IPC 4,3 % och IRAV 2,47 %: hur mycket kan du höja hyran i Málaga

Uppdatering den 15 oktober 2026: siffrorna och reglerna i den här artikeln gäller för uppräkningar före den 8 oktober. Sedan den dagen gäller Real Decreto-ley 29/2026 (ett regeringsdekret med lagkraft): vid de årliga uppräkningar som infaller till och med den 31 december 2027 får hyran inte höjas om den överstiger Serpavis gräns. Överstiger den inte gränsen höjs hyran med det som på nytt överenskoms med hyresgästen eller, om ingen överenskommelse nås, med högst 2 %.

Om ditt bostadshyreskontrakt tecknades den 26 maj 2023 eller senare och den årliga uppräkningen infaller mellan mitten av september och mitten av oktober får du inte höja hyran med mer än 2,47 %, alltså augusti månads Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV, referensindex för bostadshyror). Om kontraktet är äldre och räknas upp med IPC (det spanska konsumentprisindexet) kan höjningen nå 4,3 %. INE, Spaniens statistikmyndighet, publicerade båda uppgifterna den 15 september, och skillnaden mellan dem, 1,83 procentenheter, är den största sedan IRAV infördes. För hyresvärdar och investerare i Málaga och på Costa del Sol förändrar den klyftan hyreskalkylen.

Hur mycket kan hyran höjas i september och oktober 2026?

De två indexen har utvecklats åt olika håll. IRAV ligger stabilt: 2,44 % i juni, 2,49 % i juli och 2,47 % i augusti, och har nu legat över 2 % 15 månader i rad. IPC däremot har stigit sju tiondelar på en enda månad till 4,3 %, den högsta nivån sedan februari 2023. Med andra ord: med ett nytt kontrakt stiger hyran tydligt långsammare än inflationen, medan ett äldre IPC-knutet kontrakt följer inflationen.

Det är så det är tänkt: IRAV tar det lägsta värdet av tre referenser (den allmänna inflationen, kärninflationen som exkluderar energi och obearbetade livsmedel, samt ett justerat medelvärde), och dämpar därför kraftiga prisuppgångar som den i somras.

IRAV eller IPC? Vilket index gäller för ditt kontrakt

Det avgörs av teckningsdatumet. Bostadshyreskontrakt som tecknats sedan den 26 maj 2023, då bostadslagen (Ley de Vivienda) trädde i kraft, räknas upp enligt vad som avtalats, men den årliga höjningen får aldrig överstiga IRAV. Kontrakt som tecknats före det datumet följer vad kontraktet säger, vilket i de flesta fall är IPC. Och om kontraktet saknar uppräkningsklausul ändras inte hyran.

Índice de Garantía de Competitividad (ett konkurrenskraftsindex) kommer in i bilden när kontraktet föreskriver att hyran ska räknas upp utan att ange vilket index som gäller: lagen hänvisar då till det, och det rör sig per definition mellan 0 % och 2 %.

Hur mycket stiger en hyra med IRAV respektive IPC? Exempel i euro

För att visa den verkliga effekten har vi tillämpat augusti månads två index på flera månadshyror. Det är enkla beräkningar som gäller för vilken bostad som helst och fungerar som snabb referens innan du skickar meddelandet till hyresgästen.

Tumregel: för varje 1 000 € i månadshyra innebär en uppräkning med IPC i stället för IRAV 219,60 € mer per år. För hyresgästen med ett nytt kontrakt är IRAV en lättnad; för hyresvärden innebär det intäkter som växer långsammare än inflationen, något man bör ta hänsyn till när man räknar på avkastningen.

Hur meddelar man hyresgästen om hyreshöjningen?

Uppräkningen sker inte av sig själv. Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU, den spanska hyreslagen) kräver att den meddelas skriftligen med angivande av den procentsats som tillämpas, och hyresgästen kan begära ett intyg från INE som styrker den. Den nya hyran kan tas ut från och med månaden efter meddelandet, och en notering på kvittot för föregående månadshyra räcker. Om meddelandet kommer för sent kan höjningen inte krävas för de månader som redan betalats.

