IPC på 4,3 % og IRAV på 2,47 %: hvor meget kan du hæve huslejen i Málaga

Opdatering den 15. oktober 2026: tallene og reglerne i denne artikel gælder for reguleringer før den 8. oktober. Siden den dag gælder Real Decreto-ley 29/2026 (kongeligt lovdekret): ved de årlige reguleringer, der falder frem til og med den 31. december 2027, må huslejen ikke stige, hvis den overstiger Serpavi-grænsen, og hvis den ikke overstiger den, stiger den med det, der aftales på ny med lejeren, eller uden aftale højst 2 %.

Hvis din boligkontrakt er indgået den 26. maj 2023 eller senere, og den årlige regulering falder mellem midten af september og midten af oktober, må du ikke hæve huslejen med mere end 2,47 %, som er august-værdien af Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV, referenceindekset for boliglejemål). Er kontrakten ældre og reguleres med IPC (forbrugerprisindekset), kan stigningen nå op på 4,3 %. INE (det spanske statistikbureau) offentliggjorde begge tal den 15. september, og forskellen mellem dem, 1,83 procentpoint, er den største, siden IRAV blev indført. For udlejere og investorer i Málaga og på Costa del Sol ændrer dette gab regnestykket for udlejningen.

Hvor meget kan huslejen hæves i september og oktober 2026?

De to indekser har udviklet sig forskelligt. IRAV er stabilt: det lå på 2,44 % i juni, 2,49 % i juli og 2,47 % i august og har nu ligget over 2 % 15 måneder i træk. IPC er derimod steget med syv tiendedele på blot én måned til 4,3 %, det højeste niveau siden februar 2023. Med andre ord: med en nyere kontrakt vokser huslejen klart langsommere end inflationen, mens den i en ældre kontrakt knyttet til IPC følger inflationen.

Det er med vilje: IRAV tager den laveste værdi af tre referencer (den generelle inflation, kerneinflationen, som udelader energi og uforarbejdede fødevarer, og et justeret gennemsnit), og derfor dæmper det pludselige prisstigninger som den i sommer.

IRAV eller IPC? Hvilket indeks gælder for din kontrakt

Det afgøres af underskrivelsesdatoen. Boligkontrakter indgået siden den 26. maj 2023, da boligloven (Ley de Vivienda) trådte i kraft, reguleres efter det aftalte, men den årlige stigning kan aldrig overstige IRAV. Kontrakter indgået før denne dato følger det, kontrakten bestemmer, og det er i de fleste tilfælde IPC. Og hvis kontrakten ikke indeholder en reguleringsklausul, ændres huslejen ikke.

Índice de Garantía de Competitividad (konkurrenceevneindekset) kommer i spil, når kontrakten fastsætter, at huslejen skal reguleres, uden at sige efter hvilket indeks: loven henviser da til det, og det bevæger sig pr. definition mellem 0 % og 2 %.

Hvor meget stiger en husleje med IRAV og med IPC? Eksempler i euro

For at vise den reelle effekt har vi anvendt de to august-indekser på flere månedlige huslejer. Det er direkte beregninger, der gælder for enhver bolig, og de kan bruges som hurtig reference, inden du sender varslingen til lejeren.

Tommelfingerregel: for hver 1.000 € i månedlig husleje betyder regulering med IPC i stedet for IRAV 219,60 € mere om året. For lejeren med en nyere kontrakt er IRAV en lettelse; for udlejeren betyder det indtægter, der vokser langsommere end inflationen, hvilket man bør tage højde for, når man beregner afkastet.

Hvordan meddeler man lejeren huslejestigningen?

Reguleringen sker ikke af sig selv. Ley de Arrendamientos Urbanos (den spanske lejelov) kræver, at den meddeles skriftligt med angivelse af den anvendte procentsats, og lejeren kan bede om INE-attesten, der dokumenterer den. Den nye husleje kan opkræves fra måneden efter varslingen, og en note på kvitteringen for den foregående måneds husleje er tilstrækkelig. Hvis varslingen kommer for sent, kan stigningen ikke kræves for de måneder, der allerede er betalt.

• Kontrollér underskrivelsesdatoen og den præcise ordlyd af reguleringsklausulen.
• Brug det seneste tal, INE har offentliggjort på datoen for den årlige regulering.
• Angiv i varslingen den anvendte procentsats og den nye husleje i euro.
• Gem en kopi af varslingen: uden varsling kan den nye husleje ikke kræves.

Gælder det loft på 2 %, som regeringen vedtog i marts, stadig?

Det fra marts gør ikke. Real Decreto-ley 8/2026, vedtaget den 20. marts, begrænsede den årlige regulering til 2 % og gav lejere mulighed for at bede om en ekstraordinær forlængelse på op til to år. Kongressen stadfæstede det ikke den 28. april, så disse foranstaltninger bortfaldt. Hvis din kontrakt blev reguleret eller forlænget, mens marts-dekretet var i kraft, bør en advokat gennemgå det konkrete tilfælde.

