Les ventes de logements chutent de 7,7 % en juillet, la plus forte baisse en plus de deux ans : ce que cela signifie sur la Costa del Sol

Les ventes de logements en juillet 2026 ont reculé de 7,7 % sur un an en Espagne, à environ 60 500 opérations enregistrées : c’est la plus forte baisse en plus de deux ans, selon l’avance provisoire de la statistique registrale du Colegio de Registradores. L’Andalousie est restée la communauté qui vend le plus de logements, avec 12 256 ventes, mais 7,2 % de moins qu’en juillet 2025. Ce chiffre confirme un refroidissement de la demande, sans annoncer pour autant une baisse des prix, et sur la Costa del Sol il convient de le lire avec nuance.

De combien les ventes de logements ont-elles reculé en juillet 2026 ?

Les registres de la propriété ont enregistré en juillet quelque 118 000 opérations immobilières de toute nature, soit 4,7 % de moins qu’un an plus tôt. Environ 60 500 étaient des ventes de logements, le poste qui recule le plus. À l’exception de juin, tous les mois de 2026 se sont soldés par moins de ventes de logements que le même mois de l’année précédente : juillet n’est donc pas un faux pas isolé, mais la baisse la plus marquée d’une tendance déjà amorcée.

Il faut savoir ce que mesure exactement cette statistique. Ce sont des données provisoires, extrapolées à partir de 94,9 % des registres, et elles recensent des opérations enregistrées, non signées : une vente arrive généralement au Registro de la Propiedad (registre foncier espagnol) plusieurs semaines après être passée chez le notaire. C’est pourquoi le chiffre de juillet reflète en partie des décisions d’achat prises au printemps. Les chiffres nationaux sont arrondis et, dans le tableau, la variation par rapport à juillet 2025 figure entre parenthèses.

Pourquoi vend-on moins de logements ?

Les registradores n’attribuent pas la baisse à une cause précise, mais le contexte du marché aide à la comprendre. Quatre facteurs agissent en même temps :

• Une base de comparaison exigeante : juillet 2025 a été un mois exceptionnel, avec plus de 65 000 ventes de logements et une croissance de 14,3 %. Face à une telle barre, même un mois correct apparaît comme un recul.
• Des prix au plus haut : le logement ancien enchaîne 20 mois consécutifs de hausses annuelles à deux chiffres selon idealista, et cet effort freine surtout l’acheteur national.
• Un financement plus cher : l’Euribor avoisine désormais 3,1 % après sept mois consécutifs de hausse, ce qui renchérit chaque nouveau prêt et retarde les décisions d’achat.
• Une offre rare : la construction de bâtiments a chuté de 35,2 % sur un an en juillet selon l’INE, et le neuf disponible se fait de plus en plus rare. Avec moins de produits à vendre, moins d’opérations se concluent également.

Quelles communautés vendent le plus de logements et où la baisse est-elle la plus forte ?

L’Andalousie a été la seule communauté à dépasser les 10 000 ventes de logements en juillet, avec une baisse de 7,2 %, un peu plus douce que la moyenne nationale. Les trois autres grandes places ont reculé plus fortement, surtout la Communauté valencienne et Madrid.

Seules trois communautés ont vendu plus de logements qu’il y a un an : la Navarre (+26,4 %), la Castille-et-León (+6,2 %) et la Castille-La Manche (+2,4 %). À l’autre extrémité se trouvent la Cantabrie (−17,6 %), les Baléares (−15,6 %), les Asturies et Melilla (−15,5 % dans les deux cas). Les Baléares, le marché côtier le plus cher d’Espagne, figuraient déjà parmi les plus fortes baisses en juin : c’est le signe le plus clair que le prix a lui aussi une limite.

Que se passe-t-il du côté des prêts immobiliers ?

Le financement se refroidit lui aussi, mais moins que les ventes. En juillet, environ 57 400 prêts hypothécaires de toute nature ont été enregistrés, soit 0,6 % de moins qu’un an plus tôt : c’est la première baisse du total en 25 mois. Les prêts hypothécaires sur logement ont avoisiné 43 300, en recul de 4,2 %, le deuxième de l’année après celui de mai. Parmi les quatre grandes communautés, la Catalogne est la seule où ils ont progressé, de 2,9 %.

