KPI på 4,3 % og IRAV på 2,47 %: hvor mye kan du øke leien i Málaga

Oppdatering 15. oktober 2026: tallene og reglene i denne artikkelen gjelder for oppdateringer før 8. oktober. Fra og med denne datoen gjelder Real Decreto-ley 29/2026: ved årlige oppdateringer som forfaller frem til 31. desember 2027 kan leien ikke økes hvis den overstiger Serpavi-grensen. Overstiger den ikke grensen, kan leien økes med det som på nytt avtales med leietaker, eller, uten avtale, med maksimalt 2 %.

Hvis boligleiekontrakten din ble signert fra og med 26. mai 2023, og den årlige oppdateringen faller mellom midten av september og midten av oktober, kan du ikke øke leien med mer enn 2,47 %, som er augusttallet for Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), referanseindeksen for boligleie. Er kontrakten eldre og oppdateres med IPC (den spanske konsumprisindeksen), kan økningen bli opptil 4,3 %. INE (det spanske statistikkbyrået) publiserte begge tallene 15. september, og forskjellen mellom dem, 1,83 poeng, er den største siden IRAV ble innført. For utleiere og investorer i Málaga og på Costa del Sol endrer dette gapet regnestykket for utleie.

Hvor mye kan leien økes i september og oktober 2026?

De to indeksene har gått hver sin vei. IRAV holder seg stabil: den var 2,44 % i juni, 2,49 % i juli og 2,47 % i august, og har nå ligget over 2 % i 15 måneder på rad. IPC har derimot steget med sju tideler på bare én måned til 4,3 %, det høyeste nivået siden februar 2023. Oversatt: med en nyere kontrakt vokser leien klart saktere enn inflasjonen, mens en eldre kontrakt knyttet til IPC følger inflasjonen.

Slik er det ment å være: IRAV tar den laveste verdien av tre referanser (den generelle inflasjonen, kjerneinflasjonen, som utelater energi og ubearbeidede matvarer, og et justert gjennomsnitt), og demper derfor kraftige prisstigninger som den vi har sett i sommer.

IRAV eller IPC? Hvilken indeks gjelder for din kontrakt

Det er signeringsdatoen som avgjør. Boligleiekontrakter signert fra og med 26. mai 2023, da boligloven (Ley de Vivienda) trådte i kraft, oppdateres etter det som er avtalt, men den årlige økningen kan aldri overstige IRAV. Kontrakter signert før den datoen følger det kontrakten sier, og i de fleste tilfeller er det IPC. Og hvis kontrakten ikke inneholder noen oppdateringsklausul, endres ikke leien.

Índice de Garantía de Competitividad (konkurransegarantiindeksen) kommer inn når kontrakten åpner for å oppdatere leien uten å si hvilken indeks som skal brukes: loven viser da til denne, og den beveger seg per definisjon mellom 0 % og 2 %.

Hvor mye øker en leie med IRAV og med IPC? Eksempler i euro

For å vise den reelle effekten har vi brukt de to augustindeksene på flere månedlige leiebeløp. Dette er enkle beregninger som gjelder for alle boliger, og de fungerer som en rask referanse før du sender varselet til leietaker.

Tommelfingerregel: for hver 1 000 € i månedsleie innebærer en oppdatering med IPC i stedet for IRAV 219,60 € mer i året. For leietakeren med en nyere kontrakt er IRAV en lettelse; for utleieren betyr det inntekter som vokser saktere enn inflasjonen, noe det er lurt å ta hensyn til når man beregner avkastningen.

Hvordan varsler du leietaker om leieøkningen?

Oppdateringen gjelder ikke automatisk. Ley de Arrendamientos Urbanos (den spanske husleieloven) krever at den meddeles skriftlig med angivelse av prosentsatsen som er brukt, og leietaker kan be om INEs bekreftelse på tallet. Den nye leien kan kreves fra måneden etter varselet, og det holder med en merknad på kvitteringen for forrige månedsleie. Kommer varselet for sent, kan økningen ikke kreves for månedene som allerede er betalt.

