Boligdekretet er godkjent: dette endrer seg i Málaga etter 12. november

Boligdekretet som ble godkjent 12. november 2026, er Real Decreto-ley 29/2026 (et kongelig lovdekret med midlertidig lovkraft), og det er fortsatt i kraft: Leietakere kan be om en forlengelse på inntil to år, den årlige leieøkningen er begrenset til 2 % frem til utgangen av 2027, og turistutleie må betale 10 % IVA (spansk merverdiavgift). Det andre dekretet, 28/2026, som skulle ha fornyet leiekontrakter automatisk hvert femte eller syvende år, er forkastet og trer ikke i kraft.

Avstemningen fant sted i Diputación Permanente del Congreso (den faste komiteen som overtar når Cortes, det spanske parlamentet, er oppløst), på den siste dagen av fristen på 30 dager. Resultatet ble 35 stemmer for og 34 mot. For deg som eier, leier ut eller vil kjøpe bolig i Málaga og på Costa del Sol, oppsummerer vi hva som fortsatt gjelder og hva som ikke gjør det.

Hva er vedtatt, og hva er forkastet?

De to dekretene ble vedtatt i Consejo de Ministros (ministerrådet) i begynnelsen av oktober, etter at Kongressen hadde felt tidligere versjoner. 29/2026 samlet en omfattende pakke med boligtiltak og trådte i kraft 8. oktober. 28/2026 handlet om varigheten på leiekontrakter og skulle ha gjeldt fra 15. november.

For 29/2026 stemte PSOE, Sumar, PNV, ERC, Bildu og Podemos; mot stemte PP, Vox og Junts. 28/2026 falt fordi PNV sluttet seg til nei-siden. Med stortingsvalget 29. november i sikte kan den neste regjeringen beholde, endre eller oppheve disse tiltakene.

Hvordan påvirker dekretet eiere som leier ut i Málaga?

Hvis du har en leilighet utleid som fast bolig i Málaga, Marbella eller Fuengirola, er dette reglene som fortsatt gjelder:

• Ekstraordinær forlengelse: Leietakeren kan be om å bli boende inntil to år til på samme vilkår, hvis kontraktens forlengelsesperiode utløper før 31. desember 2028. Eieren kan bare nekte i klart avgrensede tilfeller, for eksempel hvis han eller hun er en fysisk person som trenger boligen for seg selv eller familien, eller hvis begge parter signerer en annen avtale.
• Tak på regulering: Frem til 31. desember 2027 kan leien bare øke med 2 % i året. Hvis leien allerede overstiger maksimalverdien i referanseindeksen, kan den ikke reguleres.
• Leietakerens oppsigelse: Etter seks måneder med kontrakt kan leietakeren flytte ut uten erstatning med 30 dagers varsel.
• Utleie på rombasis: Summen av leien for alle rommene kan ikke overstige prisen for å leie ut hele boligen.

Det er relativt gode nyheter for utleiere: Fordi 28/2026 falt, blir det ingen automatiske fornyelser på fem eller sju år, og ingen erstatning på inntil tolv månedsleier for manglende fornyelse. Ley de Arrendamientos Urbanos (den spanske husleieloven) gjelder fortsatt: fem års obligatorisk forlengelse hvis eieren er en fysisk person og sju år hvis eieren er et selskap, i tillegg til den stilltiende forlengelsen på inntil tre år.

Hva skjer med sesongutleie og turistutleie?

Sesongutleie krever en reell og begrunnet årsak, må vare mer enn 31 dager og skal som hovedregel ikke vare mer enn tolv måneder. Hvis årsaken ikke dokumenteres, regnes kontrakten som leie av fast bolig, med alle de tilhørende beskyttelsene. I områder med mye utleie på mellomlang sikt, som sentrum av Málaga, bør du gå nøye gjennom dokumentasjonen til hver kontrakt.

Endringen med størst betydning på Costa del Sol er skattemessig: Turistutleie på inntil 30 netter, som tidligere var fritatt for IVA, skal beskattes med 10 % fra 1. desember 2026. Det gjelder tusenvis av lisensierte boliger i Málaga, Marbella, Estepona og Torremolinos, og det tvinger eierne til å gå gjennom priser og formelle plikter før høysesongen.

Dekretet lar også kommunene i områder med presset boligmarked (zonas tensionadas) innføre tillegg på IBI (den spanske eiendomsskatten) for ledige boliger og turistboliger. I dag gjelder ikke dette provinsen Málaga, fordi Junta de Andalucía ikke har erklært noe område som «tensionada».

Hva endrer seg for leietakerne?

I tillegg til forlengelsen og taket på 2 % opprettholdes beskyttelsen av sårbare husholdninger: Frem til 31. desember 2030 kan utkastelser suspenderes hvis det ikke finnes noe alternativt sted å bo, med kompensasjon til eieren i visse tilfeller. I IRPF (den spanske inntektsskatten) kan leietakere med skattegrunnlag under 33 007,20 euro trekke fra 10 % av leien, med grenser avhengig av inntekt.

Og for deg som vil kjøpe bolig på Costa del Sol?

For kjøpere er hovednyheten TU CASA-ordningen, som forvaltes av ICO: et offentlig lån til 0 % rente for første bolig som dekker inntil 20 % av verdien, med et maksimum på 50 000 euro, som skal tilbakebetales over ti år. Det kan hjelpe deg med å samle egenkapitalen, som ofte er den store hindringen i Málaga. De konkrete tilgangskravene fastsettes av ICO.

For investoren som kjøper for å leie ut, er budskapet todelt. Langtidsutleie fortsetter med begrenset leie og lange forlengelser, og turistutleie mister deler av sin skattefordel på grunn av IVA. Derfor må du beregne avkastningen etter disse reglene og ikke etter dem som gjaldt for ett år siden. Frem til 2030 begrenses også kjøp fra store eiendomsbesittere (grandes tenedores) til under 70 % av takstverdien, med unntak for visse tilfeller.

Konklusjon

Etter 12. november er situasjonen klarere, i hvert fall til en ny regjering er på plass: 29/2026 er i kraft, og 28/2026 er borte. Hvis du har en utleid bolig eller turistbolig på Costa del Sol, eller vurderer å kjøpe, hjelper vi i EVS PROPERTY GROUP deg med å gå gjennom din situasjon og verdsette eiendommen din med oppdaterte markedsdata.

Ofte stilte spørsmål