Men siden den 8. oktober gælder en ny grænse, den i Real Decreto-ley 29/2026. Ved de årlige reguleringer, der falder frem til og med den 31. december 2027, må huslejen ikke stige, hvis den overstiger grænsen fra Serpavi, den statslige reference for lejepriser; hvis den ikke overstiger den, stiger den med det, der aftales på ny med lejeren, eller uden aftale højst 2 %. Det gælder både for kontrakter knyttet til IPC og for dem, der er begrænset af IRAV. Pr. 15. oktober 2026 afventer dekretet stadfæstelse i Diputación Permanente del Congreso (Kongressens stående udvalg); hvis det ikke stadfæstes, vender den generelle ordning tilbage.

Hvad betyder det for dem, der køber for at udleje i Málaga og på Costa del Sol?

I Andalusien findes der ingen spændte boligmarkedszoner: Junta (den andalusiske regionsregering) har ikke erklæret nogen, i modsætning til Catalonien, Baskerlandet, Navarra, Galicien eller Asturien. Derfor aftales startlejen i en ny kontrakt frit i Málaga, Marbella eller Estepona, og IRAV begrænser kun de årlige reguleringer, mens kontrakten er i kraft.

Det gør underskrivelsen til det afgørende øjeblik for afkastet. I en kontrakt om fast bolig har lejeren ret til at forlænge den, indtil den har varet fem år, eller syv, hvis udlejeren er et selskab, og i den periode kan huslejen højst vokse i takt med IRAV. Med de nuværende købspriser vejer en fejl i startlejen langt tungere end den årlige regulering: ifølge vores markedsrapport for Costa del Sol fra september, udarbejdet på baggrund af 8.810 annoncer til salg, er medianprisen 625.348 € i Málaga by, 649.000 € i Estepona, 549.000 € i Mijas og 955.000 € i Marbella.

• Fastsæt startlejen ud fra markedsdata for området, ikke ud fra den tidligere kontrakt.
• Beregn afkastet ud fra, at huslejen vil vokse langsommere end inflationen.
• Gennemgå hvert år, hvilke kontrakter der har jubilæum, og hvad det senest offentliggjorte indeks er.
• Husk, at turistudlejning stadig ikke er underlagt IRAV, men at sæsonudlejning nu har et loft knyttet til dette indeks: i kontrakter indgået siden den 8. oktober 2026 må huslejen i hver ny kontrakt, hvis du udlejer den samme bolig med efterfølgende tidsbegrænsede kontrakter, på årsbasis ikke stige mere end det gældende IRAV.

Konklusion

Med IPC på 4,3 % og IRAV på 2,47 % afgør kontraktens underskrivelsesdato, hvor meget huslejen kan hæves i efteråret. For lejeren med en nyere kontrakt er stigningen moderat; for udlejeren afgøres afkastet primært af startlejen og købsprisen. Hos EVS PROPERTY GROUP hjælper vi udlejere og investorer med at fastsætte en realistisk husleje, vælge område og beregne afkastet, før de køber for at udleje i Málaga og på Costa del Sol. Hvis du vurderer din situation, så lad os tale sammen.

Ofte stillede spørgsmål

Hvad er IRAV, og hvordan beregnes det?

Det er Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda, som INE offentliggør hver måned siden januar 2025. Det tager den laveste værdi af den årlige ændring i IPC, i kerne-IPC og en gennemsnitlig rate justeret med parametre fastsat af bolig- og økonomiministerierne.

Hvor meget kan jeg hæve huslejen, hvis reguleringen falder i oktober 2026?

Det afhænger af dagen. Faldt den før den 8. oktober, var maksimum august-IRAV, 2,47 %, i kontrakter indgået siden den 26. maj 2023, og IPC, 4,3 %, i ældre kontrakter knyttet til det. Falder den fra og med den 8. oktober, gælder Real Decreto-ley 29/2026: huslejen stiger ikke, hvis den overstiger Serpavi-grænsen, og hvis den ikke overstiger den, stiger den med det, der aftales på ny, eller uden aftale højst 2 %.

Kan huslejen hæves, hvis kontrakten intet siger?

Nej. Siden 2013 har Ley de Arrendamientos Urbanos fastsat, at hvis kontrakten ikke indeholder en reguleringsklausul, reguleres huslejen ikke, så længe kontrakten løber.

Gælder IRAV for sæsonudlejning eller turistudlejning?

For turistudlejning gælder det ikke, da den ikke er omfattet af Ley de Arrendamientos Urbanos. For sæsonudlejning gælder det delvist: siden den 8. oktober 2026 regulerer Real Decreto-ley 29/2026 den som midlertidig bolig, og hvis der indgås efterfølgende kontrakter på den samme bolig, må huslejen i den næste ikke stige mere end IRAV.

Findes der spændte zoner i Málaga?

Nej. Pr. september 2026 har Junta de Andalucía ikke erklæret nogen spændt boligmarkedszone, så i Málaga aftales startlejen i en ny kontrakt frit. IRAV begrænser kun de årlige reguleringer.