cada nueva hipoteca y retrasa decisiones de compra.
• Poca oferta: la construcción de edificios cayó un 35,2 % interanual en julio según el INE, y la obra nueva disponible es cada vez más escasa. Con menos producto a la venta, también se cierran menos operaciones.

¿Qué comunidades venden más vivienda y dónde cae más?

Andalucía fue la única comunidad que superó las 10.000 compraventas de vivienda en julio, con un descenso del 7,2 %, algo más suave que la media nacional. Las otras tres grandes plazas retrocedieron con más fuerza, sobre todo la Comunidad Valenciana y Madrid.

Solo tres comunidades vendieron más vivienda que hace un año: Navarra (+26,4 %), Castilla y León (+6,2 %) y Castilla-La Mancha (+2,4 %). En el extremo contrario están Cantabria (−17,6 %), Baleares (−15,6 %), Asturias y Melilla (−15,5 % en ambos casos). Baleares, el mercado de costa más caro de España, ya figuraba entre los mayores descensos en junio: es la señal más clara de que el precio también tiene un límite.

¿Qué está pasando con las hipotecas?

La financiación también se enfría, aunque menos que las ventas. En julio se inscribieron unas 57.400 hipotecas de todo tipo, un 0,6 % menos que un año antes: es la primera bajada del total en 25 meses. Las hipotecas sobre vivienda rondaron las 43.300, con un descenso del 4,2 %, el segundo del año tras el de mayo. Entre las cuatro grandes comunidades, Cataluña fue la única donde crecieron, un 2,9 %.

En Andalucía el ajuste es más intenso: 8.232 hipotecas sobre vivienda, un 8,4 % menos, el doble que la media nacional. Si se comparan con las compraventas, salen unas 67 hipotecas por cada 100 viviendas vendidas en Andalucía, frente a unas 72 en el conjunto de España. Es un indicador aproximado, porque no todas las hipotecas de un mes financian una compra de ese mismo mes, pero apunta en la misma dirección que el mercado: en el sur pesa más el comprador que paga sin financiación.

¿Qué significa para la Costa del Sol?

La provincia de Málaga tiene un rasgo que la diferencia del resto de España: el peso de su comprador internacional. Según los datos notariales del segundo trimestre de 2026, los extranjeros protagonizan ya el 37 % de las compraventas de la provincia, y en Marbella, Estepona o Benahavís esa proporción suele ser todavía mayor. Es una demanda menos dependiente de la hipoteca española y del Euríbor, y por eso amortigua los frenazos del mercado nacional.

Menos compraventas tampoco significan precios más bajos. En nuestro informe de mercado de septiembre de 2026, elaborado sobre 8.810 anuncios activos, la mediana de la Costa del Sol se mantiene en 650.000 € y 4.657 €/m². Estas son las cifras por municipio, ordenadas de mayor a menor precio por metro cuadrado:

Son precios de oferta, no de cierre, y medianas, para que unas pocas villas de lujo no distorsionen la foto. A escala nacional, idealista registró en agosto la primera bajada mensual del precio de la vivienda usada en 43 meses, un 0,3 %: un síntoma de moderación, no de desplome. En la costa malagueña, con poca obra nueva en camino y la demanda extranjera creciendo, lo razonable es esperar que los precios suban más despacio, no que caigan de forma generalizada.

¿Qué hacer si compras, vendes o inviertes en la Costa del Sol?

Si vas a comprar

Un mercado con menos operaciones favorece al comprador preparado. Hay menos competencia por cada vivienda, más tiempo para revisar la documentación y más margen para negociar, sobre todo en inmuebles que llevan meses publicados o que salieron con un precio ambicioso. Si necesitas hipoteca, pide la preaprobación antes de empezar a visitar y compara ofertas: con el Euríbor en torno al 3,1 %, cada décima de diferencial cuenta.

Si vas a vender

El vendedor ya no tiene el viento tan a favor como hace un año. Las viviendas bien situadas y con un precio acorde al mercado se siguen vendiendo, pero las que salen caras acumulan semanas sin visitas y acaban negociando a la baja. Una valoración basada en datos reales de tu municipio, y no en lo que se pedía en tu edificio hace dos años, es hoy la mejor forma de vender en plazo.

Si eres inversor

Un mercado que se enfría en volumen pero no en precio abre ventanas de compra puntuales. Quien compra con fondos propios o con la financiación ya cerrada negocia hoy desde una posición más fuerte que en 2025, y la escasez de oferta nueva sigue sosteniendo el valor a medio plazo en las zonas con menos suelo disponible.

Conclusión: un frenazo en volumen, no en valor

La caída del 7,7 % en julio es una señal que hay que tomarse en serio: el comprador nacional acusa unos precios en máximos y una financiación más cara. Pero no apunta a un cambio de ciclo en la Costa del Sol, donde la oferta sigue siendo escasa y el comprador internacional sostiene el mercado. Para comprar o vender con criterio importan los datos de tu municipio, no los titulares. En EVS PROPERTY GROUP seguimos cada mes la oferta de Marbella, Estepona, Mijas, Málaga y el resto de la costa, y podemos ayudarte a decidir con cifras concretas.

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