Le compravendite di abitazioni calano del 7,7% a luglio, il calo maggiore in oltre due anni: cosa significa sulla Costa del Sol

La compravendita di abitazioni a luglio 2026 è calata del 7,7% su base annua in Spagna, a circa 60.500 operazioni registrate: il calo maggiore in oltre due anni, secondo l’anticipazione provvisoria della statistica registrale del Colegio de Registradores. L’Andalusia è rimasta la comunità autonoma che vende più abitazioni, con 12.256 compravendite, anche se il 7,2% in meno rispetto a luglio 2025. Il dato conferma che la domanda si sta raffreddando, ma non anticipa un calo dei prezzi, e sulla Costa del Sol va letto con le dovute sfumature.

Di quanto sono calate le compravendite di abitazioni a luglio 2026?

I Registros de la Propiedad (i registri immobiliari spagnoli) hanno registrato a luglio circa 118.000 operazioni immobiliari di ogni tipo, il 4,7% in meno rispetto a un anno prima. Circa 60.500 erano compravendite di abitazioni, la voce che arretra di più. Fatta eccezione per giugno, tutti i mesi del 2026 si sono chiusi con meno compravendite di abitazioni rispetto allo stesso mese dell’anno precedente: luglio non è quindi un inciampo isolato, ma il calo più intenso di una tendenza che veniva già da prima.

Conviene sapere che cosa misura esattamente questa statistica. Sono dati provvisori, proiettati sul 94,9% dei registri, e riguardano operazioni registrate, non firmate: una compravendita arriva di solito al Registro de la Propiedad diverse settimane dopo essere passata dal notaio. Per questo il dato di luglio riflette in parte decisioni di acquisto prese in primavera. Le cifre nazionali sono arrotondate e, nella tabella, la variazione rispetto a luglio 2025 compare tra parentesi.

Perché si vendono meno abitazioni?

I registratori non attribuiscono il calo a una causa precisa, ma il contesto del mercato aiuta a capirlo. Sono quattro fattori che agiscono contemporaneamente:

• Un termine di paragone impegnativo: luglio 2025 fu un mese eccezionale, con oltre 65.000 compravendite di abitazioni e una crescita del 14,3%. Rispetto a quell’asticella, anche un mese ragionevole appare come un calo.
• Prezzi ai massimi: l’abitazione usata accumula 20 mesi consecutivi di rialzi annui a due cifre secondo idealista, e questo sforzo frena soprattutto l’acquirente nazionale.
• Finanziamenti più cari: l’Euribor è ormai intorno al 3,1% dopo sette mesi consecutivi di rialzi, il che rende più oneroso ogni nuovo mutuo e fa slittare le decisioni di acquisto.
• Poca offerta: la costruzione di edifici è calata del 35,2% su base annua a luglio secondo l’INE, e le nuove costruzioni disponibili sono sempre più scarse. Con meno prodotto in vendita, si concludono anche meno operazioni.

Quali comunità autonome vendono più abitazioni e dove si cala di più?

L’Andalusia è stata l’unica comunità autonoma a superare le 10.000 compravendite di abitazioni a luglio, con un calo del 7,2%, un po’ più contenuto della media nazionale. Le altre tre grandi piazze sono arretrate con più forza, soprattutto la Comunità Valenciana e Madrid.

Solo tre comunità hanno venduto più abitazioni rispetto a un anno fa: Navarra (+26,4%), Castiglia e León (+6,2%) e Castiglia-La Mancia (+2,4%). All’estremo opposto ci sono Cantabria (−17,6%), Baleari (−15,6%), Asturie e Melilla (−15,5% in entrambi i casi). Le Baleari, il mercato costiero più caro della Spagna, figuravano già tra i maggiori cali a giugno: è il segnale più chiaro che anche il prezzo ha un limite.

Cosa sta succedendo ai mutui?

Anche il credito si raffredda, anche se meno delle vendite. A luglio sono stati registrati circa 57.400 mutui di ogni tipo, lo 0,6% in meno rispetto a un anno prima: è il primo calo del totale in 25 mesi. I mutui su abitazioni sono stati circa 43.300, con un calo del 4,2%, il secondo dell’anno dopo quello di maggio. Tra le quattro grandi comunità, la Catalogna è stata l’unica in cui sono cresciuti, del 2,9%.

In Andalusia l’aggiustamento è più intenso: 8.232 mutui su abitazioni, l’8,4% in meno, il doppio della media nazionale. Confrontandoli con le compravendite, si ottengono circa 67 mutui ogni 100 abitazioni vendute in Andalusia, contro circa 72 nel complesso della Spagna. È un indicatore approssimativo, perché non tutti i mutui di un mese finanziano un acquisto dello stesso mese, ma va nella stessa direzione del mercato: al sud pesa di più l’acquirente che paga senza finanziamento.

Cosa significa per la Costa del Sol?

