IPC à 4,3 % et IRAV à 2,47 % : de combien pouvez-vous augmenter un loyer à Málaga

Mise à jour du 15 octobre 2026 : les chiffres et les règles de cet article correspondent aux actualisations antérieures au 8 octobre. Depuis cette date s’applique le Real Decreto-ley 29/2026 : pour les actualisations annuelles qui interviennent jusqu’au 31 décembre 2027, le loyer ne peut pas augmenter s’il dépasse la limite du Serpavi et, s’il ne la dépasse pas, il augmente de ce qui est de nouveau convenu avec le locataire ou, à défaut d’accord, de 2 % au maximum.

Si votre contrat de location de logement a été signé à partir du 26 mai 2023 et que son actualisation annuelle tombe entre la mi-septembre et la mi-octobre, vous ne pouvez pas augmenter le loyer de plus de 2,47 %, soit l’Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV, indice de référence des loyers d’habitation) d’août. Si le contrat est antérieur et s’actualise avec l’IPC (indice des prix à la consommation), la hausse peut atteindre 4,3 %. L’INE a publié les deux chiffres le 15 septembre, et l’écart entre eux, 1,83 point, est le plus important depuis la création de l’IRAV. Pour les propriétaires et les investisseurs à Málaga et sur la Costa del Sol, cet écart change les comptes de la location.

De combien peut-on augmenter le loyer en septembre et octobre 2026 ?

Les deux indices ont pris des chemins différents. L’IRAV reste stable : il a affiché 2,44 % en juin, 2,49 % en juillet et 2,47 % en août, et cumule déjà 15 mois consécutifs au-dessus de 2 %. L’IPC, en revanche, a gagné sept dixièmes en un seul mois pour atteindre 4,3 %, son niveau le plus élevé depuis février 2023. Autrement dit : avec un contrat récent, le loyer progresse nettement moins vite que l’inflation, alors qu’avec un contrat ancien indexé sur l’IPC, la hausse suit son rythme.

C’est voulu : l’IRAV retient la valeur la plus basse de trois références (l’inflation générale, l’inflation sous-jacente, qui exclut l’énergie et les aliments non transformés, et une moyenne ajustée), et il amortit ainsi les brusques poussées de prix comme celle de cet été.

IRAV ou IPC ? Quel indice s’applique à votre contrat

C’est la date de signature qui décide. Les contrats de location de logement signés depuis le 26 mai 2023, date d’entrée en vigueur de la Ley de Vivienda (loi sur le logement), s’actualisent selon ce qui a été convenu, mais la hausse annuelle ne peut jamais dépasser l’IRAV. Ceux signés avant suivent ce que prévoit le contrat, c’est-à-dire, dans la plupart des cas, l’IPC. Et si le contrat ne comporte aucune clause d’actualisation, le loyer ne change pas.

L’Índice de Garantía de Competitividad intervient lorsque le contrat prévoit d’actualiser le loyer sans préciser avec quel indice : la loi renvoie alors à lui, et, par définition, il évolue entre 0 % et 2 %.

De combien augmente un loyer avec l’IRAV et avec l’IPC ? Exemples en euros

Pour mesurer l’effet réel, nous avons appliqué les deux indices d’août à plusieurs loyers mensuels. Ce sont des calculs directs, valables pour n’importe quel logement, qui servent de référence rapide avant d’envoyer la notification au locataire.

Règle rapide : pour chaque tranche de 1 000 € de loyer mensuel, actualiser avec l’IPC plutôt qu’avec l’IRAV représente 219,60 € de plus par an. Pour le locataire d’un contrat récent, l’IRAV est un soulagement ; pour le propriétaire, cela signifie des revenus qui progressent moins vite que l’inflation, un élément à prendre en compte dans le calcul de la rentabilité.

Comment communiquer l’augmentation du loyer au locataire ?

L’actualisation ne s’applique pas toute seule. La Ley de Arrendamientos Urbanos (loi sur les baux urbains) exige de la communiquer par écrit en indiquant le pourcentage appliqué, et le locataire peut demander le certificat de l’INE qui l’atteste. Le nouveau loyer peut être perçu à partir du mois suivant la notification, et une mention sur la quittance du mois précédent suffit. Si l’avis arrive tard, la hausse ne peut pas être réclamée pour les mois déjà payés.

