IPC bei 4,3 % und IRAV bei 2,47 %: Um wie viel Sie die Miete in Málaga erhöhen dürfen

Aktualisierung vom 15. Oktober 2026: Die Zahlen und Regeln in diesem Artikel gelten für Anpassungen vor dem 8. Oktober. Seit diesem Tag gilt das Real Decreto-ley 29/2026 (Gesetzesdekret): Bei den jährlichen Anpassungen, die bis zum 31. Dezember 2027 anfallen, darf die Miete nicht steigen, wenn sie über dem Grenzwert des Serpavi liegt. Liegt sie nicht darüber, steigt sie um den Betrag, den Sie mit dem Mieter neu vereinbaren, oder ohne Einigung um höchstens 2 %.

Wenn Ihr Wohnraummietvertrag ab dem 26. Mai 2023 unterzeichnet wurde und die jährliche Anpassung zwischen Mitte September und Mitte Oktober fällig wird, dürfen Sie die Miete um nicht mehr als 2,47 % erhöhen, den Wert des Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (Referenzindex für Wohnungsmieten, IRAV) vom August. Ist der Vertrag älter und wird mit dem IPC (Verbraucherpreisindex) angepasst, kann die Erhöhung bis zu 4,3 % betragen. Das INE hat beide Werte am 15. September veröffentlicht, und der Abstand zwischen ihnen, 1,83 Punkte, ist der größte, seit es den IRAV gibt. Für Eigentümer und Investoren in Málaga und an der Costa del Sol verändert diese Kluft die Mietrechnung.

Wie viel darf die Miete im September und Oktober 2026 steigen?

Die beiden Indizes haben sich unterschiedlich entwickelt. Der IRAV bleibt stabil: Er lag im Juni bei 2,44 %, im Juli bei 2,49 % und im August bei 2,47 % und liegt damit bereits seit 15 Monaten in Folge über 2 %. Der IPC dagegen ist innerhalb eines einzigen Monats um sieben Zehntel auf 4,3 % gestiegen, den höchsten Stand seit Februar 2023. Das heißt: Bei einem neueren Vertrag wächst die Miete deutlich langsamer als die Inflation, während bei einem alten, an den IPC gekoppelten Vertrag die Erhöhung ihrem Rhythmus folgt.

Das ist so gewollt: Der IRAV nimmt den niedrigsten Wert aus drei Referenzgrößen (der allgemeinen Inflation, der Kerninflation, die Energie und unverarbeitete Lebensmittel ausklammert, und einem bereinigten Durchschnitt) und dämpft damit abrupte Preissprünge wie den dieses Sommers.

IRAV oder IPC? Welcher Index für Ihren Vertrag gilt

Entscheidend ist das Unterzeichnungsdatum. Wohnraummietverträge, die seit dem 26. Mai 2023 unterzeichnet wurden, als die Ley de Vivienda (Wohnungsgesetz) in Kraft trat, werden gemäß der Vereinbarung angepasst, doch die jährliche Erhöhung darf den IRAV nie überschreiten. Für früher unterzeichnete Verträge gilt, was im Vertrag steht, und das ist in den meisten Fällen der IPC. Und wenn der Vertrag keine Anpassungsklausel enthält, ändert sich die Miete nicht.

Der Índice de Garantía de Competitividad kommt ins Spiel, wenn der Vertrag eine Mietanpassung vorsieht, ohne den Index zu nennen: Das Gesetz verweist dann auf ihn, und er bewegt sich per Definition zwischen 0 % und 2 %.

Wie stark steigt eine Miete mit dem IRAV und mit dem IPC? Beispiele in Euro

Um die tatsächliche Wirkung zu sehen, haben wir die beiden Augustwerte auf mehrere Monatsmieten angewendet. Es handelt sich um einfache Berechnungen, die für jede Wohnung gelten und als schnelle Orientierung dienen, bevor Sie dem Mieter die Mitteilung schicken.

Faustregel: Pro 1.000 € Monatsmiete bedeutet eine Anpassung mit dem IPC statt mit dem IRAV 219,60 € mehr pro Jahr. Für den Mieter mit einem neueren Vertrag ist der IRAV eine Entlastung; für den Eigentümer bedeutet er Einnahmen, die langsamer wachsen als die Inflation, was bei der Renditeberechnung berücksichtigt werden sollte.

Wie teilt man dem Mieter die Mieterhöhung mit?

Die Anpassung greift nicht von selbst. Die Ley de Arrendamientos Urbanos (Mietrechtsgesetz, LAU) verlangt, sie schriftlich unter Angabe des angewandten Prozentsatzes mitzuteilen, und der Mieter kann die entsprechende Bescheinigung des INE verlangen. Die neue Miete kann ab dem Monat nach der Mitteilung erhoben werden, und ein Vermerk auf der Quittung der Vormonatsmiete genügt. Kommt die Mitteilung zu spät, kann die Erhöhung für bereits bezahlte Monate nicht nachgefordert werden.

