Decreto sulla casa convalidato: cosa cambia a Málaga dopo il 12 novembre

Il decreto sulla casa convalidato il 12 novembre 2026 è il Real Decreto-ley 29/2026 (decreto-legge), che resta in vigore: gli inquilini possono chiedere una proroga fino a due anni, l’aumento annuo dell’affitto è limitato al 2% fino alla fine del 2027 e l’affitto turistico passa a pagare il 10% di IVA. L’altro decreto, il 28/2026, che avrebbe rinnovato automaticamente i contratti ogni cinque o sette anni, è stato respinto e non entrerà in vigore.

La votazione si è svolta nella Diputación Permanente del Congreso, l’organo che opera mentre le Cortes (il Parlamento spagnolo) sono sciolte, nell’ultimo giorno del termine di 30 giorni. Il risultato è stato di 35 voti a favore e 34 contrari. Per chi possiede, affitta o vuole acquistare una casa a Málaga e sulla Costa del Sol, riassumiamo cosa resta in vigore e cosa no.

Cosa è stato approvato e cosa è stato respinto?

I due decreti sono stati approvati dal Consejo de Ministros (Consiglio dei ministri) a inizio ottobre, dopo che il Congreso aveva bocciato versioni precedenti. Il 29/2026 riuniva un ampio pacchetto di misure sulla casa ed è entrato in vigore l’8 ottobre. Il 28/2026 era incentrato sulla durata dei contratti di affitto e doveva applicarsi dal 15 novembre.

Hanno votato a favore del 29/2026 PSOE, Sumar, PNV, ERC, Bildu e Podemos; contro, PP, Vox e Junts. Il 28/2026 è decaduto perché il PNV si è unito al no. Con le elezioni generali del 29 novembre all’orizzonte, il prossimo Governo potrà mantenere, modificare o abrogare queste misure.

Come incide il decreto sui proprietari che affittano a Málaga?

Se hai un appartamento affittato come abitazione principale a Málaga, Marbella o Fuengirola, queste sono le regole che restano in vigore:

• Proroga straordinaria: l’inquilino può chiedere di restare fino a due anni in più, alle stesse condizioni, se il suo contratto termina la proroga prima del 31 dicembre 2028. Il proprietario può rifiutare solo in casi tassativi, come la necessità di usare l’immobile per sé o per i propri familiari, se è una persona fisica, o se entrambe le parti firmano un altro accordo.
• Tetto all’aggiornamento: fino al 31 dicembre 2027 il canone può aumentare solo del 2% annuo. Se supera già il valore massimo dell’indice di riferimento, non può essere aggiornato.
• Uscita dell’inquilino: dopo sei mesi di contratto, può andarsene senza indennizzo dando un preavviso di 30 giorni.
• Affitto a camere: la somma dei canoni di tutte le camere non può superare il prezzo di affitto dell’intera abitazione.

C’è una notizia relativamente buona per i locatori: con la decadenza del 28/2026 non ci saranno rinnovi automatici di cinque o sette anni né indennizzi fino a dodici mensilità per il mancato rinnovo. Continua ad applicarsi la Ley de Arrendamientos Urbanos (la legge spagnola sulle locazioni urbane): cinque anni di proroga obbligatoria se il proprietario è una persona fisica e sette se è una società, più la proroga tacita fino a tre anni.

Cosa succede con l’affitto transitorio e con quello turistico?

L’affitto di temporada (transitorio) richiede una causa reale e giustificata, deve durare più di 31 giorni e, in generale, non più di dodici mesi. Se il motivo non è dimostrato, il contratto è considerato di abitazione principale, con tutte le sue tutele. Nelle zone con molti affitti di media durata, come il centro di Málaga, conviene verificare con attenzione la documentazione di ogni contratto.

Il cambiamento con più impatto sulla Costa del Sol è di natura fiscale: l’affitto turistico fino a 30 notti, che era esente da IVA, passa a essere tassato al 10% dal 1° dicembre 2026. Riguarda migliaia di abitazioni con licenza a Málaga, Marbella, Estepona o Torremolinos e obbliga a rivedere prezzi e obblighi formali prima dell’alta stagione.

Il decreto consente inoltre ai comuni delle zone tensionadas (aree a mercato abitativo teso) di applicare maggiorazioni dell’IBI (l’imposta comunale sugli immobili) alle abitazioni vuote e turistiche. Oggi non riguarda la provincia di Málaga, perché la Junta de Andalucía non ha dichiarato nessuna zona tensionada.

Cosa cambia per gli inquilini?

Oltre alla proroga e al tetto del 2%, resta la protezione dei nuclei familiari vulnerabili: fino al 31 dicembre 2030 si possono sospendere gli sfratti se non c’è un’alternativa abitativa, con compensazione per il proprietario in alcuni casi. Nell’IRPF (l’imposta spagnola sul reddito delle persone fisiche), gli inquilini con una base imponibile inferiore a 33.007,20 euro potranno detrarre il 10% dell’affitto, con limiti in base al reddito.

E per chi vuole comprare casa sulla Costa del Sol?

Per l’acquirente la novità principale è il meccanismo TU CASA, gestito dall’ICO: un prestito pubblico allo 0% per la prima casa che copre fino al 20% del valore, con un massimo di 50.000 euro, da restituire in dieci anni. Può aiutare a raccogliere l’anticipo, che di solito è il grande ostacolo a Málaga. I requisiti concreti di accesso saranno stabiliti dall’ICO.

Per l’investitore che compra per affittare, il messaggio è duplice. L’affitto di lunga durata continua a prevedere canoni contenuti e proroghe lunghe, mentre quello turistico perde parte del suo vantaggio fiscale con l’IVA. Per questo la redditività va calcolata con queste regole e non con quelle di un anno fa. Fino al 2030 vengono inoltre limitati gli acquisti da parte dei grandi proprietari sotto il 70% del valore di perizia, salvo eccezioni.

Conclusione

Dopo il 12 novembre il quadro è più chiaro, almeno fino alla formazione del nuovo Governo: il 29/2026 è in vigore e il 28/2026 è scomparso. Se hai un’abitazione affittata o turistica sulla Costa del Sol, o stai pensando di comprare, da EVS PROPERTY GROUP ti aiutiamo a verificare il tuo caso e a valutare il tuo immobile con dati aggiornati del mercato.

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