Boligdekretet er godkendt: Det ændrer sig i Málaga efter den 12. november

Det boligdekret, der blev godkendt den 12. november 2026, er Real Decreto-ley 29/2026 (kongelig lovdekret), som fortsat er i kraft: Lejere kan bede om en forlængelse på op til to år, den årlige huslejestigning begrænses til 2 % indtil udgangen af 2027, og turistudlejning skal betale 10 % IVA (den spanske moms). Det andet dekret, 28/2026, som automatisk skulle have fornyet lejekontrakter hvert femte eller syvende år, er blevet forkastet og træder ikke i kraft.

Afstemningen fandt sted i Diputación Permanente del Congreso (Kongressens stående udvalg), det organ der fungerer, mens parlamentet er opløst, på den sidste dag af fristen på 30 dage. Resultatet blev 35 stemmer for og 34 imod. For dig, der ejer, udlejer eller overvejer at købe en bolig i Málaga og på Costa del Sol, har vi opsummeret, hvad der fortsat gælder, og hvad der ikke gør.

Hvad er blevet godkendt, og hvad er blevet forkastet?

De to dekreter blev vedtaget i ministerrådet i begyndelsen af oktober, efter at Kongressen havde fældet tidligere udgaver. 29/2026 samlede en bred pakke af boligforanstaltninger og trådte i kraft den 8. oktober. 28/2026 fokuserede på lejekontrakternes varighed og skulle have gældt fra den 15. november.

For 29/2026 stemte PSOE, Sumar, PNV, ERC, Bildu og Podemos; imod stemte PP, Vox og Junts. 28/2026 faldt, fordi PNV sluttede sig til nej-siden. Med parlamentsvalget den 29. november forude kan den næste regering beholde, ændre eller ophæve disse foranstaltninger.

Hvordan påvirker dekretet udlejere i Málaga?

Hvis du har en lejlighed udlejet som fast bolig i Málaga, Marbella eller Fuengirola, er det disse regler, der fortsat gælder:

• Ekstraordinær forlængelse: Lejeren kan bede om at blive op til to år mere på de samme vilkår, hvis hans eller hendes kontrakt afslutter sin forlængelse før den 31. december 2028. Udlejeren kan kun afslå i snævert afgrænsede tilfælde, f.eks. hvis udlejeren som privatperson selv eller sin familie har brug for boligen, eller hvis begge parter underskriver en anden aftale.
• Loft over regulering: Indtil den 31. december 2027 må huslejen kun stige med 2 % om året. Hvis den allerede overstiger referenceindeksets maksimumværdi, kan den ikke reguleres.
• Lejerens fraflytning: Efter seks måneders lejeperiode kan lejeren flytte uden at betale erstatning med 30 dages varsel.
• Udlejning på værelsesbasis: Summen af lejen for alle værelser må ikke overstige prisen for at leje hele boligen ud.

Der er en relativt god nyhed for udlejerne: Fordi 28/2026 faldt, kommer der ingen automatiske fornyelser på fem eller syv år og ingen erstatning på op til tolv månedslejer for manglende fornyelse. Ley de Arrendamientos Urbanos (den spanske lejelov) gælder fortsat: fem års obligatorisk forlængelse, hvis udlejeren er en privatperson, og syv, hvis udlejeren er et selskab, samt den stiltiende forlængelse på op til tre år.

Hvad sker der med sæsonudlejning og turistudlejning?

Sæsonudlejning (alquiler de temporada) kræver en reel og begrundet årsag, skal vare mere end 31 dage og som udgangspunkt ikke mere end tolv måneder. Hvis årsagen ikke dokumenteres, anses kontrakten for at gælde en fast bolig med alle dens beskyttelser. I områder med megen udlejning på mellemlang sigt, som i centrum af Málaga, bør du gennemgå dokumentationen for hver enkelt kontrakt grundigt.

Den ændring, der får størst betydning på Costa del Sol, er skattemæssig: Turistudlejning på op til 30 nætter, som var fritaget for IVA, skal beskattes med 10 % fra den 1. december 2026. Det berører tusindvis af licenserede boliger i Málaga, Marbella, Estepona og Torremolinos og kræver, at priser og formelle forpligtelser gennemgås inden højsæsonen.

Dekretet giver desuden kommunerne i anspændte boligområder (zonas tensionadas) mulighed for at pålægge tillæg til IBI (den spanske ejendomsskat) på tomme boliger og turistboliger. I dag berører det ikke provinsen Málaga, fordi Junta de Andalucía ikke har udpeget nogen anspændte områder.

Hvad ændrer sig for lejerne?

Ud over forlængelsen og loftet på 2 % bevares beskyttelsen af sårbare husstande: Frem til den 31. december 2030 kan udsættelser suspenderes, hvis der ikke findes et boligalternativ, med kompensation til udlejeren i visse tilfælde. I IRPF (den spanske indkomstskat) kan lejere med et skattepligtigt grundlag under 33.007,20 euro fradrage 10 % af huslejen, med grænser afhængigt af indkomsten.

Og for dig, der vil købe bolig på Costa del Sol?

For køberen er den vigtigste nyhed TU CASA-ordningen, som administreres af ICO: et offentligt lån til 0 % rente til førstegangskøb af bolig, der dækker op til 20 % af værdien med et maksimum på 50.000 euro, og som skal tilbagebetales over ti år. Det kan hjælpe med at skaffe udbetalingen, som ofte er den store hurdle i Málaga. De konkrete adgangskrav fastsættes af ICO.

For investoren, der køber for at udleje, er budskabet dobbelt. Langtidsudlejning fortsætter med begrænset leje og lange forlængelser, og turistudlejning mister en del af sin skattemæssige fordel på grund af IVA. Derfor skal du beregne afkastet efter disse regler og ikke efter dem, der gjaldt for et år siden. Frem til 2030 begrænses desuden store boligejeres (grandes tenedores) køb til under 70 % af vurderingsværdien, med visse undtagelser.

Konklusion

Efter den 12. november er billedet blevet klarere, i hvert fald indtil den nye regering er dannet: 29/2026 er i kraft, og 28/2026 er forsvundet. Hvis du har en udlejet bolig eller en turistbolig på Costa del Sol, eller du overvejer at købe, hjælper vi hos EVS PROPERTY GROUP dig gerne med at gennemgå din sag og vurdere din ejendom med aktuelle markedsdata.

Ofte stillede spørgsmål