Продажи жилья в июле упали на 7,7 % — самое сильное падение за более чем два года: что это значит для Costa del Sol

Число сделок купли-продажи жилья в Испании в июле 2026 года снизилось на 7,7 % в годовом выражении — примерно до 60 500 зарегистрированных операций. Это самое сильное падение за более чем два года, следует из предварительной реестровой статистики Colegio de Registradores (Коллегии регистраторов Испании). Андалусия по-прежнему осталась регионом с наибольшим числом продаж жилья — 12 256 сделок, однако на 7,2 % меньше, чем в июле 2025 года. Эти данные подтверждают, что спрос остывает, но не предвещают снижения цен, а на Costa del Sol их стоит читать с оговорками.

Насколько упали продажи жилья в июле 2026 года?

В июле реестры собственности зарегистрировали около 118 000 операций с недвижимостью всех видов — на 4,7 % меньше, чем годом ранее. Примерно 60 500 из них пришлись на купли-продажи жилья: именно эта категория сокращается сильнее всего. Если не считать июня, все месяцы 2026 года завершились с меньшим числом сделок купли-продажи жилья, чем тот же месяц предыдущего года. Так что июль — не единичный сбой, а наиболее резкое падение в рамках тенденции, которая наметилась раньше.

Важно понимать, что именно измеряет эта статистика. Данные предварительные, они экстраполированы на 94,9 % реестров и учитывают зарегистрированные, а не подписанные сделки: договор купли-продажи обычно попадает в Registro de la Propiedad (имущественный реестр Испании) через несколько недель после визита к нотариусу. Поэтому июльские цифры отчасти отражают решения о покупке, принятые весной. Национальные показатели округлены; в таблице изменение по сравнению с июлем 2025 года указано в скобках.

Почему жильё продаётся хуже?

Регистраторы не называют какую-то одну причину падения, но рыночный контекст помогает его понять. Действуют сразу четыре фактора:

• Высокая база для сравнения: июль 2025 года был исключительным месяцем — более 65 000 сделок купли-продажи жилья и рост на 14,3 %. На фоне такой планки даже вполне нормальный месяц выглядит как спад.
• Цены на максимумах: вторичное жильё дорожает в годовом выражении двузначными темпами уже 20 месяцев подряд по данным idealista, и это в первую очередь сдерживает местного покупателя.
• Более дорогое финансирование: Euríbor уже около 3,1 % после семи месяцев подряд роста, что удорожает каждую новую ипотеку и откладывает решения о покупке.
• Скудное предложение: по данным INE, жилищное строительство в июле сократилось на 35,2 % в годовом выражении, а новостроек в продаже становится всё меньше. Когда товара на рынке меньше, закрывается и меньше сделок.

В каких регионах продают больше всего жилья и где падение сильнее всего?

Андалусия оказалась единственным автономным сообществом, где в июле было свыше 10 000 сделок купли-продажи жилья; падение составило 7,2 % — чуть мягче, чем в среднем по стране. Остальные три крупнейших рынка просели сильнее, особенно Comunidad Valenciana и Мадрид.

Лишь три региона продали больше жилья, чем год назад: Наварра (+26,4 %), Кастилия-и-Леон (+6,2 %) и Кастилья-Ла-Манча (+2,4 %). На противоположном полюсе — Кантабрия (−17,6 %), Балеарские острова (−15,6 %), Астурия и Мелилья (по −15,5 %). Балеары, самый дорогой прибрежный рынок Испании, уже в июне были среди лидеров по падению: это самый явный сигнал того, что у цены тоже есть предел.

Что происходит с ипотекой?

Ипотечное кредитование тоже остывает, хотя и слабее, чем продажи. В июле было зарегистрировано около 57 400 ипотек всех видов — на 0,6 % меньше, чем годом ранее: это первое снижение общего показателя за 25 месяцев. Ипотек на жильё было порядка 43 300, падение составило 4,2 % — второе в этом году после майского. Среди четырёх крупнейших регионов только в Каталонии они выросли — на 2,9 %.