• Prüfen Sie das Unterzeichnungsdatum und den genauen Wortlaut der Anpassungsklausel.
• Verwenden Sie den letzten vom INE veröffentlichten Wert zum Zeitpunkt der jährlichen Anpassung.
• Geben Sie in der Mitteilung den angewandten Prozentsatz und die neue Miete in Euro an.
• Bewahren Sie eine Kopie der Mitteilung auf: Ohne Mitteilung ist die neue Miete nicht einforderbar.

Gilt die im März von der Regierung beschlossene 2-%-Obergrenze noch?

Die vom März nicht. Das Real Decreto-ley 8/2026, am 20. März beschlossen, begrenzte die jährliche Anpassung auf 2 % und erlaubte es Mietern, eine außerordentliche Verlängerung von bis zu zwei Jahren zu beantragen. Der Congreso (spanisches Abgeordnetenhaus) hat es am 28. April nicht bestätigt, sodass diese Maßnahmen entfielen. Wurde Ihr Vertrag angepasst oder verlängert, während das Dekret vom März in Kraft war, sollte ein Anwalt diesen konkreten Fall prüfen.

Seit dem 8. Oktober gilt jedoch eine neue Grenze, die des Real Decreto-ley 29/2026. Bei den jährlichen Anpassungen, die bis zum 31. Dezember 2027 anfallen, darf die Miete nicht steigen, wenn sie über dem Grenzwert des Serpavi liegt, dem staatlichen Referenzsystem für Mietpreise; liegt sie nicht darüber, steigt sie um den Betrag, den Sie mit dem Mieter neu vereinbaren, oder ohne Einigung um höchstens 2 %. Das gilt sowohl für an den IPC gekoppelte Verträge als auch für solche, die durch den IRAV begrenzt sind. Stand 15. Oktober 2026 steht die Bestätigung des Dekrets durch die Diputación Permanente (Ständiger Ausschuss) des Congreso noch aus; wird es nicht bestätigt, gilt wieder das allgemeine Schema.

Was bedeutet das für Käufer, die in Málaga und an der Costa del Sol vermieten wollen?

In Andalusien gibt es keine angespannten Wohnungsmarktgebiete (zonas tensionadas): Die Junta hat keine ausgewiesen, anders als Katalonien, das Baskenland, Navarra, Galicien oder Asturien. Deshalb wird in Málaga, Marbella oder Estepona die Anfangsmiete eines neuen Vertrags frei vereinbart, und der IRAV begrenzt nur die jährlichen Anpassungen während der Vertragslaufzeit.

Damit wird die Unterzeichnung zum entscheidenden Moment für die Rendite. Bei einem Vertrag über die Hauptwohnung hat der Mieter das Recht, ihn bis zu fünf Jahre zu verlängern, oder sieben, wenn der Eigentümer eine Gesellschaft ist, und in dieser Zeit darf die Miete höchstens im Tempo des IRAV wachsen. Bei den heutigen Kaufpreisen wiegt ein Fehler bei der Anfangsmiete viel schwerer als die jährliche Anpassung: Laut unserem Marktbericht zur Costa del Sol vom September, erstellt auf Basis von 8.810 Verkaufsanzeigen, liegt der Median-Preis bei 625.348 € in Málaga Stadt, 649.000 € in Estepona, 549.000 € in Mijas und 955.000 € in Marbella.

• Legen Sie die Anfangsmiete anhand von Marktdaten der Gegend fest, nicht anhand der Miete des vorherigen Vertrags.
• Berechnen Sie die Rendite unter der Annahme, dass die Miete langsamer wächst als die Inflation.
• Prüfen Sie jedes Jahr, welche Verträge Jahrestag haben und welcher Index zuletzt veröffentlicht wurde.
• Beachten Sie, dass die Ferienvermietung weiterhin nicht dem IRAV unterliegt, die Saisonmiete aber bereits eine an diesen Index gebundene Grenze hat: Bei Verträgen, die seit dem 8. Oktober 2026 unterzeichnet werden, darf die Miete jedes neuen Vertrags, wenn Sie dieselbe Wohnung mit aufeinanderfolgenden befristeten Verträgen vermieten, auf das Jahr gerechnet nicht stärker steigen als der geltende IRAV.

Fazit

Bei einem IPC von 4,3 % und einem IRAV von 2,47 % entscheidet das Unterzeichnungsdatum des Vertrags darüber, wie stark die Miete diesen Herbst steigen darf. Für den Mieter mit einem neueren Vertrag fällt die Erhöhung moderat aus; für den Eigentümer entscheidet sich die Rendite vor allem bei der Anfangsmiete und beim Kaufpreis. EVS PROPERTY GROUP unterstützt Eigentümer und Investoren dabei, eine realistische Miete festzulegen, die Lage zu wählen und die Rendite zu berechnen, bevor sie in Málaga und an der Costa del Sol zum Vermieten kaufen. Wenn Sie Ihren Fall prüfen möchten, sprechen Sie uns an.

Häufig gestellte Fragen