Bostadsdekretet validerat: vad som förändras i Málaga efter den 12 november

Det bostadsdekret som validerades den 12 november 2026 är Real Decreto-ley 29/2026, som fortsätter att gälla: hyresgäster kan begära en förlängning på upp till två år, den årliga hyreshöjningen begränsas till 2 % till och med slutet av 2027 och turistuthyrning ska betala 10 % IVA (den spanska momsen). Det andra dekretet, 28/2026, som skulle ha förnyat kontrakten automatiskt vart femte eller sjunde år, har förkastats och träder inte i kraft.

Omröstningen hölls i Congresos ständiga utskott (Diputación Permanente), det organ som verkar medan parlamentet (Cortes) är upplöst, på sista dagen av tidsfristen på 30 dagar. Resultatet blev 35 röster för och 34 emot. För dig som äger, hyr ut eller vill köpa en bostad i Málaga och på Costa del Sol sammanfattar vi vad som fortsätter att gälla och vad som inte gör det.

Vad har godkänts och vad har förkastats?

Båda dekreten antogs av ministerrådet (Consejo de Ministros) i början av oktober, efter att Congreso fällt tidigare versioner. 29/2026 samlade ett brett paket av bostadsåtgärder och trädde i kraft den 8 oktober. 28/2026 handlade om hyreskontraktens löptid och skulle ha tillämpats från och med den 15 november.

För 29/2026 röstade PSOE, Sumar, PNV, ERC, Bildu och Podemos; emot röstade PP, Vox och Junts. 28/2026 föll eftersom PNV anslöt sig till nejsidan. Med parlamentsvalet den 29 november i sikte kommer nästa regering att kunna behålla, ändra eller upphäva åtgärderna.

Hur påverkar dekretet fastighetsägare som hyr ut i Málaga?

Om du har en lägenhet uthyrd som permanentbostad i Málaga, Marbella eller Fuengirola är det här de regler som fortsätter att gälla:

• Extraordinär förlängning: hyresgästen kan begära att få bo kvar upp till två år till, på samma villkor, om kontraktets förlängningsperiod löper ut före den 31 december 2028. Fastighetsägaren kan bara säga nej i uttryckligt angivna fall, till exempel om han eller hon som privatperson behöver bostaden för sig själv eller sin familj, eller om båda parter skriver under en annan överenskommelse.
• Tak för uppräkning: till och med den 31 december 2027 får hyran höjas med högst 2 % per år. Om den redan överstiger referensindexets maxvärde får den inte räknas upp.
• Hyresgästens uppsägning: efter sex månader av kontraktet kan hyresgästen flytta utan skadestånd om han eller hon meddelar det 30 dagar i förväg.
• Uthyrning per rum: summan av hyrorna för alla rum får inte överstiga priset för att hyra ut hela bostaden.

Det finns ett relativt gott nyhetsbesked för hyresvärdar: när 28/2026 faller blir det inga automatiska förnyelser på fem eller sju år och inga ersättningar på upp till tolv månadshyror för uteblivna förnyelser. Ley de Arrendamientos Urbanos (den spanska hyreslagen) gäller fortsatt: fem års obligatorisk förlängning om fastighetsägaren är en privatperson och sju om det är ett företag, samt stillatigande förlängning på upp till tre år.

Vad gäller för säsongsuthyrning och turistuthyrning?

Säsongsuthyrning (alquiler de temporada) kräver en verklig och motiverad orsak, måste pågå i mer än 31 dagar och i regel inte i mer än tolv månader. Om orsaken inte kan styrkas betraktas kontraktet som ett kontrakt för permanentbostad, med allt skydd som det innebär. I områden med mycket uthyrning på medellång sikt, som centrala Málaga, bör du gå igenom dokumentationen för varje kontrakt noga.

Den förändring som får störst effekt på Costa del Sol är skattemässig: turistuthyrning på upp till 30 nätter, som tidigare var undantagen från IVA, beskattas med 10 % från och med den 1 december 2026. Det berör tusentals licensierade bostäder i Málaga, Marbella, Estepona och Torremolinos och innebär att priser och formella skyldigheter måste ses över före högsäsong.

Dekretet gör det också möjligt för kommuner i zonas tensionadas (områden med ansträngd bostadsmarknad) att ta ut tillägg på IBI (den spanska fastighetsskatten) för tomma bostäder och turistbostäder. I dag påverkar det inte provinsen Málaga, eftersom Junta de Andalucía inte har förklarat något område som zona tensionada.

Vad förändras för hyresgästerna?

Utöver förlängningen och taket på 2 % kvarstår skyddet för utsatta hushåll: till och med den 31 december 2030 kan vräkningar skjutas upp om det inte finns något alternativt boende, med kompensation till fastighetsägaren i vissa fall. I IRPF (den spanska inkomstskatten för privatpersoner) kommer hyresgäster med en beskattningsbar inkomst under 33 007,20 euro att kunna dra av 10 % av hyran, med begränsningar beroende på inkomst.

Och för dig som vill köpa bostad på Costa del Sol?

För köparen är den viktigaste nyheten TU CASA-mekanismen, som förvaltas av ICO: ett offentligt lån till 0 % för förstagångsköpare som täcker upp till 20 % av värdet, med ett tak på 50 000 euro, att betalas tillbaka på tio år. Det kan hjälpa till att få ihop kontantinsatsen, som ofta är det stora hindret i Málaga. De exakta kraven för att få lånet fastställs av ICO.

För investeraren som köper för att hyra ut är budskapet dubbelt. Långtidsuthyrning fortsätter med begränsade hyror och långa förlängningar, och turistuthyrningen förlorar en del av sin skattemässiga fördel genom IVA. Därför måste avkastningen beräknas med dessa regler och inte med dem som gällde för ett år sedan. Fram till 2030 begränsas också storägares köp till under 70 % av taxeringsvärdet, med vissa undantag.

Slutsats

Efter den 12 november blir bilden tydligare, åtminstone tills den nya regeringen har bildats: 29/2026 gäller och 28/2026 har försvunnit. Om du har en uthyrd bostad eller en turistbostad på Costa del Sol, eller funderar på att köpa, hjälper vi på EVS PROPERTY GROUP dig att gå igenom ditt fall och värdera din fastighet med aktuella marknadsdata.

Vanliga frågor