• Kontrollera teckningsdatumet och den exakta lydelsen av uppräkningsklausulen.
• Använd den senaste siffran som INE publicerat vid tidpunkten för den årliga uppräkningen.
• Ange i meddelandet den tillämpade procentsatsen och den nya hyran i euro.
• Spara en kopia av meddelandet: utan meddelande kan den nya hyran inte krävas.

Gäller regeringens tak på 2 % från mars fortfarande?

Det från mars gör det inte. Real Decreto-ley 8/2026, som antogs den 20 mars, begränsade den årliga uppräkningen till 2 % och gav hyresgäster rätt att begära en extraordinär förlängning på upp till två år. Congreso (det spanska underhuset) konvaliderade, det vill säga godkände i efterhand, inte dekretet den 28 april, så de åtgärderna föll bort. Om ditt kontrakt räknades upp eller förlängdes medan marsdekretet var i kraft bör en advokat granska just det fallet.

Men sedan den 8 oktober gäller en ny gräns, den i Real Decreto-ley 29/2026. Vid de årliga uppräkningar som infaller till och med den 31 december 2027 får hyran inte höjas om den överstiger gränsen från Serpavi, det statliga referenssystemet för hyrespriser; överstiger den inte gränsen höjs hyran med det som på nytt överenskoms med hyresgästen eller, om ingen överenskommelse nås, med högst 2 %. Det gäller både IPC-knutna kontrakt och kontrakt som begränsas av IRAV. Per den 15 oktober 2026 väntar dekretet på konvalidering av Diputación Permanente del Congreso (Congresos ständiga utskott); om det inte konvalideras återgår man till det allmänna systemet.

Vad innebär det för dig som köper för uthyrning i Málaga och på Costa del Sol?

I Andalusien finns inga zonas de mercado residencial tensionado (områden med ansträngd bostadsmarknad): Junta de Andalucía har inte utsett något, till skillnad från Katalonien, Baskien, Navarra, Galicien eller Asturien. Därför bestäms den ursprungliga hyran i ett nytt kontrakt fritt i Málaga, Marbella eller Estepona, och IRAV begränsar bara de årliga uppräkningarna så länge kontraktet gäller.

Det gör kontraktstecknandet till det avgörande ögonblicket för avkastningen. I ett kontrakt för permanentbostad har hyresgästen rätt att förlänga det tills det nått fem år, eller sju om hyresvärden är ett företag, och under den tiden får hyran högst växa i takt med IRAV. Med dagens inköpspriser väger ett misstag i startshyran mycket tyngre än den årliga uppräkningen: enligt vår marknadsrapport för Costa del Sol från september, som bygger på 8 810 annonser till salu, är medianpriset 625 348 € i Málaga stad, 649 000 € i Estepona, 549 000 € i Mijas och 955 000 € i Marbella.

• Sätt den ursprungliga hyran utifrån marknadsdata för området, inte utifrån det tidigare kontraktet.
• Räkna på avkastningen med antagandet att hyran växer långsammare än inflationen.
• Gå igenom varje år vilka kontrakt som har årsdag och vilket som är det senast publicerade indexet.
• Tänk på att semesteruthyrning fortfarande inte styrs av IRAV, men att säsongsuthyrning redan har en gräns knuten till detta index: i kontrakt som tecknats sedan den 8 oktober 2026 får hyran i varje nytt kontrakt, om du hyr ut samma bostad genom på varandra följande tidsbegränsade kontrakt, inte höjas mer än gällande IRAV i årstakt.

Slutsats

Med IPC på 4,3 % och IRAV på 2,47 % avgör kontraktets teckningsdatum hur mycket hyran kan höjas i höst. För hyresgästen med ett nytt kontrakt är höjningen måttlig; för hyresvärden avgörs avkastningen framför allt av den ursprungliga hyran och av inköpspriset. På EVS PROPERTY GROUP hjälper vi hyresvärdar och investerare att sätta en realistisk hyra, välja område och räkna på avkastningen innan de köper för uthyrning i Málaga och på Costa del Sol. Om du överväger ditt eget fall, hör av dig.

Vanliga frågor