IPC 4,3 % ja IRAV 2,47 %: kuinka paljon vuokraa voi nostaa Málagassa

Päivitys 15. lokakuuta 2026: tämän artikkelin luvut ja säännöt koskevat ennen 8. lokakuuta tehtyjä tarkistuksia. Kyseisestä päivästä alkaen on voimassa Real Decreto-ley 29/2026 (kuninkaallinen säädösasetus): vuosittaisissa tarkistuksissa, jotka osuvat 31. joulukuuta 2027 asti, vuokraa ei saa nostaa, jos se ylittää Serpavin rajan. Jos raja ei ylity, vuokra nousee sen verran kuin vuokralaisen kanssa uudelleen sovitaan, tai ilman sopimusta enintään 2 %.

Jos asuntovuokrasopimuksesi on tehty 26. toukokuuta 2023 tai sen jälkeen ja vuosittainen tarkistus osuu syyskuun puolivälin ja lokakuun puolivälin väliin, vuokraa ei saa nostaa yli 2,47 %, eli elokuun asuntovuokrien viiteindeksin (Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda, IRAV) verran. Jos sopimus on tätä vanhempi ja tarkistetaan IPC:n (kuluttajahintaindeksin) mukaan, korotus voi olla jopa 4,3 %. INE (Espanjan tilastokeskus) julkaisi molemmat luvut 15. syyskuuta, ja niiden välinen ero, 1,83 prosenttiyksikköä, on suurin IRAVin olemassaolon aikana. Málagan ja Costa del Solin vuokranantajille ja sijoittajille tämä kuilu muuttaa vuokralaskelmia.

Kuinka paljon vuokraa voi nostaa syys- ja lokakuussa 2026?

Kaksi indeksiä on kulkenut eri teitä. IRAV pysyy vakaana: kesäkuussa se oli 2,44 %, heinäkuussa 2,49 % ja elokuussa 2,47 %, ja se on ollut jo 15 kuukautta peräkkäin yli 2 %:n. IPC sen sijaan on noussut seitsemän desimaalia yhdessä kuukaudessa 4,3 %:iin, korkeimmalle tasolleen helmikuun 2023 jälkeen. Käytännössä tämä tarkoittaa, että tuoreessa sopimuksessa vuokra kasvaa selvästi inflaatiota hitaammin, kun taas vanhassa IPC:hen sidotussa sopimuksessa korotus seuraa inflaatiota.

Tämä on suunniteltu näin: IRAV ottaa kolmesta vertailuarvosta alimman (yleinen inflaatio, ydininflaatio, joka jättää pois energian ja jalostamattomat elintarvikkeet, sekä oikaistu keskiarvo), ja siksi se vaimentaa äkillisiä hintapiikkejä, kuten tämän kesän nousua.

IRAV vai IPC? Kumpaa indeksiä sopimukseesi sovelletaan

Ratkaisevaa on allekirjoituspäivä. Asuntovuokrasopimukset, jotka on tehty 26. toukokuuta 2023 alkaen, jolloin asuntolaki (Ley de Vivienda) tuli voimaan, tarkistetaan sovitun mukaan, mutta vuosikorotus ei voi koskaan ylittää IRAVia. Sitä aiemmin tehdyissä sopimuksissa noudatetaan sopimuksen sanamuotoa, joka useimmiten viittaa IPC:hen. Ja jos sopimuksessa ei ole tarkistuslauseketta, vuokra ei muutu.

Kilpailukyvyn takuuindeksi tulee kyseeseen, kun sopimuksessa sovitaan vuokran tarkistamisesta mainitsematta indeksiä: laki viittaa silloin siihen, ja se liikkuu määritelmänsä mukaan 0 %:n ja 2 %:n välillä.

Kuinka paljon vuokra nousee IRAVilla ja IPC:llä? Esimerkit euroina

Todellisen vaikutuksen havainnollistamiseksi olemme soveltaneet elokuun kahta indeksiä useisiin kuukausivuokriin. Kyseessä ovat suorat laskelmat, jotka sopivat mihin tahansa asuntoon, ja ne toimivat nopeana viitteenä ennen vuokralaiselle lähetettävää ilmoitusta.

