IPC 4,3 % и IRAV 2,47 %: на сколько можно повысить арендную плату в Málaga

Обновление от 15 октября 2026 года: цифры и правила в этой статье относятся к индексациям, которые приходились на даты до 8 октября. С этого дня действует Real Decreto-ley 29/2026 (королевский указ-закон): при ежегодных индексациях, которые наступают до 31 декабря 2027 года, арендная плата не может расти, если она превышает предел Serpavi; если не превышает, она растёт на величину, заново согласованную с арендатором, а при отсутствии согласия — максимум на 2 %.

Если ваш договор аренды жилья подписан 26 мая 2023 года или позже, а ежегодная индексация приходится на период с середины сентября до середины октября, повысить аренду более чем на 2,47 % нельзя: это август­ское значение Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV, индекс-ориентир арендной платы за жильё). Если договор заключён раньше и индексируется по IPC (индекс потребительских цен), повышение может достигать 4,3 %. INE опубликовал оба показателя 15 сентября, и разрыв между ними — 1,83 пункта — самый большой с момента появления IRAV. Для арендодателей и инвесторов в Málaga и на Costa del Sol эта разница меняет расчёты по аренде.

На сколько можно повысить аренду в сентябре и октябре 2026 года?

Два индекса пошли разными путями. IRAV остаётся стабильным: в июне он составил 2,44 %, в июле — 2,49 %, в августе — 2,47 %, и уже 15 месяцев подряд он выше 2 %. IPC же за один месяц вырос на семь десятых и достиг 4,3 % — максимума с февраля 2023 года. Проще говоря: по недавнему договору арендная плата растёт заметно медленнее инфляции, а по старому договору, привязанному к IPC, индексация идёт в темпе инфляции.

Так задумано: IRAV берёт наименьшее из трёх значений (общая инфляция, базовая инфляция, которая не учитывает энергоносители и необработанные продукты питания, и скорректированная средняя величина), поэтому он сглаживает резкие скачки цен, подобные летнему.

IRAV или IPC? Какой индекс применяется к вашему договору

Всё решает дата подписания. Договоры аренды жилья, подписанные с 26 мая 2023 года, когда вступил в силу Ley de Vivienda (закон о жилье), индексируются в соответствии с договорённостью, но ежегодное повышение никогда не может превышать IRAV. Договоры, подписанные ранее, следуют тому, что записано в договоре, — в большинстве случаев это IPC. А если в договоре нет пункта об индексации, арендная плата не меняется.

Índice de Garantía de Competitividad вступает в игру, когда договор предусматривает индексацию арендной платы, не указывая, по какому индексу: тогда закон отсылает к нему, и по определению он колеблется в пределах от 0 % до 2 %.

Насколько вырастет аренда по IRAV и по IPC? Примеры в евро

Чтобы увидеть реальный эффект, мы применили оба августовских индекса к нескольким размерам месячной арендной платы. Это простые расчёты, верные для любого жилья; они послужат быстрым ориентиром перед отправкой уведомления арендатору.

Быстрое правило: на каждые 1 000 € месячной аренды индексация по IPC вместо IRAV означает 219,60 € дополнительно в год. Для арендатора с недавним договором IRAV — облегчение; для арендодателя это доход, который растёт медленнее инфляции, и об этом стоит помнить при расчёте доходности.

Как сообщить арендатору о повышении аренды?

Индексация сама по себе не применяется. Ley de Arrendamientos Urbanos (закон о городской аренде) требует сообщать о ней письменно с указанием применённого процента, а арендатор вправе запросить подтверждающий справочный документ INE. Новую арендную плату можно взимать начиная со следующего месяца после уведомления, и достаточно пометки в квитанции за предыдущий месяц. Если уведомление пришло с опозданием, повышение нельзя потребовать за уже оплаченные месяцы.

• Проверьте дату подписания и точную формулировку пункта об индексации.
• Используйте последний показатель, опубликованный INE на дату ежегодной индексации.
• Укажите в уведомлении применённый процент и новую арендную плату в евро.
• Сохраните копию уведомления: без уведомления новую арендную плату требовать нельзя.

Действует ли ещё предел в 2 %, утверждённый правительством в марте?

Мартовский — нет. Real Decreto-ley 8/2026, принятый 20 марта, ограничивал ежегодную индексацию 2 % и позволял арендаторам запрашивать чрезвычайное продление срока до двух лет. Конгресс не утвердил его 28 апреля, поэтому эти меры утратили силу. Если ваш договор индексировался или продлевался, пока действовал мартовский указ, лучше, чтобы юрист проверил этот конкретный случай.

Но с 8 октября действует новый предел — из Real Decreto-ley 29/2026. При ежегодных индексациях, которые наступают до 31 декабря 2027 года, арендная плата не может расти, если она превышает предел Serpavi — государственной системы ориентира цен на аренду; если не превышает, она растёт на величину, заново согласованную с арендатором, а при отсутствии согласия — максимум на 2 %. Это относится как к договорам, привязанным к IPC, так и к тем, где действует предел IRAV. По состоянию на 15 октября 2026 года указ ожидает утверждения Diputación Permanente del Congreso (Постоянной депутацией Конгресса); если его не утвердят, вернётся общая схема.

Что это значит для тех, кто покупает недвижимость для сдачи в аренду в Málaga и на Costa del Sol?

В Андалусии нет зон напряжённого рынка жилья (zonas de mercado residencial tensionado): Junta не объявила ни одной, в отличие от Каталонии, Страны Басков, Наварры, Галисии или Астурии. Поэтому в Málaga, Marbella или Estepona начальная арендная плата по новому договору устанавливается свободно, а IRAV ограничивает только ежегодные индексации в период действия договора.

Поэтому именно момент подписания становится ключевым для доходности. По договору аренды постоянного жилья арендатор вправе продлевать его до достижения пяти лет, или семи, если арендодатель — компания, и всё это время арендная плата сможет расти максимум в темпе IRAV. При нынешних ценах на покупку ошибка в стартовой арендной плате весит гораздо больше, чем ежегодная индексация: согласно нашему отчёту о рынке Costa del Sol за сентябрь, подготовленному на основе 8 810 объявлений о продаже, медианная цена составляет 625 348 € в Málaga (столица провинции), 649 000 € в Estepona, 549 000 € в Mijas и 955 000 € в Marbella.

• Устанавливайте начальную арендную плату по рыночным данным района, а не по предыдущему договору.
• Рассчитывайте доходность исходя из того, что аренда будет расти медленнее инфляции.
• Каждый год проверяйте, у каких договоров наступает годовщина и каков последний опубликованный индекс.
• Учтите, что на туристическую аренду IRAV по-прежнему не распространяется, а вот у сезонной аренды уже есть предел, привязанный к этому индексу: по договорам, подписанным с 8 октября 2026 года, если вы сдаёте одно и то же жильё по последовательным временным договорам, арендная плата по каждому новому договору не может расти в годовом выражении больше действующего IRAV.

Вывод

При IPC 4,3 % и IRAV 2,47 % дата подписания договора определяет, на сколько можно повысить аренду этой осенью. Для арендатора с недавним договором повышение умеренное; для арендодателя доходность определяется прежде всего начальной арендной платой и ценой покупки. В EVS PROPERTY GROUP мы помогаем арендодателям и инвесторам установить реалистичную арендную плату, выбрать район и рассчитать доходность до покупки недвижимости для сдачи в аренду в Málaga и на Costa del Sol. Если вы оцениваете свой случай, давайте поговорим.

Часто задаваемые вопросы