Las elecciones generales del 29 de noviembre no cambian de un día para otro las reglas para comprar una casa, pero sí deciden el rumbo de tres asuntos que pesan en el bolsillo: la regulación del alquiler, la fiscalidad de la vivienda turística y las ayudas a la compra. Antes de las urnas hay otra fecha clave: el 12 de noviembre se votan los dos decretos de vivienda que hoy marcan el mercado.
En este artículo resumimos qué está ya en vigor, qué propone cada gran partido y qué conviene vigilar si estás pensando en comprar, vender o invertir en la Costa del Sol en los próximos meses. No tomamos partido: nos limitamos a explicar el impacto práctico para el comprador.
¿Qué se vota el 29 de noviembre y qué pasa con los decretos de vivienda?
El Real Decreto 806/2026, publicado en el BOE el 6 de octubre, disolvió el Congreso y el Senado y convocó elecciones generales para el 29 de noviembre. La campaña oficial va del 13 al 27 de noviembre.
La convocatoria llegó días después de que el Congreso tumbara los primeros decretos de vivienda. El Gobierno los volvió a aprobar con cambios como Real Decreto-ley 28/2026 y Real Decreto-ley 29/2026. Con las Cortes disueltas, quien decide si se mantienen es la Diputación Permanente del Congreso, que tiene previsto votarlos el 12 de noviembre. Si un decreto no se convalida, deja de aplicarse.
¿Qué medidas de vivienda están ya en vigor?
El Real Decreto-ley 29/2026 rige desde el 8 de octubre, a la espera de esa votación. Para quien compra o ya tiene una vivienda, lo más relevante es:
- Tope del 2 % a la actualización anual de la renta en los contratos de alquiler de vivienda.
- Prórroga extraordinaria de hasta dos años para inquilinos cuyo contrato termina.
- IVA del 10 % para el alquiler turístico a partir del 1 de diciembre de 2026.
- Nuevas reglas para el alquiler de temporada, que debe justificar por escrito la causa temporal del inquilino.
El Real Decreto-ley 28/2026, que alargaría la renovación de los contratos de alquiler e indemnizaría al inquilino cuando no se renueva sin causa, solo entraría en vigor el 15 de noviembre si la Diputación Permanente lo convalida. Según los recuentos publicados, su aprobación está mucho más en el aire que la del 29/2026.
¿Qué proponen los partidos sobre vivienda para el 29N?
A 9 de noviembre, la mayoría de los grandes partidos no ha publicado aún un programa electoral completo. La tabla recoge las líneas principales a partir de sus anuncios, iniciativas parlamentarias y de los propios decretos:
| Partido | Alquiler | Compra de vivienda | Vivienda turística |
|---|---|---|---|
| PSOE | Mantener los decretos: tope del 2 % y prórrogas | Préstamos públicos sin interés para la entrada de la primera vivienda | IVA del 10 % desde diciembre |
| PP | Derogar la Ley de Vivienda de 2023 y las zonas tensionadas | Un millón de viviendas, avales y rebaja del IVA para jóvenes | Sin propuesta específica anunciada |
| Vox | Liberalizar el suelo y menos intervención | Menos impuestos a la compra de primera vivienda | Sin propuesta específica anunciada |
| Sumar / Frente Amplio | Más regulación de rentas y renovación automática | Más vivienda pública y límites a la compra por fondos | Limitar pisos turísticos y de temporada |
En resumen, el bloque de la izquierda apuesta por regular el alquiler y ampliar el parque público, y el de la derecha por aumentar la oferta, bajar impuestos a la compra y retirar los controles de precios. Ninguno de los grandes partidos ha anunciado cambios en el impuesto de transmisiones ni medidas dirigidas a compradores extranjeros a escala nacional.
¿Cómo está hoy el mercado de la Costa del Sol?