La provincia di Málaga ha una caratteristica che la distingue dal resto della Spagna: il peso del suo acquirente internazionale. Secondo i dati notarili del secondo trimestre del 2026, gli stranieri sono ormai protagonisti del 37% delle compravendite della provincia, e a Marbella, Estepona o Benahavís questa proporzione è spesso ancora maggiore. È una domanda meno dipendente dal mutuo spagnolo e dall’Euribor, e per questo attutisce le frenate del mercato nazionale.

Meno compravendite non significano nemmeno prezzi più bassi. Nel nostro rapporto di mercato di settembre 2026, elaborato su 8.810 annunci attivi, la mediana della Costa del Sol si mantiene a 650.000 € e 4.657 €/m². Ecco le cifre per comune, ordinate dal prezzo al metro quadro più alto al più basso:

Sono prezzi di offerta, non di chiusura, e mediane, in modo che poche ville di lusso non distorcano il quadro. A livello nazionale, idealista ha registrato ad agosto il primo calo mensile del prezzo dell’abitazione usata in 43 mesi, lo 0,3%: un sintomo di moderazione, non di crollo. Sulla costa malagueña, con poche nuove costruzioni in arrivo e la domanda straniera in crescita, è ragionevole aspettarsi che i prezzi salgano più lentamente, non che calino in modo generalizzato.

Cosa fare se compri, vendi o investi sulla Costa del Sol?

Se stai per comprare

Un mercato con meno operazioni favorisce l’acquirente preparato. C’è meno concorrenza per ogni abitazione, più tempo per rivedere la documentazione e più margine per negoziare, soprattutto negli immobili pubblicati da mesi o usciti con un prezzo ambizioso. Se hai bisogno di un mutuo, chiedi la preapprovazione prima di iniziare le visite e confronta le offerte: con l’Euribor intorno al 3,1%, ogni decimale di spread conta.

Se stai per vendere

Il venditore non ha più il vento in poppa come un anno fa. Le abitazioni ben posizionate e con un prezzo in linea con il mercato continuano a vendersi, ma quelle che escono care accumulano settimane senza visite e finiscono per trattare al ribasso. Una valutazione basata su dati reali del tuo comune, e non su quanto si chiedeva nel tuo edificio due anni fa, è oggi il modo migliore per vendere nei tempi previsti.

Se sei un investitore

Un mercato che si raffredda nei volumi ma non nei prezzi apre finestre di acquisto puntuali. Chi compra con fondi propri o con il finanziamento già chiuso negozia oggi da una posizione più forte rispetto al 2025, e la scarsità di nuova offerta continua a sostenere il valore a medio termine nelle zone con meno terreno disponibile.

Conclusione: una frenata nei volumi, non nel valore

Il calo del 7,7% a luglio è un segnale da prendere sul serio: l’acquirente nazionale risente di prezzi ai massimi e di finanziamenti più cari. Ma non indica un cambio di ciclo sulla Costa del Sol, dove l’offerta resta scarsa e l’acquirente internazionale sostiene il mercato. Per comprare o vendere con criterio contano i dati del tuo comune, non i titoli dei giornali. In EVS PROPERTY GROUP seguiamo ogni mese l’offerta di Marbella, Estepona, Mijas, Málaga e del resto della costa, e possiamo aiutarti a decidere con cifre concrete.

Domande frequenti

Quante abitazioni sono state vendute in Spagna a luglio 2026?

Sono state registrate circa 60.500 compravendite di abitazioni, il 7,7% in meno rispetto a luglio 2025 e il maggior calo annuo in oltre due anni, secondo i dati provvisori del Colegio de Registradores.

Di quanto sono calate le vendite di abitazioni in Andalusia?

L’Andalusia ha registrato 12.256 compravendite di abitazioni a luglio 2026, il 7,2% in meno rispetto alle 13.207 di luglio 2025. Resta comunque la comunità con più operazioni della Spagna e l’unica sopra le 10.000.

I prezzi delle abitazioni sulla Costa del Sol scenderanno?

Nulla indica un calo generalizzato. Calano le operazioni, ma la nuova offerta è scarsa e la domanda straniera cresce. A settembre 2026 la mediana di offerta della Costa del Sol è di 650.000 € e 4.657 €/m². È prevedibile che i prezzi salgano più lentamente e che ci sia più margine di negoziazione sugli immobili sopravvalutati.

È un buon momento per comprare sulla Costa del Sol?

Per chi ha il finanziamento risolto o compra con fondi propri, un mercato con meno operazioni significa meno concorrenza e più margine per negoziare. La chiave è confrontare i prezzi reali per comune e non aspettarsi un calo generalizzato che i dati non anticipano.

Fonte dei dati su compravendite e mutui: anticipazione provvisoria della statistica registrale immobiliare del Colegio de Registradores relativa a luglio 2026. I prezzi per comune della Costa del Sol provengono dal nostro monitoraggio dell’offerta attiva.