IPC 4,3 % i IRAV 2,47 %: o ile możesz podnieść czynsz w Málaga

Aktualizacja z 15 października 2026 r.: liczby i zasady podane w tym artykule dotyczą waloryzacji przypadających przed 8 października. Od tego dnia obowiązuje Real Decreto-ley 29/2026 (dekret z mocą ustawy): w rocznych waloryzacjach przypadających do 31 grudnia 2027 r. czynsz nie może wzrosnąć, jeśli przekracza limit Serpavi, a jeśli go nie przekracza, rośnie o kwotę ponownie uzgodnioną z najemcą lub – bez porozumienia – maksymalnie o 2 %.

Jeśli Twoja umowa najmu mieszkania została podpisana 26 maja 2023 r. lub później, a jej roczna waloryzacja przypada między połową września a połową października, nie możesz podnieść czynszu o więcej niż 2,47 %, czyli o wartość Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV, wskaźnika referencyjnego dla najmu mieszkań) z sierpnia. Jeśli umowa jest wcześniejsza i waloryzuje się ją według IPC (hiszpańskiego wskaźnika cen konsumpcyjnych), podwyżka może sięgnąć 4,3 %. INE (hiszpański urząd statystyczny) opublikował oba dane 15 września, a różnica między nimi, 1,83 punktu, jest największa od chwili powstania IRAV. Dla właścicieli i inwestorów w Málaga i na Costa del Sol ta luka zmienia rachunek z najmu.

O ile można podnieść czynsz we wrześniu i październiku 2026 r.?

Oba wskaźniki poszły w różnych kierunkach. IRAV jest stabilny: w czerwcu wyniósł 2,44 %, w lipcu 2,49 %, a w sierpniu 2,47 %, i utrzymuje się już 15 miesięcy z rzędu powyżej 2 %. IPC natomiast wzrósł w jeden miesiąc o siedem dziesiątych punktu, do 4,3 %, czyli najwyższego poziomu od lutego 2023 r. Innymi słowy: przy nowszej umowie czynsz rośnie wyraźnie poniżej inflacji, a przy starszej umowie powiązanej z IPC podwyżka podąża za jej tempem.

Tak jest z założenia: IRAV przyjmuje najniższą z trzech wartości referencyjnych (inflację ogólną, inflację bazową, która nie obejmuje energii i nieprzetworzonej żywności, oraz skorygowaną średnią), dlatego łagodzi gwałtowne skoki cen, takie jak ten z tego lata.

IRAV czy IPC? Który wskaźnik stosuje się do Twojej umowy

Decyduje data podpisania. Umowy najmu mieszkań podpisane od 26 maja 2023 r., gdy weszła w życie Ley de Vivienda (ustawa o mieszkalnictwie), waloryzuje się zgodnie z ustaleniami stron, ale roczna podwyżka nigdy nie może przekroczyć IRAV. Umowy podpisane wcześniej podlegają postanowieniom umowy, którym w większości przypadków jest IPC. A jeśli umowa nie zawiera klauzuli waloryzacyjnej, czynsz się nie zmienia.

Índice de Garantía de Competitividad (wskaźnik gwarancji konkurencyjności) wchodzi w grę, gdy umowa przewiduje waloryzację czynszu, ale nie wskazuje, według jakiego wskaźnika: ustawa odsyła wówczas do niego, a z definicji porusza się on w przedziale od 0 % do 2 %.

Ile wzrasta czynsz według IRAV, a ile według IPC? Przykłady w euro

Aby zobaczyć rzeczywisty efekt, zastosowaliśmy oba sierpniowe wskaźniki do kilku miesięcznych stawek czynszu. To proste wyliczenia, prawdziwe dla każdego mieszkania, które służą jako szybki punkt odniesienia przed wysłaniem zawiadomienia najemcy.

Szybka reguła: na każdy 1 000 € czynszu miesięcznego waloryzacja według IPC zamiast IRAV oznacza 219,60 € więcej rocznie. Dla najemcy z nową umową IRAV jest ulgą; dla właściciela oznacza przychody rosnące poniżej inflacji, o czym warto pamiętać przy obliczaniu rentowności.

Jak zawiadomić najemcę o podwyżce czynszu?

Waloryzacja nie następuje sama. Ley de Arrendamientos Urbanos (hiszpańska ustawa o najmie lokali) wymaga zawiadomienia o niej na piśmie ze wskazaniem zastosowanego procentu, a najemca może zażądać zaświadczenia INE, które ją potwierdza. Nowy czynsz można pobierać od miesiąca następującego po zawiadomieniu, a wystarczy adnotacja na pokwitowaniu za poprzedni miesiąc. Jeśli zawiadomienie dotrze zbyt późno, podwyżki nie można dochodzić za miesiące już opłacone.

• Sprawdź datę podpisania i dokładne brzmienie klauzuli waloryzacyjnej.
• Użyj ostatniego wskaźnika opublikowanego przez INE w dniu rocznej waloryzacji.
• Wskaż w zawiadomieniu zastosowany procent i nowy czynsz w euro.
• Zachowaj kopię zawiadomienia: bez zawiadomienia nowy czynsz nie jest wymagalny.

Czy nadal obowiązuje limit 2 %, który rząd uchwalił w marcu?

Ten z marca – nie. Real Decreto-ley 8/2026, uchwalony 20 marca, ograniczał roczną waloryzację do 2 % i pozwalał najemcom żądać nadzwyczajnego przedłużenia umowy nawet o dwa lata. Kongres nie zatwierdził go (convalidación) 28 kwietnia, więc te środki wygasły. Jeśli Twoja umowa została zwaloryzowana lub przedłużona w czasie obowiązywania marcowego dekretu, warto, aby prawnik przeanalizował ten konkretny przypadek.

