IPC al 4,3 % e IRAV al 2,47 %: di quanto puoi aumentare l'affitto a Málaga

Aggiornamento del 15 ottobre 2026: le cifre e le regole di questo articolo si riferiscono agli aggiornamenti anteriori all’8 ottobre. Da quel giorno è in vigore il Real Decreto-ley 29/2026: negli aggiornamenti annuali che scadono fino al 31 dicembre 2027, il canone non può aumentare se supera il limite del Serpavi e, se non lo supera, aumenta di quanto si concorda di nuovo con l’inquilino o, in assenza di accordo, di un massimo del 2 %.

Se il tuo contratto di locazione abitativa è stato firmato a partire dal 26 maggio 2023 e il suo aggiornamento annuale cade tra metà settembre e metà ottobre, non puoi aumentare l’affitto più del 2,47 %, l’Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV, indice di riferimento dei canoni di locazione abitativa) di agosto. Se il contratto è anteriore e si aggiorna con l’IPC (l’indice dei prezzi al consumo, equivalente dell’indice ISTAT), l’aumento può arrivare al 4,3 %. L’INE (l’istituto nazionale di statistica spagnolo) ha pubblicato entrambi i dati il 15 settembre, e la distanza tra i due, 1,83 punti, è la maggiore da quando esiste l’IRAV. Per proprietari e investitori a Málaga e sulla Costa del Sol, questo divario cambia i conti della locazione.

Di quanto si può aumentare l’affitto a settembre e ottobre 2026?

I due indici hanno preso strade diverse. L’IRAV resta stabile: ha segnato il 2,44 % a giugno, il 2,49 % a luglio e il 2,47 % ad agosto, e somma già 15 mesi consecutivi sopra il 2 %. L’IPC, invece, è salito di sette decimi in un solo mese fino al 4,3 %, il livello più alto da febbraio 2023. In pratica: con un contratto recente il canone cresce nettamente al di sotto dell’inflazione, mentre in uno vecchio legato all’IPC l’aumento segue il suo ritmo.

È così per costruzione: l’IRAV prende il valore più basso tra tre riferimenti (l’inflazione generale, quella di fondo, che esclude l’energia e gli alimenti non lavorati, e una media aggiustata), e per questo attutisce bruschi rialzi dei prezzi come quello di questa estate.

IRAV o IPC? Quale indice si applica al tuo contratto

Lo decide la data di firma. I contratti di locazione abitativa firmati dal 26 maggio 2023, quando è entrata in vigore la Ley de Vivienda (legge sulla casa), si aggiornano secondo quanto pattuito, ma l’aumento annuale non può mai superare l’IRAV. Quelli firmati prima seguono quanto stabilisce il contratto, che nella maggior parte dei casi è l’IPC. E se il contratto non prevede una clausola di aggiornamento, il canone non cambia.

L’Índice de Garantía de Competitividad entra in gioco quando il contratto prevede di aggiornare il canone senza indicare con quale indice: la legge rinvia allora a esso, e per definizione si muove tra lo 0 % e il 2 %.

Di quanto aumenta un canone con l’IRAV e con l’IPC? Esempi in euro

Per vedere l’effetto reale abbiamo applicato i due indici di agosto a diversi canoni mensili. Sono calcoli diretti, validi per qualsiasi abitazione, e servono come riferimento rapido prima di inviare la comunicazione all’inquilino.

Regola rapida: ogni 1.000 € di canone mensile, aggiornare con l’IPC invece che con l’IRAV significa 219,60 € in più all’anno. Per l’inquilino con un contratto recente l’IRAV è un sollievo; per il proprietario significa entrate che crescono al di sotto dell’inflazione, un aspetto da considerare quando si calcola la redditività.

Come si comunica l’aumento dell’affitto all’inquilino?

L’aggiornamento non si applica da solo. La Ley de Arrendamientos Urbanos (legge sulle locazioni urbane) impone di comunicarlo per iscritto indicando la percentuale applicata, e l’inquilino può richiedere il certificato dell’INE che la attesti. Il nuovo canone si può riscuotere a partire dal mese successivo alla comunicazione, ed è sufficiente una nota sulla ricevuta della mensilità precedente. Se l’avviso arriva in ritardo, l’aumento non si può pretendere per i mesi già pagati.

• Verifica la data di firma e la formulazione esatta della clausola di aggiornamento.
• Usa l’ultimo dato pubblicato dall’INE alla data dell’aggiornamento annuale.
• Indica nella comunicazione la percentuale applicata e il nuovo canone in euro.
• Conserva una copia dell’avviso: senza comunicazione, il nuovo canone non è esigibile.

Il tetto del 2 % approvato dal Governo a marzo è ancora in vigore?

Quello di marzo, no. Il Real Decreto-ley 8/2026, approvato il 20 marzo, limitava al 2 % l’aggiornamento annuale e permetteva agli inquilini di chiedere una proroga straordinaria fino a due anni. Il Congreso (la Camera dei deputati) non lo ha convalidato il 28 aprile, quindi quelle misure sono decadute. Se il tuo contratto è stato aggiornato o prorogato mentre il decreto di marzo era in vigore, conviene che un avvocato esamini quel caso specifico.