• Vérifiez la date de signature et la rédaction exacte de la clause d’actualisation.
• Utilisez le dernier chiffre publié par l’INE à la date de l’actualisation annuelle.
• Indiquez dans la notification le pourcentage appliqué et le nouveau loyer en euros.
• Conservez une copie de l’avis : sans notification, le nouveau loyer n’est pas exigible.

Le plafond de 2 % approuvé par le gouvernement en mars est-il toujours en vigueur ?

Celui de mars, non. Le Real Decreto-ley 8/2026, approuvé le 20 mars, limitait l’actualisation annuelle à 2 % et permettait aux locataires de demander une prorogation extraordinaire pouvant aller jusqu’à deux ans. Le Congreso ne l’a pas validé le 28 avril, et ces mesures sont donc devenues caduques. Si votre contrat a été actualisé ou prorogé pendant la période de validité du décret de mars, il est conseillé de faire examiner ce cas précis par un avocat.

Mais depuis le 8 octobre s’applique une nouvelle limite, celle du Real Decreto-ley 29/2026. Pour les actualisations annuelles qui interviennent jusqu’au 31 décembre 2027, le loyer ne peut pas augmenter s’il dépasse la limite du Serpavi, le système étatique de référence du prix des loyers ; s’il ne la dépasse pas, il augmente de ce qui est de nouveau convenu avec le locataire ou, à défaut d’accord, de 2 % au maximum. Cela vaut aussi bien pour les contrats indexés sur l’IPC que pour ceux limités par l’IRAV. Au 15 octobre 2026, le décret est en attente de validation par la Diputación Permanente du Congreso ; s’il n’est pas validé, le régime général s’applique de nouveau.

Qu’est-ce que cela signifie pour ceux qui achètent pour louer à Málaga et sur la Costa del Sol ?

En Andalousie, il n’existe aucune zone de marché résidentiel tendu : la Junta n’en a déclaré aucune, contrairement à la Catalogne, au Pays basque, à la Navarre, à la Galice ou aux Asturies. C’est pourquoi, à Málaga, Marbella ou Estepona, le loyer initial d’un nouveau contrat est fixé librement, et l’IRAV ne limite que les actualisations annuelles tant que le contrat est en vigueur.

La signature devient ainsi le moment clé pour la rentabilité. Dans un contrat de résidence principale, le locataire a le droit de le proroger jusqu’à cinq ans, ou sept si le propriétaire est une société, et pendant ce temps le loyer ne pourra progresser, au maximum, qu’au rythme de l’IRAV. Avec les prix d’achat actuels, se tromper sur le loyer de départ pèse bien plus que l’actualisation annuelle : selon notre rapport de marché de la Costa del Sol de septembre, établi sur 8 810 annonces de vente, le prix médian est de 625 348 € à Málaga capitale, 649 000 € à Estepona, 549 000 € à Mijas et 955 000 € à Marbella.

• Fixez le loyer initial à partir des données de marché de la zone, et non de celui du contrat précédent.
• Calculez la rentabilité en supposant que le loyer progressera moins vite que l’inflation.
• Vérifiez chaque année quels contrats arrivent à leur date anniversaire et quel est le dernier indice publié.
• Gardez à l’esprit que la location touristique n’est toujours pas régie par l’IRAV, mais que la location saisonnière (de temporada) a désormais une limite liée à cet indice : dans les contrats signés depuis le 8 octobre 2026, si vous louez le même logement avec des contrats temporaires successifs, le loyer de chaque nouveau contrat ne peut pas augmenter, en taux annuel, de plus que l’IRAV en vigueur.

Conclusion

Avec l’IPC à 4,3 % et l’IRAV à 2,47 %, la date de signature du contrat détermine de combien le loyer peut augmenter cet automne. Pour le locataire d’un contrat récent, la hausse est modérée ; pour le propriétaire, la rentabilité se joue surtout sur le loyer initial et sur le prix d’achat. Chez EVS PROPERTY GROUP, nous aidons les propriétaires et les investisseurs à fixer un loyer réaliste, à choisir la zone et à calculer la rentabilité avant d’acheter pour louer à Málaga et sur la Costa del Sol. Si vous étudiez votre cas, parlons-en.

Questions fréquentes