Sprzedaż mieszkań spada w lipcu o 7,7% – to największy spadek od ponad dwóch lat: co to oznacza dla Costa del Sol

Sprzedaż mieszkań w Hiszpanii w lipcu 2026 roku spadła o 7,7% rok do roku, do około 60 500 zarejestrowanych transakcji. To największy spadek od ponad dwóch lat, jak wynika ze wstępnych danych statystyki rejestrowej Colegio de Registradores (samorządu rejestratorów nieruchomości). Andalucía pozostała regionem, w którym sprzedaje się najwięcej mieszkań: 12 256 transakcji, choć o 7,2% mniej niż w lipcu 2025 roku. Dane potwierdzają, że popyt stygnie, ale nie zapowiadają spadku cen, a w przypadku Costa del Sol warto interpretować je z pewną ostrożnością.

O ile spadła sprzedaż mieszkań w lipcu 2026 roku?

W lipcu rejestry nieruchomości (registros de la propiedad, czyli hiszpańskie księgi wieczyste) wpisały około 118 000 transakcji nieruchomościowych wszelkiego rodzaju, o 4,7% mniej niż rok wcześniej. Około 60 500 z nich to transakcje sprzedaży mieszkań, czyli pozycja, która traci najbardziej. Z wyjątkiem czerwca wszystkie miesiące 2026 roku zakończyły się mniejszą liczbą transakcji sprzedaży mieszkań niż ten sam miesiąc roku poprzedniego. Lipiec nie jest więc jednorazowym potknięciem, lecz najsilniejszym spadkiem w trendzie, który zarysował się już wcześniej.

Warto wiedzieć, co dokładnie mierzy ta statystyka. Są to dane wstępne, oszacowane na podstawie 94,9% rejestrów, które obejmują transakcje wpisane, a nie podpisane: akt sprzedaży trafia zwykle do Registro de la Propiedad (rejestru nieruchomości) kilka tygodni po wizycie u notariusza. Dlatego lipcowe dane odzwierciedlają częściowo decyzje zakupowe podjęte wiosną. Dane krajowe są zaokrąglone, a w tabeli zmiana względem lipca 2025 roku podana jest w nawiasie.

Dlaczego sprzedaje się mniej mieszkań?

Rejestratorzy nie przypisują spadku żadnej konkretnej przyczynie, ale kontekst rynkowy pomaga go zrozumieć. Działają jednocześnie cztery czynniki:

• Wysoka baza porównawcza: lipiec 2025 roku był wyjątkowym miesiącem, z ponad 65 000 transakcji sprzedaży mieszkań i wzrostem o 14,3%. Na tym tle nawet przyzwoity miesiąc wygląda jak spadek.
• Ceny na szczytach: mieszkania z rynku wtórnego notują według idealista 20 kolejnych miesięcy dwucyfrowych wzrostów rok do roku, a ten wysiłek finansowy hamuje przede wszystkim kupującego krajowego.
• Droższe finansowanie: Euribor wynosi już około 3,1% po siedmiu kolejnych miesiącach wzrostów, co podnosi koszt każdego nowego kredytu hipotecznego i opóźnia decyzje zakupowe.
• Mała podaż: budowa budynków spadła w lipcu o 35,2% rok do roku według INE, a dostępnych nowych mieszkań jest coraz mniej. Przy mniejszej liczbie ofert zamyka się też mniej transakcji.

Które regiony sprzedają najwięcej mieszkań i gdzie spadek jest największy?

Andalucía była jedyną wspólnotą autonomiczną (comunidad autónoma, czyli region), która w lipcu przekroczyła 10 000 transakcji sprzedaży mieszkań, ze spadkiem o 7,2%, nieco łagodniejszym niż średnia krajowa. Pozostałe trzy duże rynki zanotowały silniejsze spadki, zwłaszcza Comunidad Valenciana i Madrid.

Tylko trzy wspólnoty sprzedały więcej mieszkań niż rok temu: Navarra (+26,4%), Castilla y León (+6,2%) i Castilla-La Mancha (+2,4%). Na przeciwnym biegunie są Cantabria (−17,6%), Baleares (−15,6%), Asturias i Melilla (po −15,5%). Baleares, najdroższy rynek nadmorski w Hiszpanii, znajdowały się już w czerwcu wśród największych spadków. To najwyraźniejszy sygnał, że cena także ma swoją granicę.

Co dzieje się z hipotekami?

Finansowanie również stygnie, choć mniej niż sprzedaż. W lipcu wpisano około 57 400 hipotek wszelkiego rodzaju, o 0,6% mniej niż rok wcześniej. To pierwszy spadek tej liczby od 25 miesięcy. Hipotek na mieszkania było około 43 300, czyli o 4,2% mniej. To drugi spadek w tym roku po majowym. Spośród czterech największych regionów tylko w Cataluña liczba ta wzrosła, o 2,9%.

