Wohnungsverkäufe sinken im Juli um 7,7 %, der stärkste Rückgang seit mehr als zwei Jahren: Was das für die Costa del Sol bedeutet

Der Wohnungsverkauf in Spanien ging im Juli 2026 im Jahresvergleich um 7,7 % auf rund 60.500 eingetragene Transaktionen zurück. Das ist der stärkste Rückgang seit mehr als zwei Jahren, so die vorläufige Grundbuchstatistik des Colegio de Registradores. Andalucía blieb die Region mit den meisten Wohnungsverkäufen, nämlich 12.256, allerdings 7,2 % weniger als im Juli 2025. Die Zahlen bestätigen, dass die Nachfrage abkühlt, deuten aber nicht auf sinkende Preise hin. An der Costa del Sol sollte man sie differenziert lesen.

Wie stark sind die Wohnungsverkäufe im Juli 2026 gefallen?

Die Registros de la Propiedad (spanische Grundbuchämter) trugen im Juli rund 118.000 Immobilientransaktionen aller Art ein, 4,7 % weniger als ein Jahr zuvor. Etwa 60.500 davon waren Wohnungsverkäufe, die Kategorie mit dem stärksten Rückgang. Mit Ausnahme des Juni haben alle Monate des Jahres 2026 weniger Wohnungsverkäufe verzeichnet als der jeweilige Vorjahresmonat. Der Juli ist also kein isolierter Ausrutscher, sondern der kräftigste Einbruch eines Trends, der sich schon länger abzeichnete.

Es lohnt sich zu wissen, was diese Statistik genau misst. Es handelt sich um vorläufige Daten, hochgerechnet auf Basis von 94,9 % der Grundbuchämter, und sie erfassen eingetragene, nicht unterzeichnete Transaktionen: Ein Kauf erreicht das Registro de la Propiedad meist erst mehrere Wochen nach dem Notartermin. Die Juli-Zahl spiegelt daher teilweise Kaufentscheidungen wider, die im Frühjahr getroffen wurden. Die nationalen Zahlen sind gerundet, und in der Tabelle steht die Veränderung gegenüber Juli 2025 in Klammern.

Warum werden weniger Wohnungen verkauft?

Die Registradores führen den Rückgang nicht auf eine bestimmte Ursache zurück, doch der Marktkontext hilft beim Verständnis. Vier Faktoren wirken gleichzeitig:

• Ein hoher Vergleichsmaßstab: Der Juli 2025 war ein außergewöhnlicher Monat mit mehr als 65.000 Wohnungsverkäufen und einem Wachstum von 14,3 %. Gemessen daran erscheint selbst ein solider Monat als Rückgang.
• Preise auf Höchststand: Gebrauchte Wohnungen verzeichnen laut idealista seit 20 Monaten in Folge zweistellige Preissteigerungen im Jahresvergleich. Diese Belastung bremst vor allem den spanischen Käufer.
• Teurere Finanzierung: Der Euríbor liegt nach sieben Monaten steigender Werte in Folge inzwischen bei rund 3,1 %. Das verteuert jede neue Hypothek und verzögert Kaufentscheidungen.
• Geringes Angebot: Die Bautätigkeit bei Gebäuden ging im Juli laut INE im Jahresvergleich um 35,2 % zurück, und das verfügbare Neubauangebot wird immer knapper. Wo weniger Ware auf dem Markt ist, werden auch weniger Geschäfte abgeschlossen.

Welche Regionen verkaufen die meisten Wohnungen und wo fällt der Rückgang am stärksten aus?

Andalucía war im Juli die einzige Region mit mehr als 10.000 Wohnungsverkäufen, bei einem Rückgang von 7,2 %, etwas milder als im nationalen Durchschnitt. Die anderen drei großen Märkte verzeichneten stärkere Einbußen, vor allem die Comunidad Valenciana und Madrid.

Nur drei Regionen verkauften mehr Wohnungen als vor einem Jahr: Navarra (+26,4 %), Castilla y León (+6,2 %) und Castilla-La Mancha (+2,4 %). Am anderen Ende stehen Cantabria (−17,6 %), Baleares (−15,6 %), Asturias und Melilla (jeweils −15,5 %). Baleares, der teuerste Küstenmarkt Spaniens, zählte bereits im Juni zu den größten Rückgängen. Das ist das deutlichste Signal dafür, dass auch der Preis eine Grenze hat.

Was passiert bei den Hypotheken?

Auch die Finanzierung kühlt ab, wenn auch weniger stark als die Verkäufe. Im Juli wurden rund 57.400 Hypotheken aller Art eingetragen, 0,6 % weniger als ein Jahr zuvor. Das ist der erste Rückgang der Gesamtzahl seit 25 Monaten. Die Hypotheken auf Wohnimmobilien lagen bei etwa 43.300, ein Minus von 4,2 % und der zweite Rückgang des Jahres nach dem im Mai. Unter den vier großen Regionen war Cataluña die einzige, in der sie zunahmen, und zwar um 2,9 %.

