Одобренный указ о жилье: что меняется в Малаге после 12 ноября

Указ о жилье, утверждённый 12 ноября 2026 года, — это Real Decreto-ley 29/2026 (королевский указ-закон), который остаётся в силе: арендаторы могут потребовать продления договора на срок до двух лет, ежегодное повышение арендной платы ограничено 2 % до конца 2027 года, а туристическая аренда будет облагаться IVA (налогом на добавленную стоимость) по ставке 10 %. Второй указ, 28/2026, который должен был автоматически продлевать договоры каждые пять или семь лет, отклонён и в силу не вступит.

Голосование прошло в Diputación Permanente (постоянной депутации) Конгресса — органе, который работает, пока Генеральные кортесы распущены, — в последний день 30-дневного срока. Результат: 35 голосов «за» и 34 «против». Для тех, кто владеет, сдаёт в аренду или собирается купить жильё в Малаге и на Коста-дель-Соль, мы кратко описываем, что остаётся в силе, а что нет.

Что одобрено, а что отклонено?

Оба указа были приняты на заседании Совета министров в начале октября, после того как Конгресс отклонил их предыдущие версии. Указ 29/2026 объединял широкий пакет мер в сфере жилья и вступил в силу 8 октября. Указ 28/2026 касался срока действия договоров аренды и должен был применяться с 15 ноября.

За указ 29/2026 проголосовали PSOE, Sumar, PNV, ERC, Bildu и Podemos; против — PP, Vox и Junts. Указ 28/2026 пал из-за того, что PNV присоединилась к голосам «против». С учётом всеобщих выборов 29 ноября следующее правительство сможет сохранить, изменить или отменить эти меры.

Как указ отразится на собственниках, сдающих жильё в Малаге?

Если у вас квартира сдаётся как постоянное жильё в Малаге, Марбелье или Фуэнхироле, остаются в силе следующие правила:

• Чрезвычайное продление: арендатор может потребовать продлить договор ещё на срок до двух лет на тех же условиях, если срок продления его договора истекает до 31 декабря 2028 года. Собственник вправе отказать только в строго оговорённых случаях, например если жильё нужно ему самому или его семье (при условии, что он физическое лицо), либо если стороны подписывают другое соглашение.
• Потолок индексации: до 31 декабря 2027 года арендная плата может расти не более чем на 2 % в год. Если она уже превышает максимальное значение референтного индекса, повышать её нельзя.
• Выезд арендатора: после шести месяцев действия договора он может съехать без компенсации, предупредив за 30 дней.
• Аренда по комнатам: сумма арендной платы за все комнаты не может превышать стоимость аренды всего жилья целиком.

Для арендодателей есть и относительно хорошая новость: поскольку указ 28/2026 отклонён, автоматического продления на пять или семь лет и компенсаций до двенадцати месячных платежей за непродление не будет. По-прежнему действует Ley de Arrendamientos Urbanos (закон о городской аренде): пять лет обязательного продления, если собственник — физическое лицо, и семь, если это компания, плюс продление по умолчанию на срок до трёх лет.

Что с сезонной и туристической арендой?

Сезонная аренда требует реальной и обоснованной причины, должна длиться более 31 дня и, как правило, не более двенадцати месяцев. Если причина не подтверждена, договор считается договором на постоянное жильё со всеми вытекающими гарантиями. В районах с большим объёмом аренды на средние сроки, например в центре Малаги, стоит внимательно проверить документы по каждому договору.

Самое существенное изменение для Коста-дель-Соль — налоговое: туристическая аренда до 30 ночей, которая была освобождена от IVA, с 1 декабря 2026 года облагается налогом по ставке 10 %. Это затрагивает тысячи лицензированных объектов в Малаге, Марбелье, Эстепоне и Торремолиносе и обязывает пересмотреть цены и формальные обязанности до начала высокого сезона.

Указ также позволяет муниципалитетам в zonas tensionadas (зонах с напряжённым рынком жилья) вводить надбавки к IBI (местному налогу на недвижимость) для пустующих и туристических объектов. Сейчас это не касается провинции Малага, поскольку Junta de Andalucía не объявила ни одной такой зоны.

Что меняется для арендаторов?

Помимо продления и потолка в 2 %, сохраняется защита уязвимых семей: до 31 декабря 2030 года выселения могут приостанавливаться, если нет альтернативного жилья, с компенсацией для собственника в определённых случаях. В декларации по IRPF (подоходному налогу с физических лиц) арендаторы с налоговой базой менее 33 007,20 евро смогут вычесть 10 % арендной платы, с ограничениями в зависимости от дохода.

А для тех, кто хочет купить жильё на Коста-дель-Соль?

Для покупателя главная новинка — механизм TU CASA, которым управляет ICO: государственный кредит под 0 % на первое жильё, покрывающий до 20 % стоимости, но не более 50 000 евро, со сроком возврата десять лет. Он может помочь собрать первоначальный взнос, который в Малаге нередко становится главным препятствием. Конкретные требования для получения определит ICO.

Для инвестора, покупающего жильё для сдачи в аренду, вывод двоякий. Долгосрочная аренда по-прежнему сопровождается сдерживаемой арендной платой и длительными продлениями, а туристическая теряет часть налогового преимущества из-за IVA. Поэтому доходность нужно считать по этим правилам, а не по тем, что действовали год назад. Кроме того, до 2030 года ограничены покупки крупными собственниками по цене ниже 70 % от оценочной стоимости, за некоторыми исключениями.

Вывод

После 12 ноября картина стала яснее, по крайней мере до формирования нового правительства: указ 29/2026 действует, а указ 28/2026 исчез. Если у вас на Коста-дель-Соль есть сдаваемое или туристическое жильё либо вы думаете о покупке, EVS PROPERTY GROUP поможет разобрать вашу ситуацию и оценить вашу недвижимость на основе актуальных рыночных данных.

Часто задаваемые вопросы