• Kontroller signeringsdatoen og den nøyaktige ordlyden i oppdateringsklausulen.
• Bruk det siste tallet publisert av INE på datoen for den årlige oppdateringen.
• Oppgi i varselet prosentsatsen som er brukt og den nye leien i euro.
• Ta vare på en kopi av varselet: uten varsel kan ikke den nye leien kreves.

Gjelder fortsatt det 2 %-taket regjeringen vedtok i mars?

Marsvedtaket gjelder ikke. Real Decreto-ley 8/2026, vedtatt 20. mars, begrenset den årlige oppdateringen til 2 % og ga leietakere rett til å be om en ekstraordinær forlengelse på opptil to år. Kongressen stadfestet det ikke 28. april, så tiltakene falt bort. Hvis kontrakten din ble oppdatert eller forlenget mens marsdekretet var i kraft, bør en advokat gjennomgå akkurat det tilfellet.

Men fra 8. oktober gjelder en ny grense, den i Real Decreto-ley 29/2026. Ved årlige oppdateringer som forfaller frem til 31. desember 2027 kan leien ikke økes hvis den overstiger Serpavi-grensen, det statlige referansesystemet for leiepriser; overstiger den ikke grensen, kan leien økes med det som på nytt avtales med leietaker, eller, uten avtale, med maksimalt 2 %. Det gjelder både kontrakter knyttet til IPC og kontrakter begrenset av IRAV. Per 15. oktober 2026 venter dekretet på stadfestelse i Diputación Permanente del Congreso (Kongressens faste utvalg); stadfestes det ikke, gjelder den generelle ordningen igjen.

Hva betyr det for deg som kjøper for å leie ut i Málaga og på Costa del Sol?

I Andalucía finnes det ingen presssoner i boligmarkedet (zonas de mercado residencial tensionado): Junta de Andalucía har ikke erklært noen, i motsetning til Cataluña, Baskerland, Navarra, Galicia eller Asturias. Derfor kan startleien i en ny kontrakt i Málaga, Marbella eller Estepona avtales fritt, og IRAV begrenser bare de årlige oppdateringene mens kontrakten løper.

Dette gjør signeringen til det avgjørende øyeblikket for avkastningen. I en kontrakt for fast bolig har leietaker rett til å forlenge den inntil fem år, eller sju hvis utleieren er et selskap, og i denne perioden kan leien i beste fall vokse i takt med IRAV. Med dagens kjøpspriser veier en feil i startleien mye tyngre enn den årlige oppdateringen: ifølge vår markedsrapport for Costa del Sol fra september, utarbeidet på grunnlag av 8 810 salgsannonser, er medianprisen 625 348 € i Málaga by, 649 000 € i Estepona, 549 000 € i Mijas og 955 000 € i Marbella.

• Fastsett startleien ut fra markedsdata for området, ikke ut fra den forrige kontrakten.
• Beregn avkastningen med utgangspunkt i at leien vil vokse saktere enn inflasjonen.
• Gå hvert år gjennom hvilke kontrakter som har jubileum og hva som er den sist publiserte indeksen.
• Merk deg at turistutleie fortsatt ikke styres av IRAV, men at sesongutleie nå har en grense knyttet til denne indeksen: i kontrakter signert fra og med 8. oktober 2026, hvis du leier ut samme bolig med påfølgende midlertidige kontrakter, kan leien i hver ny kontrakt ikke øke, regnet som årlig rate, med mer enn gjeldende IRAV.

Konklusjon

Med IPC på 4,3 % og IRAV på 2,47 % avgjør kontraktens signeringsdato hvor mye leien kan økes i høst. For leietakeren med en nyere kontrakt er økningen moderat; for utleieren avgjøres avkastningen først og fremst av startleien og kjøpsprisen. Hos EVS PROPERTY GROUP hjelper vi utleiere og investorer med å fastsette en realistisk leie, velge område og beregne avkastningen før de kjøper for å leie ut i Málaga og på Costa del Sol. Hvis du vurderer din egen situasjon, ta kontakt.

Ofte stilte spørsmål