IPC al 4,3 % e IRAV al 2,47 %: cuánto puedes subir el alquiler en Málaga

Actualización del 15 de octubre de 2026: las cifras y reglas de este artículo corresponden a las actualizaciones anteriores al 8 de octubre. Desde ese día rige el Real Decreto-ley 29/2026: en las actualizaciones anuales que toquen hasta el 31 de diciembre de 2027, la renta no puede subir si supera el límite del Serpavi y, si no lo supera, sube lo que se pacte de nuevo con el inquilino o, sin acuerdo, un 2 % como máximo.

Si tu contrato de vivienda se firmó a partir del 26 de mayo de 2023 y su actualización anual cae entre mediados de septiembre y mediados de octubre, no puedes subir el alquiler más de un 2,47 %, el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) de agosto. Si el contrato es anterior y se actualiza con el IPC, la subida puede llegar al 4,3 %. El INE publicó ambos datos el 15 de septiembre, y la distancia entre ellos, 1,83 puntos, es la mayor desde que existe el IRAV. Para propietarios e inversores en Málaga y la Costa del Sol, esa brecha cambia las cuentas del alquiler.

¿Cuánto se puede subir el alquiler en septiembre y octubre de 2026?

Los dos índices han tomado caminos distintos. El IRAV se mantiene estable: marcó un 2,44 % en junio, un 2,49 % en julio y un 2,47 % en agosto, y ya suma 15 meses seguidos por encima del 2 %. El IPC, en cambio, ha subido siete décimas en un solo mes hasta el 4,3 %, su nivel más alto desde febrero de 2023. Traducido: con un contrato reciente la renta crece claramente por debajo de la inflación, mientras que en uno antiguo ligado al IPC la subida sigue su ritmo.

Es así por diseño: el IRAV toma el valor más bajo de tres referencias (la inflación general, la subyacente, que excluye la energía y los alimentos no elaborados, y una media ajustada), y por eso amortigua repuntes bruscos de precios como el de este verano.

¿IRAV o IPC? Qué índice se aplica a tu contrato

Lo decide la fecha de firma. Los contratos de vivienda firmados desde el 26 de mayo de 2023, cuando entró en vigor la Ley de Vivienda, se actualizan según lo pactado, pero la subida anual nunca puede superar el IRAV. Los firmados antes siguen lo que diga el contrato, que en la mayoría de los casos es el IPC. Y si el contrato no incluye cláusula de actualización, la renta no cambia.

El Índice de Garantía de Competitividad entra en juego cuando el contrato prevé actualizar la renta sin decir con qué índice: la ley remite entonces a él, y por definición se mueve entre el 0 % y el 2 %.

¿Cuánto sube una renta con el IRAV y con el IPC? Ejemplos en euros

Para ver el efecto real hemos aplicado los dos índices de agosto a varias rentas mensuales. Son cálculos directos, válidos para cualquier vivienda, y sirven como referencia rápida antes de enviar la notificación al inquilino.

Regla rápida: por cada 1.000 € de renta mensual, actualizar con el IPC en lugar de con el IRAV supone 219,60 € más al año. Para el inquilino con un contrato reciente, el IRAV es un alivio; para el propietario, significa ingresos que crecen por debajo de la inflación, algo que conviene tener en cuenta al calcular la rentabilidad.

¿Cómo se comunica la subida del alquiler al inquilino?

La actualización no se aplica sola. La Ley de Arrendamientos Urbanos exige comunicarla por escrito indicando el porcentaje aplicado, y el inquilino puede pedir el certificado del INE que lo acredite. La nueva renta se puede cobrar a partir del mes siguiente a la notificación, y vale una nota en el recibo de la mensualidad anterior. Si el aviso llega tarde, la subida no se puede reclamar por los meses ya pagados.

• Comprueba la fecha de firma y la redacción exacta de la cláusula de actualización.
• Usa el último dato publicado por el INE en la fecha de la actualización anual.
• Indica en la notificación el porcentaje aplicado y la nueva renta en euros.
• Guarda una copia del aviso: sin notificación, la nueva renta no es exigible.

¿Sigue vigente el tope del 2 % que aprobó el Gobierno en marzo?

El de marzo, no. El Real Decreto-ley 8/2026, aprobado el 20 de marzo, limitaba al 2 % la actualización anual y permitía a los inquilinos pedir una prórroga extraordinaria de hasta dos años. El Congreso no lo convalidó el 28 de abril, así que esas medidas decayeron. Si tu contrato se actualizó o se prorrogó mientras el decreto de marzo estuvo en vigor, conviene que un abogado revise ese caso concreto.

Pero desde el 8 de octubre rige un límite nuevo, el del Real Decreto-ley 29/2026. En las actualizaciones anuales que toquen hasta el 31 de diciembre de 2027, la renta no puede subir si supera el límite del Serpavi, el sistema estatal de referencia del precio del alquiler; si no lo supera, sube lo que se pacte de nuevo con el inquilino o, sin acuerdo, un 2 % como máximo. Vale tanto para los contratos ligados al IPC como para los limitados por el IRAV. A 15 de octubre de 2026, el decreto está pendiente de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso; si no se convalida, vuelve el esquema general.

¿Qué significa para quien compra para alquilar en Málaga y la Costa del Sol?

En Andalucía no hay zonas de mercado residencial tensionado: la Junta no ha declarado ninguna, a diferencia de Cataluña, el País Vasco, Navarra, Galicia o Asturias. Por eso en Málaga, Marbella o Estepona la renta inicial de un contrato nuevo se pacta libremente, y el IRAV solo limita las actualizaciones anuales mientras el contrato está vigente.

Esto convierte la firma en el momento clave para la rentabilidad. En un contrato de vivienda habitual, el inquilino tiene derecho a prorrogarlo hasta alcanzar cinco años, o siete si el propietario es una empresa, y durante ese tiempo la renta solo podrá crecer, como mucho, al ritmo del IRAV. Con los precios de compra actuales, equivocarse en la renta de partida pesa mucho más que la actualización anual: según nuestro informe de mercado de la Costa del Sol de septiembre, elaborado sobre 8.810 anuncios en venta, la mediana de precio es de 625.348 € en Málaga capital, 649.000 € en Estepona, 549.000 € en Mijas y 955.000 € en Marbella.

• Fija la renta inicial con datos de mercado de la zona, no con la del contrato anterior.
• Calcula la rentabilidad suponiendo que la renta crecerá por debajo de la inflación.
• Revisa cada año qué contratos cumplen aniversario y cuál es el último índice publicado.
• Ten en cuenta que el alquiler turístico sigue sin regirse por el IRAV, pero el de temporada ya tiene un límite ligado a este índice: en los contratos firmados desde el 8 de octubre de 2026, si alquilas la misma vivienda con contratos temporales sucesivos, la renta de cada nuevo contrato no puede subir, en tasa anual, más que el IRAV vigente.

Conclusión

Con el IPC en el 4,3 % y el IRAV en el 2,47 %, la fecha de firma del contrato decide cuánto puede subir el alquiler este otoño. Para el inquilino con un contrato reciente la subida es moderada; para el propietario, la rentabilidad se juega sobre todo en la renta inicial y en el precio de compra. En EVS PROPERTY GROUP ayudamos a propietarios e inversores a fijar una renta realista, elegir zona y calcular la rentabilidad antes de comprar para alquilar en Málaga y la Costa del Sol. Si estás valorando tu caso, hablemos.

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