Pase lo que pase en las urnas, el punto de partida son los precios actuales. Estas son las medianas de la oferta en venta de nuestro informe de mercado de noviembre de 2026:
| Municipio | Viviendas en venta | Precio mediano | €/m² mediano |
|---|---|---|---|
| Marbella | 2.098 | 950.000 € | 6.053 |
| Estepona | 1.389 | 625.900 € | 4.825 |
| Mijas | 1.163 | 549.000 € | 4.317 |
| Fuengirola | 669 | 549.000 € | 5.314 |
| Málaga | 393 | 625.800 € | 4.977 |
| Benalmádena | 374 | 630.000 € | 4.569 |
| Total Costa del Sol | 8.432 | 649.000 € | 4.744 |
Son precios de oferta, actualizados cada mes en nuestro informe de precios de la Costa del Sol. La demanda internacional y la escasez de obra nueva explican más estos niveles que cualquier ley estatal, y eso no depende del resultado del 29N.
¿Cómo se convierten los votos en escaños en la provincia de Málaga?
El Congreso tiene 350 diputados repartidos por provincias según su población, con un mínimo de dos por provincia. La provincia de Málaga elegirá 11, los mismos que en 2023. Cada partido presenta una lista cerrada y los escaños se asignan con el método D’Hondt, que divide los votos de cada lista entre 1, 2, 3 y sucesivos y adjudica los puestos a los cocientes más altos.
En circunscripciones medianas, la diferencia entre D’Hondt y un reparto proporcional puro suele ser de un escaño arriba o abajo. Lo que más pesa es cómo se presentan los partidos: sumar candidaturas evita que se pierdan votos, y por eso las alianzas de última hora importan tanto como el algoritmo. En el Senado cada provincia peninsular elige cuatro senadores y cada elector puede marcar hasta tres.
Para la vivienda, la consecuencia práctica es que casi ninguna reforma de calado saldrá sin acuerdos entre varios grupos, y que las leyes tardan meses en tramitarse. Incluso un cambio de mayoría no se notaría en el mercado antes de 2027.
¿Puede votar un comprador extranjero en las elecciones generales?
No. En las elecciones generales solo votan los ciudadanos con nacionalidad española. Los residentes de la Unión Europea empadronados pueden votar en las municipales y en las europeas, y los de algunos países con convenio de reciprocidad, como Reino Unido o Noruega, solo en las municipales. Por eso muchos propietarios extranjeros de la Costa del Sol siguen esta campaña sin poder participar, aunque las decisiones les afecten directamente.
¿Conviene esperar a después de las elecciones para comprar?
Para quien compra para vivir, las elecciones cambian poco: ninguna propuesta anunciada toca el impuesto de transmisiones de Andalucía, que fija la Junta, ni las condiciones de las hipotecas, que dependen del euríbor y del BCE. Andalucía, además, no ha declarado zonas de mercado tensionado, así que los topes ligados a ellas no se aplican aquí.
Para quien invierte, sí hay que vigilar tres cosas: el resultado de la votación del 12 de noviembre sobre el decreto de renovaciones, el IVA del alquiler turístico desde diciembre y si el próximo Gobierno mantiene o deroga la Ley de Vivienda. Una rentabilidad calculada hoy puede cambiar en un año según quién gobierne.
Lo esencial antes del 29N
La campaña promete mucho ruido sobre vivienda, pero las reglas que de verdad cuentan para un comprador en la Costa del Sol son las que ya están en vigor y las que se votan el 12 de noviembre. Si estás valorando una compra o una inversión, en EVS te ayudamos a calcular números con la normativa actual y con los escenarios posibles tras las elecciones.
Preguntas frecuentes
¿Cuándo son las elecciones generales de 2026?
El domingo 29 de noviembre de 2026. La campaña va del 13 al 27 de noviembre y el sábado 28 es jornada de reflexión.
¿Qué pasa con los decretos de vivienda si no se convalidan?
Un decreto-ley que la Diputación Permanente no convalida queda derogado y deja de aplicarse. La votación de los Reales Decretos-ley 28/2026 y 29/2026 está prevista para el 12 de noviembre.
¿Las elecciones afectan al impuesto de transmisiones en Andalucía?
No directamente. El tipo del impuesto de transmisiones patrimoniales en Andalucía lo decide la Junta, no el Gobierno central, y ningún gran partido ha anunciado cambios en él para el 29N.
¿Pueden votar los residentes británicos en España?
Solo en las elecciones municipales, gracias al convenio de reciprocidad con Reino Unido, y siempre que estén inscritos en el censo. En las generales del 29N no pueden votar.
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