Jednak od 8 października obowiązuje nowy limit z Real Decreto-ley 29/2026. W rocznych waloryzacjach przypadających do 31 grudnia 2027 r. czynsz nie może wzrosnąć, jeśli przekracza limit Serpavi, państwowego systemu referencyjnego cen najmu; jeśli go nie przekracza, rośnie o kwotę ponownie uzgodnioną z najemcą lub – bez porozumienia – maksymalnie o 2 %. Dotyczy to zarówno umów powiązanych z IPC, jak i tych ograniczonych przez IRAV. Na 15 października 2026 r. dekret czeka na zatwierdzenie przez Diputación Permanente del Congreso (Stałą Delegację Kongresu); jeśli nie zostanie zatwierdzony, wraca ogólny schemat.

Co to oznacza dla osób kupujących na wynajem w Málaga i na Costa del Sol?

W Andaluzji nie ma stref napiętego rynku mieszkaniowego (zonas de mercado residencial tensionado): Junta de Andalucía żadnej nie ogłosiła, w przeciwieństwie do Katalonii, Kraju Basków, Nawarry, Galicji czy Asturii. Dlatego w Málaga, Marbella czy Estepona czynsz początkowy nowej umowy ustala się swobodnie, a IRAV ogranicza jedynie roczne waloryzacje w trakcie obowiązywania umowy.

To sprawia, że moment podpisania umowy jest kluczowy dla rentowności. W umowie najmu na główne miejsce zamieszkania (vivienda habitual) najemca ma prawo przedłużać ją do osiągnięcia pięciu lat, a siedmiu, jeśli właścicielem jest spółka, i przez ten czas czynsz może rosnąć co najwyżej w tempie IRAV. Przy obecnych cenach zakupu pomyłka w wysokości czynszu wyjściowego waży znacznie więcej niż roczna waloryzacja: według naszego raportu rynkowego z września o Costa del Sol, opracowanego na podstawie 8 810 ogłoszeń sprzedaży, mediana ceny wynosi 625 348 € w Málaga (miasto), 649 000 € w Estepona, 549 000 € w Mijas i 955 000 € w Marbella.

• Ustal czynsz początkowy na podstawie danych rynkowych z danej okolicy, a nie czynszu z poprzedniej umowy.
• Oblicz rentowność, zakładając, że czynsz będzie rosnąć poniżej inflacji.
• Co roku sprawdzaj, którym umowom przypada rocznica i jaki jest ostatni opublikowany wskaźnik.
• Pamiętaj, że najem turystyczny nadal nie podlega IRAV, ale najem sezonowy ma już limit powiązany z tym wskaźnikiem: w umowach podpisanych od 8 października 2026 r., jeśli wynajmujesz to samo mieszkanie kolejnymi umowami czasowymi, czynsz w każdej nowej umowie nie może wzrosnąć w ujęciu rocznym bardziej niż obowiązujący IRAV.

Podsumowanie

Przy IPC na poziomie 4,3 % i IRAV na poziomie 2,47 % data podpisania umowy decyduje o tym, o ile można podnieść czynsz tej jesieni. Dla najemcy z nową umową podwyżka jest umiarkowana; dla właściciela rentowność rozstrzyga się przede wszystkim w czynszu początkowym i cenie zakupu. W EVS PROPERTY GROUP pomagamy właścicielom i inwestorom ustalić realistyczny czynsz, wybrać lokalizację i obliczyć rentowność przed zakupem na wynajem w Málaga i na Costa del Sol. Jeśli analizujesz swój przypadek, porozmawiajmy.

Najczęstsze pytania

Czym jest IRAV i jak się go oblicza?

To Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda, który INE publikuje co miesiąc od stycznia 2025 r. Przyjmuje najniższą wartość spośród rocznej zmiany IPC, rocznej zmiany IPC bazowego oraz średniej stopy skorygowanej parametrami ustalonymi przez ministerstwa mieszkalnictwa i gospodarki.

O ile mogę podnieść czynsz, jeśli waloryzacja przypada w październiku 2026 r.?

Zależy od dnia. Jeśli przypadała przed 8 października, maksimum wynosiło IRAV z sierpnia, czyli 2,47 %, w umowach podpisanych od 26 maja 2023 r., oraz IPC, czyli 4,3 %, w wcześniejszych umowach z nim powiązanych. Jeśli przypada od 8 października, obowiązuje Real Decreto-ley 29/2026: czynsz nie rośnie, jeśli przekracza limit Serpavi, a jeśli go nie przekracza, rośnie o kwotę ponownie uzgodnioną lub – bez porozumienia – maksymalnie o 2 %.

Czy można podnieść czynsz, jeśli umowa nic o tym nie mówi?

Nie. Od 2013 r. Ley de Arrendamientos Urbanos stanowi, że jeśli umowa nie zawiera klauzuli waloryzacyjnej, czynsz nie podlega waloryzacji przez cały czas trwania umowy.

Czy IRAV dotyczy najmu sezonowego lub turystycznego?

Turystycznego – nie, ponieważ nie podlega on Ley de Arrendamientos Urbanos. Sezonowego – częściowo: od 8 października 2026 r. Real Decreto-ley 29/2026 reguluje go jako najem mieszkania na czas określony, a jeśli na to samo mieszkanie zawiera się kolejne umowy, czynsz w następnej nie może wzrosnąć bardziej niż IRAV.

Czy w Málaga są strefy napiętego rynku?

Nie. Według stanu na wrzesień 2026 r. Junta de Andalucía nie ogłosiła żadnej strefy napiętego rynku mieszkaniowego, więc w Málaga czynsz początkowy nowej umowy ustala się swobodnie. IRAV ogranicza jedynie roczne waloryzacje.