Ma dall’8 ottobre è in vigore un nuovo limite, quello del Real Decreto-ley 29/2026. Negli aggiornamenti annuali che scadono fino al 31 dicembre 2027, il canone non può aumentare se supera il limite del Serpavi, il sistema statale di riferimento del prezzo degli affitti; se non lo supera, aumenta di quanto si concorda di nuovo con l’inquilino o, in assenza di accordo, di un massimo del 2 %. Vale sia per i contratti legati all’IPC sia per quelli limitati dall’IRAV. Al 15 ottobre 2026, il decreto è in attesa di convalida da parte della Diputación Permanente del Congreso; se non viene convalidato, torna lo schema generale.

Cosa significa per chi compra per affittare a Málaga e sulla Costa del Sol?

In Andalucía non ci sono zone di mercato residenziale tensionato (aree ad alta tensione abitativa con limiti ai canoni): la Junta non ne ha dichiarata nessuna, a differenza di Cataluña, País Vasco, Navarra, Galicia o Asturias. Per questo a Málaga, Marbella o Estepona il canone iniziale di un nuovo contratto si pattuisce liberamente, e l’IRAV limita solo gli aggiornamenti annuali mentre il contratto è in vigore.

Questo rende la firma il momento chiave per la redditività. In un contratto di abitazione abituale, l’inquilino ha diritto a prorogarlo fino a raggiungere i cinque anni, o sette se il proprietario è una società, e durante quel periodo il canone potrà crescere, al massimo, al ritmo dell’IRAV. Con i prezzi d’acquisto attuali, sbagliare il canone di partenza pesa molto più dell’aggiornamento annuale: secondo il nostro rapporto di mercato della Costa del Sol di settembre, elaborato su 8.810 annunci di vendita, il prezzo mediano è di 625.348 € a Málaga capitale, 649.000 € a Estepona, 549.000 € a Mijas e 955.000 € a Marbella.

• Fissa il canone iniziale con dati di mercato della zona, non con quello del contratto precedente.
• Calcola la redditività supponendo che il canone crescerà al di sotto dell’inflazione.
• Controlla ogni anno quali contratti compiono l’anniversario e qual è l’ultimo indice pubblicato.
• Tieni presente che l’affitto turistico continua a non essere regolato dall’IRAV, ma quello stagionale ha già un limite legato a questo indice: nei contratti firmati dall’8 ottobre 2026, se affitti la stessa abitazione con contratti temporanei successivi, il canone di ogni nuovo contratto non può aumentare, in tasso annuo, più dell’IRAV vigente.

Conclusione

Con l’IPC al 4,3 % e l’IRAV al 2,47 %, la data di firma del contratto decide di quanto può aumentare l’affitto questo autunno. Per l’inquilino con un contratto recente l’aumento è moderato; per il proprietario, la redditività si gioca soprattutto sul canone iniziale e sul prezzo d’acquisto. In EVS PROPERTY GROUP aiutiamo proprietari e investitori a fissare un canone realistico, scegliere la zona e calcolare la redditività prima di comprare per affittare a Málaga e sulla Costa del Sol. Se stai valutando il tuo caso, parliamone.

Domande frequenti

Cos’è l’IRAV e come si calcola?

È l’Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda che l’INE pubblica ogni mese da gennaio 2025. Prende il valore più basso tra la variazione annuale dell’IPC, quella dell’IPC di fondo e un tasso medio aggiustato con parametri fissati dai ministeri della Vivienda e dell’Economía.

Di quanto posso aumentare l’affitto se l’aggiornamento scade a ottobre 2026?

Dipende dal giorno. Se scadeva prima dell’8 ottobre, il massimo era l’IRAV di agosto, il 2,47 %, nei contratti firmati dal 26 maggio 2023, e l’IPC, il 4,3 %, in quelli anteriori legati a esso. Se scade dall’8 ottobre, vale il Real Decreto-ley 29/2026: il canone non aumenta se supera il limite del Serpavi e, se non lo supera, aumenta di quanto si concorda di nuovo o, in assenza di accordo, di un massimo del 2 %.

Si può aumentare l’affitto se il contratto non dice nulla?

No. Dal 2013, la Ley de Arrendamientos Urbanos stabilisce che, se il contratto non include una clausola di aggiornamento, il canone non si aggiorna per tutta la durata del contratto.

L’IRAV si applica all’affitto stagionale o turistico?

A quello turistico no, perché non è soggetto alla Ley de Arrendamientos Urbanos. A quello stagionale, in parte: dall’8 ottobre 2026, il Real Decreto-ley 29/2026 lo regola come abitazione temporanea e, se si firmano contratti successivi sulla stessa abitazione, il canone del successivo non può aumentare più dell’IRAV.

Ci sono zone tensionate a Málaga?

No. A settembre 2026, la Junta de Andalucía non ha dichiarato alcuna zona di mercato residenziale tensionato, quindi a Málaga il canone iniziale di un nuovo contratto si pattuisce liberamente. L’IRAV limita solo gli aggiornamenti annuali.