В Андалусии корректировка заметнее: 8 232 ипотеки на жильё, на 8,4 % меньше — вдвое сильнее, чем в среднем по стране. Если сопоставить их с числом сделок, получается около 67 ипотек на каждые 100 проданных квартир и домов в Андалусии против примерно 72 по всей Испании. Это приблизительный показатель, потому что не каждая ипотека месяца финансирует покупку того же месяца, но он указывает в том же направлении, что и рынок: на юге больший вес имеет покупатель, который платит без кредита.

Что это значит для Costa del Sol?

У провинции Málaga есть особенность, которая отличает её от остальной Испании: значительная доля иностранных покупателей. Согласно нотариальным данным за второй квартал 2026 года, на иностранцев уже приходится 37 % сделок купли-продажи в провинции, а в Marbella, Estepona или Benahavís эта доля обычно ещё выше. Этот спрос меньше зависит от испанской ипотеки и Euríbor, поэтому он смягчает торможение национального рынка.

Меньше сделок — это тоже не значит более низкие цены. В нашем рыночном обзоре за сентябрь 2026 года, подготовленном на основе 8 810 активных объявлений, медианная цена по Costa del Sol держится на уровне 650 000 € и 4 657 €/м². Вот цифры по муниципалитетам в порядке убывания цены за квадратный метр:

Это цены предложения, а не закрытия сделок, и это медианы — чтобы несколько роскошных вилл не искажали картину. В масштабах страны idealista зафиксировал в августе первое за 43 месяца месячное снижение цен на вторичное жильё — на 0,3 %: симптом охлаждения, а не обвала. На побережье Málaga, где новостроек в перспективе немного, а иностранный спрос растёт, разумно ожидать, что цены будут расти медленнее, а не падать повсеместно.

Что делать, если вы покупаете, продаёте или инвестируете на Costa del Sol?

Если вы собираетесь покупать

Рынок с меньшим числом сделок играет на руку подготовленному покупателю. На каждый объект меньше конкуренции, больше времени на проверку документов и больше возможностей для торга — особенно по объектам, которые экспонируются уже несколько месяцев или были выставлены с завышенной ценой. Если вам нужна ипотека, получите предварительное одобрение до начала просмотров и сравнивайте предложения: при Euríbor около 3,1 % важна каждая десятая доля процента в спреде.

Если вы собираетесь продавать

У продавца уже нет такого попутного ветра, как год назад. Хорошо расположенные объекты по рыночной цене по-прежнему продаются, а вот дорогие неделями остаются без просмотров и в итоге уходят с уступкой в цене. Оценка, основанная на реальных данных вашего муниципалитета, а не на том, за сколько просили в вашем доме два года назад, — сегодня лучший способ продать в разумный срок.

Если вы инвестор

Рынок, который остывает по объёму, но не по цене, открывает точечные окна для покупки. Тот, кто покупает на собственные средства или с уже одобренным финансированием, сегодня торгуется с более сильных позиций, чем в 2025 году, а дефицит нового предложения продолжает поддерживать стоимость в среднесрочной перспективе в районах с меньшим количеством свободной земли.

Вывод: торможение в объёме, а не в стоимости

Падение на 7,7 % в июле — сигнал, к которому нужно отнестись серьёзно: местный покупатель ощущает на себе рекордные цены и более дорогое финансирование. Но он не указывает на смену цикла на Costa del Sol, где предложение остаётся скудным, а рынок поддерживает иностранный покупатель. Чтобы покупать или продавать грамотно, важны данные вашего муниципалитета, а не заголовки. В EVS PROPERTY GROUP мы каждый месяц отслеживаем предложение в Marbella, Estepona, Mijas, Málaga и на остальном побережье и можем помочь вам принять решение, опираясь на конкретные цифры.

Часто задаваемые вопросы