Nyrkkisääntö: jokaista 1 000 euron kuukausivuokraa kohden tarkistus IPC:llä IRAVin sijaan tarkoittaa 219,60 € enemmän vuodessa. Tuoreen sopimuksen vuokralaiselle IRAV on helpotus; vuokranantajalle se tarkoittaa tuloja, jotka kasvavat inflaatiota hitaammin, mikä kannattaa ottaa huomioon tuottoa laskettaessa.

Miten vuokrankorotuksesta ilmoitetaan vuokralaiselle?

Tarkistus ei toteudu itsestään. Kaupunkivuokralaki (Ley de Arrendamientos Urbanos) edellyttää, että siitä ilmoitetaan kirjallisesti ja että ilmoituksessa mainitaan sovellettu prosenttiosuus, ja vuokralainen voi pyytää INE:n todistuksen sen osoittamiseksi. Uuden vuokran voi periä ilmoitusta seuraavasta kuukaudesta alkaen, ja ilmoitukseksi riittää merkintä edellisen kuukauden kuittiin. Jos ilmoitus tulee myöhässä, korotusta ei voi periä jo maksetuilta kuukausilta.

• Tarkista allekirjoituspäivä ja tarkistuslausekkeen tarkka sanamuoto.
• Käytä INE:n viimeisintä julkaisemaa lukua vuosittaisen tarkistuksen päivänä.
• Mainitse ilmoituksessa sovellettu prosenttiosuus ja uusi vuokra euroina.
• Säilytä kopio ilmoituksesta: ilman ilmoitusta uutta vuokraa ei voi vaatia.

Onko hallituksen maaliskuussa hyväksymä 2 %:n katto yhä voimassa?

Maaliskuun katto ei ole. Real Decreto-ley 8/2026, joka hyväksyttiin 20. maaliskuuta, rajasi vuosittaisen tarkistuksen 2 %:iin ja salli vuokralaisten pyytää poikkeuksellista jatkoa jopa kahdeksi vuodeksi. Kongressi (Congreso) ei vahvistanut sitä 28. huhtikuuta, joten nämä toimenpiteet raukesivat. Jos sopimuksesi tarkistettiin tai jatkui maaliskuun asetuksen voimassaoloaikana, kannattaa pyytää lakimiestä tarkastamaan kyseinen tapaus.

Mutta 8. lokakuusta alkaen on voimassa uusi raja, Real Decreto-ley 29/2026:n mukainen. Vuosittaisissa tarkistuksissa, jotka osuvat 31. joulukuuta 2027 asti, vuokraa ei saa nostaa, jos se ylittää Serpavin, valtion vuokrahintojen viitejärjestelmän, rajan; jos raja ei ylity, vuokra nousee sen verran kuin vuokralaisen kanssa uudelleen sovitaan, tai ilman sopimusta enintään 2 %. Tämä koskee sekä IPC:hen sidottuja sopimuksia että IRAVin rajoittamia sopimuksia. Tilanteessa 15. lokakuuta 2026 asetus odottaa Kongressin pysyvän valiokunnan (Diputación Permanente) vahvistusta; jos sitä ei vahvisteta, palataan yleiseen järjestelmään.

Mitä tämä tarkoittaa vuokrattavaa asuntoa Málagasta ja Costa del Solilta ostavalle?

Andalusiassa ei ole jännitteisiä asuntomarkkina-alueita: Junta ei ole julistanut yhtään, toisin kuin Katalonia, Baskimaa, Navarra, Galicia tai Asturia. Siksi Málagassa, Marbellassa tai Esteponassa uuden sopimuksen alkuvuokra sovitaan vapaasti, ja IRAV rajoittaa vain vuosittaisia tarkistuksia sopimuksen voimassaoloaikana.

Tämä tekee sopimuksen allekirjoittamisesta tuoton kannalta ratkaisevan hetken. Vakituisessa asuinsopimuksessa vuokralaisella on oikeus jatkaa sopimusta viiteen vuoteen asti, tai seitsemään, jos vuokranantaja on yritys, ja sinä aikana vuokra voi kasvaa enintään IRAVin tahtiin. Nykyisillä ostohinnoilla alkuvuokran virheellinen mitoitus painaa paljon enemmän kuin vuosittainen tarkistus: syyskuun Costa del Solin markkinaraporttimme mukaan, joka perustuu 8 810 myynti-ilmoitukseen, mediaanihinta on 625 348 € Málagan kaupungissa, 649 000 € Esteponassa, 549 000 € Mijasissa ja 955 000 € Marbellassa.