En Andalousie, l’ajustement est plus marqué : 8 232 prêts hypothécaires sur logement, 8,4 % de moins, soit le double de la moyenne nationale. Rapportés aux ventes, cela donne environ 67 prêts pour 100 logements vendus en Andalousie, contre environ 72 pour l’ensemble de l’Espagne. C’est un indicateur approximatif, car tous les prêts d’un mois ne financent pas un achat du même mois, mais il va dans le même sens que le marché : dans le sud, l’acheteur qui paie sans financement pèse davantage.

Que signifie cela pour la Costa del Sol ?

La province de Málaga présente un trait qui la distingue du reste de l’Espagne : le poids de ses acheteurs internationaux. Selon les données notariales du deuxième trimestre 2026, les étrangers réalisent déjà 37 % des ventes de la province, et à Marbella, Estepona ou Benahavís cette proportion est souvent encore plus élevée. C’est une demande moins dépendante du crédit immobilier espagnol et de l’Euribor, ce qui amortit les coups de frein du marché national.

Moins de ventes ne signifie pas non plus des prix plus bas. Dans notre rapport de marché de septembre 2026, réalisé à partir de 8 810 annonces actives, la médiane de la Costa del Sol se maintient à 650 000 € et 4 657 €/m². Voici les chiffres par commune, classés du prix au mètre carré le plus élevé au plus bas :

Ce sont des prix d’offre, non de clôture, et des médianes, afin que quelques villas de luxe ne faussent pas le tableau. À l’échelle nationale, idealista a enregistré en août la première baisse mensuelle du prix du logement ancien en 43 mois, de 0,3 % : un symptôme de modération, non d’effondrement. Sur la côte malaguène, avec peu de neuf en chantier et une demande étrangère en hausse, il est raisonnable de s’attendre à ce que les prix augmentent plus lentement, et non à ce qu’ils chutent de manière généralisée.

Que faire si vous achetez, vendez ou investissez sur la Costa del Sol ?

Si vous allez acheter

Un marché avec moins d’opérations favorise l’acheteur préparé. Il y a moins de concurrence pour chaque logement, plus de temps pour vérifier la documentation et davantage de marge de négociation, surtout sur les biens publiés depuis des mois ou mis en vente à un prix ambitieux. Si vous avez besoin d’un prêt, demandez un accord de principe avant de commencer les visites et comparez les offres : avec l’Euribor autour de 3,1 %, chaque dixième de point de marge compte.

Si vous allez vendre

Le vendeur n’a plus le vent aussi favorable qu’il y a un an. Les logements bien situés et à un prix conforme au marché continuent de se vendre, mais ceux qui sont proposés trop cher accumulent des semaines sans visites et finissent par négocier à la baisse. Une estimation fondée sur des données réelles de votre commune, et non sur ce qui se demandait dans votre immeuble il y a deux ans, est aujourd’hui la meilleure façon de vendre dans les délais.

Si vous êtes investisseur

Un marché qui se refroidit en volume mais pas en prix ouvre des fenêtres d’achat ponctuelles. Celui qui achète sur fonds propres ou avec un financement déjà bouclé négocie aujourd’hui en position plus forte qu’en 2025, et la rareté de l’offre neuve continue de soutenir la valeur à moyen terme dans les zones où le foncier disponible est le plus limité.

Conclusion : un coup de frein en volume, pas en valeur

La baisse de 7,7 % en juillet est un signal à prendre au sérieux : l’acheteur national ressent le poids de prix au plus haut et d’un financement plus cher. Mais elle n’annonce pas un changement de cycle sur la Costa del Sol, où l’offre reste rare et où l’acheteur international soutient le marché. Pour acheter ou vendre avec discernement, ce sont les données de votre commune qui comptent, pas les gros titres. Chez EVS PROPERTY GROUP, nous suivons chaque mois l’offre de Marbella, Estepona, Mijas, Málaga et du reste de la côte, et nous pouvons vous aider à décider avec des chiffres concrets.

Questions fréquentes