W Andalucía korekta jest silniejsza: 8 232 hipotek na mieszkania, o 8,4% mniej, czyli dwa razy więcej niż średnio w kraju. Po zestawieniu z transakcjami sprzedaży wychodzi około 67 hipotek na każde 100 sprzedanych mieszkań w Andalucía wobec około 72 w całej Hiszpanii. To wskaźnik przybliżony, bo nie wszystkie hipoteki z danego miesiąca finansują zakup z tego samego miesiąca, ale wskazuje ten sam kierunek co rynek: na południu większą wagę ma kupujący płacący bez finansowania.

Co to oznacza dla Costa del Sol?

Prowincja Málaga ma cechę, która odróżnia ją od reszty Hiszpanii: duży udział kupujących z zagranicy. Według danych notarialnych za drugi kwartał 2026 roku cudzoziemcy odpowiadają już za 37% transakcji w prowincji, a w Marbella, Estepona czy Benahavís ten odsetek jest zwykle jeszcze wyższy. To popyt mniej zależny od hiszpańskiego kredytu hipotecznego i Euribora, dlatego łagodzi wahania rynku krajowego.

Mniejsza liczba transakcji nie oznacza też niższych cen. W naszym raporcie rynkowym z września 2026 roku, opracowanym na podstawie 8 810 aktywnych ogłoszeń, mediana dla Costa del Sol utrzymuje się na poziomie 650 000 € i 4 657 €/m². Oto dane według gmin, uszeregowane od najwyższej do najniższej ceny za metr kwadratowy:

Są to ceny ofertowe, a nie transakcyjne, i mediany, aby kilka luksusowych willi nie zniekształcało obrazu. W skali kraju idealista odnotował w sierpniu pierwszy od 43 miesięcy miesięczny spadek cen mieszkań z rynku wtórnego, o 0,3%: to symptom umiarkowania, a nie załamania. Na wybrzeżu prowincji Málaga, gdzie w budowie jest niewiele nowych inwestycji, a popyt zagraniczny rośnie, rozsądnie jest oczekiwać, że ceny będą rosły wolniej, a nie że spadną na całym rynku.

Co robić, jeśli kupujesz, sprzedajesz lub inwestujesz na Costa del Sol?

Jeśli zamierzasz kupić

Rynek z mniejszą liczbą transakcji sprzyja przygotowanemu kupującemu. Jest mniejsza konkurencja o każde mieszkanie, więcej czasu na sprawdzenie dokumentacji i większe pole do negocjacji, zwłaszcza w przypadku nieruchomości wystawionych od miesięcy lub z ambitną ceną wyjściową. Jeśli potrzebujesz kredytu hipotecznego, zdobądź wstępną promesę przed rozpoczęciem oglądania i porównaj oferty: przy Euriborze na poziomie około 3,1% liczy się każda dziesiąta część punktu procentowego marży.

Jeśli zamierzasz sprzedać

Sprzedający nie ma już tak silnego wiatru w żagle jak rok temu. Dobrze położone mieszkania z ceną dostosowaną do rynku nadal się sprzedają, ale te wystawione zbyt drogo przez tygodnie nie mają oglądających i w końcu schodzą z ceny. Wycena oparta na rzeczywistych danych z twojej gminy, a nie na tym, ile żądano w twoim budynku dwa lata temu, jest dziś najlepszym sposobem na sprzedaż w rozsądnym terminie.

Jeśli jesteś inwestorem

Rynek, który stygnie pod względem wolumenu, ale nie cen, otwiera punktowe okazje zakupowe. Kto kupuje za środki własne lub z już zamkniętym finansowaniem, negocjuje dziś z silniejszej pozycji niż w 2025 roku, a niedobór nowych ofert nadal podtrzymuje wartość w perspektywie średnioterminowej w miejscach z najmniejszą ilością dostępnych gruntów.

Podsumowanie: hamowanie wolumenu, nie wartości

Spadek o 7,7% w lipcu to sygnał, który trzeba traktować poważnie: kupujący krajowy odczuwa ceny na szczytach i droższe finansowanie. Nie wskazuje to jednak na zmianę cyklu na Costa del Sol, gdzie podaż pozostaje niewielka, a rynek podtrzymuje kupujący z zagranicy. Aby kupować lub sprzedawać z głową, liczą się dane z twojej gminy, a nie nagłówki. W EVS PROPERTY GROUP co miesiąc śledzimy ofertę w Marbella, Estepona, Mijas, Málaga i na reszcie wybrzeża i możemy pomóc ci podjąć decyzję w oparciu o konkretne liczby.

Najczęściej zadawane pytania