• Määritä alkuvuokra alueen markkinatietojen perusteella, ei edellisen sopimuksen mukaan.
• Laske tuotto olettaen, että vuokra kasvaa inflaatiota hitaammin.
• Tarkista joka vuosi, minkä sopimusten vuosipäivä on tulossa ja mikä on viimeisin julkaistu indeksi.
• Huomaa, että IRAV ei edelleenkään koske matkailuvuokrausta, mutta kausivuokraukselle on jo tähän indeksiin sidottu raja: 8. lokakuuta 2026 alkaen tehdyissä sopimuksissa, jos vuokraat saman asunnon peräkkäisillä määräaikaisilla sopimuksilla, kunkin uuden sopimuksen vuokra ei saa nousta vuosimuutoksena enempää kuin voimassa oleva IRAV.

Johtopäätös

Kun IPC on 4,3 % ja IRAV 2,47 %, sopimuksen allekirjoituspäivä ratkaisee, kuinka paljon vuokraa voi tänä syksynä nostaa. Tuoreen sopimuksen vuokralaiselle korotus on kohtuullinen; vuokranantajalle tuotto ratkeaa ennen kaikkea alkuvuokrassa ja ostohinnassa. EVS PROPERTY GROUP auttaa vuokranantajia ja sijoittajia määrittämään realistisen vuokran, valitsemaan alueen ja laskemaan tuoton ennen vuokrattavan asunnon ostamista Málagasta ja Costa del Solilta. Jos pohdit omaa tilannettasi, keskustellaan.

Usein kysytyt kysymykset

Mikä IRAV on ja miten se lasketaan?

Se on asuntovuokrien viiteindeksi (Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda), jota INE julkaisee joka kuukausi tammikuusta 2025 alkaen. Se ottaa alimman arvon IPC:n vuosimuutoksen, ydininflaation (IPC subyacente) vuosimuutoksen ja asunto- ja talousministeriöiden määrittelemillä parametreilla oikaistun keskimääräisen kasvuvauhdin väliltä.

Kuinka paljon voin nostaa vuokraa, jos tarkistus osuu lokakuulle 2026?

Se riippuu päivästä. Jos tarkistus osui ennen 8. lokakuuta, enimmäiskorotus oli elokuun IRAV, 2,47 %, 26. toukokuuta 2023 alkaen tehdyissä sopimuksissa ja IPC, 4,3 %, sitä vanhemmissa IPC:hen sidotuissa sopimuksissa. Jos tarkistus osuu 8. lokakuuta tai sen jälkeen, voimassa on Real Decreto-ley 29/2026: vuokra ei nouse, jos se ylittää Serpavin rajan, ja jos ei ylitä, se nousee sen verran kuin uudelleen sovitaan tai ilman sopimusta enintään 2 %.

Voiko vuokraa nostaa, jos sopimus ei sano mitään?

Ei. Vuodesta 2013 lähtien kaupunkivuokralaki on säätänyt, että jos sopimuksessa ei ole tarkistuslauseketta, vuokraa ei tarkisteta sopimuksen voimassaoloaikana.

Koskeeko IRAV kausi- tai matkailuvuokrausta?

Matkailuvuokrausta ei, koska siihen ei sovelleta kaupunkivuokralakia. Kausivuokrausta osittain: 8. lokakuuta 2026 alkaen Real Decreto-ley 29/2026 säätelee sitä tilapäisenä asumisena, ja jos samasta asunnosta tehdään peräkkäisiä sopimuksia, seuraavan sopimuksen vuokra ei saa nousta enempää kuin IRAV.

Onko Málagassa jännitteisiä alueita?

Ei. Syyskuun 2026 tilanteessa Junta de Andalucía ei ole julistanut yhtään jännitteistä asuntomarkkina-aluetta, joten Málagassa uuden sopimuksen alkuvuokra sovitaan vapaasti. IRAV rajoittaa vain vuosittaisia tarkistuksia.