IPC 4,3 % en IRAV 2,47 %: hoeveel mag je de huur verhogen in Málaga

Update van 15 oktober 2026: de cijfers en regels in dit artikel gelden voor de indexeringen vóór 8 oktober. Sinds die dag is het Real Decreto-ley 29/2026 (Spaans koninklijk wetsbesluit) van kracht: bij de jaarlijkse indexeringen die tot en met 31 december 2027 plaatsvinden, mag de huur niet stijgen als die boven de limiet van de Serpavi uitkomt. Komt de huur daar niet boven, dan stijgt hij met wat opnieuw met de huurder wordt overeengekomen of, bij gebrek aan akkoord, met maximaal 2 %.

Is je huurcontract voor een woning getekend op of na 26 mei 2023 en valt de jaarlijkse indexering tussen half september en half oktober, dan mag je de huur met niet meer dan 2,47 % verhogen: de Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV, de referentie-index voor woninghuur) van augustus. Is het contract ouder en wordt het geïndexeerd met de IPC (de Spaanse consumentenprijsindex), dan kan de verhoging oplopen tot 4,3 %. Het INE publiceerde beide cijfers op 15 september, en het verschil tussen de twee, 1,83 punten, is het grootste sinds de IRAV bestaat. Voor verhuurders en beleggers in Málaga en aan de Costa del Sol verandert die kloof de huurberekening.

Hoeveel mag de huur omhoog in september en oktober 2026?

De twee indexcijfers gaan elk hun eigen weg. De IRAV blijft stabiel: 2,44 % in juni, 2,49 % in juli en 2,47 % in augustus, en ligt al 15 maanden op rij boven de 2 %. De IPC daarentegen is in één maand met zeven tienden gestegen naar 4,3 %, het hoogste niveau sinds februari 2023. Vertaald: bij een recent contract groeit de huur duidelijk minder snel dan de inflatie, terwijl bij een ouder, aan de IPC gekoppeld contract de verhoging gewoon doorloopt.

Dat is zo ontworpen: de IRAV neemt de laagste waarde van drie referenties (de algemene inflatie, de kerninflatie, waarin energie en onbewerkte voeding niet zijn meegeteld, en een aangepast gemiddelde), en dempt daarom plotselinge prijsstijgingen zoals die van deze zomer.

IRAV of IPC? Welke index geldt voor jouw contract

De ondertekeningsdatum bepaalt het. Woninghuurcontracten die zijn getekend sinds 26 mei 2023, toen de Ley de Vivienda (Spaanse woningwet) in werking trad, worden geïndexeerd volgens wat is afgesproken, maar de jaarlijkse verhoging mag nooit hoger zijn dan de IRAV. Eerder getekende contracten volgen wat het contract bepaalt, en dat is meestal de IPC. En als het contract geen indexeringsclausule bevat, verandert de huur niet.

De Índice de Garantía de Competitividad (een index die per definitie tussen 0 % en 2 % beweegt) komt in beeld wanneer het contract voorziet in indexering van de huur zonder te zeggen met welke index: de wet verwijst dan naar die index.

Hoeveel stijgt een huur met de IRAV en met de IPC? Voorbeelden in euro’s

Om het werkelijke effect te zien hebben we de twee indexcijfers van augustus toegepast op diverse maandhuren. Het zijn directe berekeningen, geldig voor elke woning, en ze dienen als snelle referentie voordat je de kennisgeving naar de huurder stuurt.

Vuistregel: per 1.000 € maandhuur betekent indexeren met de IPC in plaats van met de IRAV 219,60 € meer per jaar. Voor de huurder met een recent contract is de IRAV een verlichting; voor de verhuurder betekent het inkomsten die minder snel groeien dan de inflatie, iets om rekening mee te houden bij het berekenen van het rendement.

Hoe breng je de huurverhoging onder de aandacht van de huurder?

De indexering wordt niet automatisch toegepast. De Ley de Arrendamientos Urbanos (Spaanse huurwet) vereist dat je haar schriftelijk meedeelt met vermelding van het toegepaste percentage, en de huurder kan het INE-certificaat opvragen dat dit aantoont. De nieuwe huur kan worden geïnd vanaf de maand na de kennisgeving, en een opmerking op het betalingsbewijs van de voorgaande maand volstaat. Komt de kennisgeving te laat, dan kan de verhoging niet worden teruggevorderd voor de maanden die al zijn betaald.

