Woningdecreet bekrachtigd: wat verandert er in Málaga na 12 november

Het op 12 november 2026 bekrachtigde woningdecreet is Real Decreto-ley 29/2026, dat van kracht blijft: huurders kunnen een verlenging van maximaal twee jaar aanvragen, de jaarlijkse huurverhoging is tot eind 2027 beperkt tot 2 % en toeristische verhuur betaalt voortaan 10 % IVA (de Spaanse btw). Het andere decreet, 28/2026, dat huurcontracten om de vijf of zeven jaar automatisch zou verlengen, is verworpen en treedt niet in werking.

De stemming vond plaats in de Diputación Permanente van het Congreso, het orgaan dat functioneert zolang de Cortes (het Spaanse parlement) ontbonden zijn, op de laatste dag van de termijn van 30 dagen. De uitslag was 35 stemmen voor en 34 tegen. Voor wie een woning heeft, verhuurt of wil kopen in Málaga en aan de Costa del Sol, zetten we op een rij wat van kracht blijft en wat niet.

Wat is er goedgekeurd en wat is er verworpen?

Beide decreten werden begin oktober goedgekeurd door de ministerraad (Consejo de Ministros), nadat het Congreso eerdere versies had verworpen. 29/2026 bundelde een breed pakket woningmaatregelen en trad op 8 oktober in werking. 28/2026 richtte zich op de duur van huurcontracten en zou vanaf 15 november gelden.

Voor 29/2026 stemden PSOE, Sumar, PNV, ERC, Bildu en Podemos; tegen stemden PP, Vox en Junts. 28/2026 verviel omdat ook de PNV tegen stemde. Met de algemene verkiezingen van 29 november in het vooruitzicht kan de volgende regering deze maatregelen handhaven, wijzigen of intrekken.

Hoe raakt het decreet eigenaren die verhuren in Málaga?

Heb je een woning verhuurd als hoofdverblijf in Málaga, Marbella of Fuengirola, dan blijven deze regels gelden:

• Buitengewone verlenging: de huurder kan vragen om maximaal twee jaar langer te blijven, onder dezelfde voorwaarden, als zijn contract vóór 31 december 2028 aan het einde van zijn verlengingsperiode komt. De eigenaar mag alleen in limitatief opgesomde gevallen weigeren, bijvoorbeeld als hij als natuurlijk persoon de woning nodig heeft voor zichzelf of zijn familie, of als beide partijen een andere overeenkomst ondertekenen.
• Plafond voor indexering: tot 31 december 2027 mag de huur slechts 2 % per jaar stijgen. Als de huur al boven de maximumwaarde van de referentie-index ligt, mag er niet worden geïndexeerd.
• Vertrek van de huurder: na zes maanden contract mag de huurder zonder schadevergoeding vertrekken, mits hij 30 dagen van tevoren opzegt.
• Verhuur per kamer: de som van de huurprijzen van alle kamers mag niet hoger zijn dan de prijs voor de verhuur van de hele woning.

Voor verhuurders is er relatief goed nieuws: doordat 28/2026 is vervallen, komen er geen automatische verlengingen van vijf of zeven jaar en geen schadevergoedingen van maximaal twaalf maandhuren bij niet-verlenging. De Ley de Arrendamientos Urbanos blijft gelden: vijf jaar verplichte verlenging als de eigenaar een natuurlijk persoon is en zeven jaar als het een bedrijf is, plus de stilzwijgende verlenging van maximaal drie jaar.

Wat gebeurt er met seizoensverhuur en toeristische verhuur?

Seizoensverhuur vereist een echte, gerechtvaardigde reden, moet langer dan 31 dagen duren en in het algemeen niet langer dan twaalf maanden. Wordt de reden niet aangetoond, dan wordt het contract beschouwd als huur van een hoofdverblijf, met alle bijbehorende bescherming. In gebieden met veel verhuur voor middellange termijn, zoals het centrum van Málaga, is het verstandig de documentatie van elk contract goed na te lopen.

De wijziging met de meeste impact aan de Costa del Sol is fiscaal: toeristische verhuur van maximaal 30 nachten, die vrijgesteld was van IVA (de Spaanse btw), wordt vanaf 1 december 2026 belast tegen 10 %. Dit treft duizenden woningen met licentie in Málaga, Marbella, Estepona of Torremolinos en dwingt tot herziening van prijzen en formele verplichtingen vóór het hoogseizoen.

Het decreet staat gemeenten in zonas tensionadas (gebieden met een gespannen woningmarkt) ook toe om toeslagen op de IBI (de Spaanse gemeentelijke onroerendgoedbelasting) op te leggen voor leegstaande en toeristische woningen. Voorlopig geldt dit niet voor de provincie Málaga, omdat de Junta de Andalucía geen enkele zona tensionada heeft aangewezen.

Wat verandert er voor huurders?

Naast de verlenging en het plafond van 2 % blijft de bescherming van kwetsbare huishoudens bestaan: tot 31 december 2030 kunnen uitzettingen worden opgeschort als er geen alternatieve woonruimte is, in bepaalde gevallen met een vergoeding voor de eigenaar. In de IRPF (de Spaanse inkomstenbelasting) kunnen huurders met een belastbare grondslag onder 33.007,20 euro 10 % van de huur aftrekken, met limieten naargelang het inkomen.

En voor wie een woning aan de Costa del Sol wil kopen?

Voor de koper is de belangrijkste nieuwigheid het TU CASA-mechanisme, beheerd door het ICO: een openbare lening tegen 0 % voor de eerste woning die tot 20 % van de waarde dekt, met een maximum van 50.000 euro, terug te betalen in tien jaar. Dit kan helpen om de aanbetaling bijeen te brengen, die in Málaga vaak de grootste hindernis is. De concrete toegangsvoorwaarden worden door het ICO vastgesteld.

Voor de investeerder die koopt om te verhuren is de boodschap tweeledig. Langetermijnverhuur blijft met beperkte huurprijzen en lange verlengingen, en toeristische verhuur verliest door de IVA een deel van zijn fiscale voordeel. Het rendement moet dus worden berekend met deze regels en niet met die van een jaar geleden. Ook worden tot 2030 aankopen door grootbezitters (grandes tenedores) onder 70 % van de taxatiewaarde beperkt, behoudens uitzonderingen.

Conclusie

Na 12 november is het beeld duidelijker, althans tot de nieuwe regering is gevormd: 29/2026 is van kracht en 28/2026 is verdwenen. Heb je een verhuurde of toeristische woning aan de Costa del Sol, of overweeg je te kopen, dan helpt EVS PROPERTY GROUP je om je situatie te beoordelen en je woning te waarderen met actuele marktgegevens.

Veelgestelde vragen