In Andalucía fällt die Anpassung deutlicher aus: 8.232 Hypotheken auf Wohnimmobilien, 8,4 % weniger und damit doppelt so viel wie im nationalen Durchschnitt. Setzt man sie ins Verhältnis zu den Verkäufen, kommen in Andalucía rund 67 Hypotheken auf 100 verkaufte Wohnungen, gegenüber etwa 72 in ganz Spanien. Das ist ein Näherungswert, denn nicht jede Hypothek eines Monats finanziert einen Kauf desselben Monats. Er weist aber in dieselbe Richtung wie der Markt: Im Süden fällt der Käufer, der ohne Finanzierung zahlt, stärker ins Gewicht.

Was bedeutet das für die Costa del Sol?

Die Provinz Málaga unterscheidet sich vom Rest Spaniens durch das Gewicht ihrer internationalen Käufer. Laut den Notardaten für das zweite Quartal 2026 entfallen bereits 37 % der Verkäufe in der Provinz auf Ausländer, und in Marbella, Estepona oder Benahavís ist dieser Anteil meist noch höher. Diese Nachfrage hängt weniger von der spanischen Hypothek und vom Euríbor ab und dämpft deshalb die Bremsspuren des nationalen Marktes.

Weniger Verkäufe bedeuten auch nicht niedrigere Preise. In unserem Marktbericht vom September 2026, erstellt auf Basis von 8.810 aktiven Anzeigen, bleibt der Median der Costa del Sol bei 650.000 € und 4.657 €/m². Hier die Zahlen nach Gemeinde, geordnet vom höchsten zum niedrigsten Preis pro Quadratmeter:

Es handelt sich um Angebotspreise, nicht um Abschlusspreise, und um Mediane, damit einige wenige Luxusvillen das Bild nicht verzerren. Auf nationaler Ebene verzeichnete idealista im August den ersten monatlichen Preisrückgang bei gebrauchten Wohnungen seit 43 Monaten, nämlich 0,3 %: ein Zeichen der Mäßigung, nicht des Einbruchs. An der Küste von Málaga, wo wenig Neubau in Sicht ist und die ausländische Nachfrage wächst, ist vernünftigerweise eher mit langsamer steigenden Preisen zu rechnen als mit einem flächendeckenden Rückgang.

Was tun, wenn Sie an der Costa del Sol kaufen, verkaufen oder investieren?

Wenn Sie kaufen möchten

Ein Markt mit weniger Transaktionen begünstigt den gut vorbereiteten Käufer. Es gibt weniger Konkurrenz um jede Immobilie, mehr Zeit zur Prüfung der Unterlagen und mehr Verhandlungsspielraum, vor allem bei Objekten, die seit Monaten inseriert sind oder mit einem ehrgeizigen Preis auf den Markt kamen. Wenn Sie eine Hypothek benötigen, holen Sie sich die Vorabzusage, bevor Sie mit den Besichtigungen beginnen, und vergleichen Sie Angebote: Bei einem Euríbor von rund 3,1 % zählt jedes Zehntel Aufschlag.

Wenn Sie verkaufen möchten

Der Verkäufer hat nicht mehr so viel Rückenwind wie vor einem Jahr. Gut gelegene Wohnungen zu marktgerechtem Preis verkaufen sich weiterhin, doch zu teuer angebotene sammeln Wochen ohne Besichtigungen an und werden am Ende nach unten verhandelt. Eine Bewertung auf Grundlage realer Daten Ihrer Gemeinde, und nicht dessen, was vor zwei Jahren in Ihrem Gebäude verlangt wurde, ist heute der beste Weg, fristgerecht zu verkaufen.

Wenn Sie Investor sind

Ein Markt, der beim Volumen abkühlt, nicht aber beim Preis, eröffnet punktuelle Kaufgelegenheiten. Wer mit Eigenmitteln oder mit bereits gesicherter Finanzierung kauft, verhandelt heute aus einer stärkeren Position als 2025. Und die Knappheit an neuem Angebot stützt mittelfristig weiterhin den Wert in den Lagen mit wenig verfügbarem Bauland.

Fazit: Eine Bremsung beim Volumen, nicht beim Wert

Der Rückgang von 7,7 % im Juli ist ein Signal, das man ernst nehmen muss: Der spanische Käufer spürt die Preise auf Höchststand und die teurere Finanzierung. Er deutet aber nicht auf einen Zyklenwechsel an der Costa del Sol hin, wo das Angebot knapp bleibt und der internationale Käufer den Markt trägt. Wer mit Augenmaß kaufen oder verkaufen will, sollte auf die Daten der eigenen Gemeinde achten und nicht auf Schlagzeilen. EVS PROPERTY GROUP verfolgt jeden Monat das Angebot in Marbella, Estepona, Mijas, Málaga und der übrigen Küste und unterstützt Sie gern mit konkreten Zahlen bei Ihrer Entscheidung.

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