• Controleer de ondertekeningsdatum en de exacte formulering van de indexeringsclausule.
• Gebruik het laatste door het INE gepubliceerde cijfer op de datum van de jaarlijkse indexering.
• Vermeld in de kennisgeving het toegepaste percentage en de nieuwe huur in euro’s.
• Bewaar een kopie van de kennisgeving: zonder kennisgeving is de nieuwe huur niet afdwingbaar.

Geldt het plafond van 2 % dat de regering in maart goedkeurde nog?

Dat van maart niet. Het Real Decreto-ley 8/2026, goedgekeurd op 20 maart, beperkte de jaarlijkse indexering tot 2 % en gaf huurders de mogelijkheid een buitengewone verlenging van maximaal twee jaar aan te vragen. Het Congreso bekrachtigde het besluit niet op 28 april, waardoor die maatregelen kwamen te vervallen. Is jouw contract geïndexeerd of verlengd terwijl het decreet van maart van kracht was, dan is het verstandig dat een advocaat dat specifieke geval beoordeelt.

Maar sinds 8 oktober geldt een nieuwe limiet, die van het Real Decreto-ley 29/2026. Bij de jaarlijkse indexeringen die tot en met 31 december 2027 plaatsvinden, mag de huur niet stijgen als die boven de limiet van de Serpavi uitkomt, het staatssysteem dat als referentie voor de huurprijs dient; komt de huur daar niet boven, dan stijgt hij met wat opnieuw met de huurder wordt overeengekomen of, bij gebrek aan akkoord, met maximaal 2 %. Dat geldt zowel voor de aan de IPC gekoppelde contracten als voor de contracten die door de IRAV worden begrensd. Op 15 oktober 2026 wacht het decreet nog op bekrachtiging door de Diputación Permanente del Congreso; wordt het niet bekrachtigd, dan keert het algemene stelsel terug.

Wat betekent dit voor wie koopt om te verhuren in Málaga en aan de Costa del Sol?

In Andalucía zijn er geen zones met een gespannen woningmarkt (zonas de mercado residencial tensionado): de Junta heeft er geen aangewezen, anders dan in Catalonië, Baskenland, Navarra, Galicië of Asturië. Daarom wordt in Málaga, Marbella of Estepona de aanvangshuur van een nieuw contract vrij overeengekomen, en beperkt de IRAV alleen de jaarlijkse indexeringen zolang het contract loopt.

Dat maakt het moment van ondertekening beslissend voor het rendement. Bij een contract voor een vaste woonplaats heeft de huurder het recht het te verlengen tot een duur van vijf jaar, of zeven jaar als de verhuurder een bedrijf is, en gedurende die tijd kan de huur hooguit in het tempo van de IRAV groeien. Bij de huidige koopprijzen weegt een fout in de aanvangshuur veel zwaarder dan de jaarlijkse indexering: volgens ons marktrapport over de Costa del Sol van september, opgesteld op basis van 8.810 advertenties van woningen te koop, bedraagt de mediaanprijs 625.348 € in Málaga-stad, 649.000 € in Estepona, 549.000 € in Mijas en 955.000 € in Marbella.

• Stel de aanvangshuur vast op basis van marktgegevens uit de omgeving, niet op basis van de huur uit het vorige contract.
• Bereken het rendement onder de aanname dat de huur minder snel zal groeien dan de inflatie.
• Controleer elk jaar welke contracten hun jubileum hebben en wat de laatst gepubliceerde index is.
• Houd er rekening mee dat toeristische verhuur nog steeds niet onder de IRAV valt, maar dat seizoensverhuur inmiddels wel een aan deze index gekoppelde limiet heeft: bij contracten die zijn getekend sinds 8 oktober 2026 mag de huur van elk nieuw contract, als je dezelfde woning met opeenvolgende tijdelijke contracten verhuurt, op jaarbasis niet méér stijgen dan de geldende IRAV.

Conclusie

Met de IPC op 4,3 % en de IRAV op 2,47 % bepaalt de ondertekeningsdatum van het contract hoeveel de huur dit najaar mag stijgen. Voor de huurder met een recent contract is de verhoging gematigd; voor de verhuurder wordt het rendement vooral bepaald door de aanvangshuur en de aankoopprijs. Bij EVS PROPERTY GROUP helpen we verhuurders en beleggers een realistische huur vast te stellen, een zone te kiezen en het rendement te berekenen voordat ze kopen om te verhuren in Málaga en aan de Costa del Sol. Wil je jouw situatie laten beoordelen, neem dan contact met ons op.

Veelgestelde vragen