El decreto de vivienda convalidado el 12 de noviembre de 2026 es el Real Decreto-ley 29/2026, que sigue en vigor: los inquilinos pueden pedir una prórroga de hasta dos años, la subida anual del alquiler queda limitada al 2 % hasta finales de 2027 y el alquiler turístico pasa a pagar un 10 % de IVA. El otro decreto, el 28/2026, que iba a renovar los contratos de forma automática cada cinco o siete años, ha sido rechazado y no entrará en vigor.
La votación se celebró en la Diputación Permanente del Congreso, el órgano que funciona mientras las Cortes están disueltas, el último día del plazo de 30 días. El resultado fue de 35 votos a favor y 34 en contra. Para quien tiene, alquila o quiere comprar una vivienda en Málaga y la Costa del Sol, resumimos qué queda vigente y qué no.
¿Qué se ha aprobado y qué se ha rechazado?
Los dos decretos se aprobaron en el Consejo de Ministros a principios de octubre, después de que el Congreso tumbara versiones anteriores. El 29/2026 reunía un paquete amplio de medidas de vivienda y entró en vigor el 8 de octubre. El 28/2026 se centraba en la duración de los contratos de alquiler y debía aplicarse desde el 15 de noviembre.
| Decreto | Contenido principal | Resultado |
|---|---|---|
| RDL 29/2026 | Prórroga de hasta dos años, tope del 2 %, alquiler de temporada, IVA turístico, préstamo TU CASA | Convalidado, 35 a 34 |
| RDL 28/2026 | Renovación automática de contratos cada cinco o siete años | Rechazado, no entra en vigor |
A favor del 29/2026 votaron PSOE, Sumar, PNV, ERC, Bildu y Podemos; en contra, PP, Vox y Junts. El 28/2026 decayó porque el PNV se sumó al no. Con las elecciones generales del 29 de noviembre en el horizonte, el próximo Gobierno podrá mantener, modificar o derogar estas medidas.
¿Cómo afecta el decreto a los propietarios que alquilan en Málaga?
Si tienes un piso alquilado como vivienda habitual en Málaga, Marbella o Fuengirola, estas son las reglas que siguen vigentes:
- Prórroga extraordinaria: el inquilino puede pedir seguir hasta dos años más, en las mismas condiciones, si su contrato termina su prórroga antes del 31 de diciembre de 2028. El propietario solo puede negarse en casos tasados, como necesitar la vivienda para sí o su familia siendo persona física, o si ambas partes firman otro acuerdo.
- Tope de actualización: hasta el 31 de diciembre de 2027 la renta solo puede subir un 2 % al año. Si ya supera el valor máximo del índice de referencia, no se puede actualizar.
- Salida del inquilino: tras seis meses de contrato, puede irse sin indemnizar avisando con 30 días de antelación.
- Alquiler por habitaciones: la suma de las rentas de todas las habitaciones no puede superar el precio de alquilar la vivienda completa.
Hay una buena noticia relativa para los arrendadores: al caer el 28/2026 no habrá renovaciones automáticas de cinco o siete años ni indemnizaciones de hasta doce mensualidades por no renovar. Sigue rigiendo la Ley de Arrendamientos Urbanos: cinco años de prórroga obligatoria si el propietario es persona física y siete si es empresa, más la tácita de hasta tres años.
¿Qué pasa con el alquiler de temporada y el turístico?
El alquiler de temporada necesita una causa real y justificada, debe durar más de 31 días y, en general, no más de doce meses. Si no se acredita el motivo, el contrato se considera de vivienda habitual, con todas sus protecciones. En zonas con mucho alquiler de media estancia, como el centro de Málaga, conviene revisar bien la documentación de cada contrato.
El cambio con más impacto en la Costa del Sol es fiscal: el alquiler turístico de hasta 30 noches, que estaba exento de IVA, pasa a tributar al 10 % desde el 1 de diciembre de 2026. Afecta a miles de viviendas con licencia en Málaga, Marbella, Estepona o Torremolinos, y obliga a revisar precios y obligaciones formales antes de la temporada alta.
El decreto también permite a los ayuntamientos de zonas tensionadas aplicar recargos en el IBI a viviendas vacías y turísticas. Hoy no afecta a la provincia de Málaga, porque la Junta de Andalucía no ha declarado ninguna zona tensionada.
¿Qué cambia para los inquilinos?
Además de la prórroga y del tope del 2 %, se mantiene la protección de los hogares vulnerables: hasta el 31 de diciembre de 2030 se pueden suspender los desahucios si no hay alternativa habitacional, con compensación para el propietario en ciertos casos. En el IRPF, los inquilinos con una base imponible inferior a 33.007,20 euros podrán deducirse el 10 % del alquiler, con límites según renta.
¿Y para quien quiere comprar vivienda en la Costa del Sol?
Para el comprador, la novedad principal es el mecanismo TU CASA, gestionado por el ICO: un préstamo público al 0 % para la primera vivienda que cubre hasta el 20 % del valor, con un máximo de 50.000 euros, a devolver en diez años. Puede ayudar a reunir la entrada, que suele ser el gran obstáculo en Málaga. Los requisitos concretos de acceso los fijará el ICO.
Para el inversor que compra para alquilar, el mensaje es doble. El alquiler de larga duración sigue con renta contenida y prórrogas largas, y el turístico pierde parte de su ventaja fiscal con el IVA. Por eso, la rentabilidad hay que calcularla con estas reglas y no con las de hace un año. También se limitan hasta 2030 las compras de grandes tenedores por debajo del 70 % del valor de tasación, salvo excepciones.
Conclusión
Tras el 12 de noviembre el panorama queda más claro, al menos hasta que se forme el nuevo Gobierno: el 29/2026 está en vigor y el 28/2026 ha desaparecido. Si tienes una vivienda alquilada o turística en la Costa del Sol, o estás pensando en comprar, en EVS te ayudamos a revisar tu caso y a valorar tu inmueble con datos actuales del mercado.
Preguntas frecuentes
¿Está en vigor el Real Decreto-ley 29/2026?
Sí. Está en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y el Congreso lo convalidó el 12 de noviembre por 35 votos a 34.
¿Se renuevan automáticamente los alquileres cada cinco años?
No. Esa medida estaba en el Real Decreto-ley 28/2026, que fue rechazado y no entra en vigor. Siguen los plazos de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
¿Cuánto puedo subir el alquiler en 2026 y 2027?
Como máximo un 2 % anual hasta el 31 de diciembre de 2027, y nada si la renta ya supera el valor máximo del índice de referencia.
¿Desde cuándo paga IVA el alquiler turístico?
Desde el 1 de diciembre de 2026, los alquileres turísticos de hasta 30 noches tributan al 10 % de IVA.
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