Cuando muere el usufructuario, el nudo propietario no paga plusvalía municipal por el usufructo que se extingue: el pleno dominio se reunifica sin que haya ninguna transmisión. En cambio, si el usufructo se dona o se vende en vida al nudo propietario, esa operación sí tributa en la plusvalía, y la paga quien recibe el derecho cuando es gratuito o quien lo vende cuando hay precio.
Así lo ha recordado la Dirección General de Tributos en la consulta vinculante V0765-26, a propósito de una madre que había cedido a su hijo la nuda propiedad de varios inmuebles y quería transmitirle después el usufructo. Para quien tiene una vivienda en la Costa del Sol repartida entre padres e hijos, la diferencia entre esperar y adelantar la operación tiene consecuencias fiscales claras.
¿Qué es consolidar el pleno dominio?
El pleno dominio de una vivienda se puede dividir en dos derechos: el usufructo, que permite usarla y quedarse con sus rentas, y la nuda propiedad, que es la titularidad sin ese uso. Es un reparto muy habitual en herencias, en donaciones de padres a hijos y en la venta de la nuda propiedad para seguir viviendo en casa.
Consolidar el pleno dominio significa que ambos derechos vuelven a estar en manos de una sola persona, normalmente el nudo propietario. Puede ocurrir por varias vías, y la plusvalía municipal no trata igual a todas.
¿Se paga plusvalía municipal si fallece el usufructuario?
No. El impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana grava dos cosas, según el artículo 104 de la Ley de Haciendas Locales: la transmisión de la propiedad y la constitución o transmisión de derechos reales de goce como el usufructo. La muerte del usufructuario no encaja en ninguna de las dos.
El Código Civil, en su artículo 513, recoge la muerte del usufructuario como una causa de extinción del usufructo. El derecho no pasa a nadie: simplemente desaparece, y la nuda propiedad recupera de forma automática el uso que le faltaba. Lo mismo ocurre cuando vence un usufructo temporal. Sin transmisión no hay hecho imponible, y el ayuntamiento no puede girar plusvalía por esa consolidación.
¿Y si el usufructo se dona o se vende en vida?
Aquí el resultado cambia. Si el usufructuario cede su derecho al nudo propietario antes de fallecer, hay una transmisión de un derecho real de goce, y eso sí está sujeto a la plusvalía municipal. El impuesto se devenga en la fecha de la operación, según el artículo 109 de la ley, y no al fallecimiento.
Quién paga depende de si hay precio. En una donación, el contribuyente es quien recibe el usufructo, normalmente el hijo. En una venta, paga quien lo transmite; pero si el vendedor es una persona física no residente en España, el comprador actúa como sustituto y es quien debe ingresar el impuesto, algo muy relevante en la Costa del Sol, donde muchos propietarios viven fuera.
La renuncia del usufructo a favor del nudo propietario suele tratarse fiscalmente como una donación, de modo que también conviene contar con la plusvalía. Antes de firmar, merece la pena confirmar con un asesor fiscal cómo la calificará el ayuntamiento.
Cuadro resumen: quién paga en cada caso
| Cómo se reúne el pleno dominio | ¿Hay plusvalía municipal? | Quién paga |
|---|---|---|
| Fallece el usufructuario | No, el usufructo se extingue | Nadie |
| Vence un usufructo temporal | No, también es una extinción | Nadie |
| Donación del usufructo al nudo propietario | Sí, en la fecha de la donación | Quien recibe el usufructo |
| Venta del usufructo al nudo propietario | Sí, en la fecha de la venta | El usufructuario que vende, o el comprador si el vendedor no reside en España |
| Renuncia del usufructo a favor del nudo propietario | Normalmente sí, como una donación | Quien recibe el usufructo |
Estas reglas son estatales y se aplican igual en Málaga, Marbella, Estepona o cualquier otro municipio. Lo que cambia de un ayuntamiento a otro son los coeficientes, el tipo de gravamen y las bonificaciones que recoge cada ordenanza fiscal.
¿Cuánto se paga al transmitir un usufructo?
La base no es el valor catastral entero del suelo, sino solo la parte que corresponde al usufructo. El artículo 107 de la ley remite a las reglas del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales: un usufructo vitalicio vale el 70 % del bien si el usufructuario tiene menos de 20 años, y un punto menos por cada año de más, con un mínimo del 10 %. Dicho de forma práctica, el porcentaje equivale a 89 menos la edad del usufructuario.
Un ejemplo orientativo: un piso cuyo suelo tiene un valor catastral de 40.000 € y una madre usufructuaria de 74 años. Su usufructo vale el 15 %, es decir, 6.000 €. Sobre esa cifra se aplican el coeficiente que fije el ayuntamiento según los años de generación y el tipo de gravamen, que no puede superar el 30 %. Por eso la cuota suele ser bastante menor que en la venta del pleno dominio.
Si se puede demostrar que el terreno no ha ganado valor, o que la ganancia real es menor que la calculada con coeficientes, la ley permite pedir que no se cobre o que se tribute solo por la ganancia real.
¿Qué pasa con la plusvalía cuando después se vende la vivienda?
Que la consolidación por fallecimiento no tribute no significa que la plusvalía desaparezca. Cuando el nuevo pleno propietario venda, pagará la plusvalía de la venta como cualquier vendedor. Según el artículo 107.4, en los supuestos de no sujeción el periodo de generación se cuenta desde el anterior devengo del impuesto, que en la práctica suele ser la adquisición de la nuda propiedad. Con un máximo de 20 años, el reloj no se reinicia con el fallecimiento.
Además de la plusvalía, estas operaciones tienen otros impuestos que se calculan aparte: Sucesiones y Donaciones en Andalucía para quien recibe, e IRPF o el impuesto de no residentes para quien vende con ganancia.
Qué hacer antes de firmar
- Comprueba cómo se dividió el pleno dominio y en qué fecha: esa fecha marca el periodo de generación en la siguiente venta.
- Antes de donar o vender el usufructo en vida, compara el coste fiscal de hacerlo ahora con el de esperar a la extinción natural.
- Si quien vende el usufructo no reside en España, el comprador debe prever que le tocará ingresar la plusvalía.
- Revisa la ordenanza fiscal del ayuntamiento donde está la vivienda: coeficientes, tipo y bonificaciones cambian de un municipio a otro.
Si estás planificando la venta de una vivienda con usufructo o nuda propiedad en la Costa del Sol, en EVS Property te ayudamos a valorarla y a coordinar la operación con tu asesor fiscal.
Preguntas frecuentes
¿Paga plusvalía el nudo propietario cuando muere el usufructuario?
No. La muerte del usufructuario extingue el usufructo sin transmitirlo, así que no hay hecho imponible y el ayuntamiento no puede cobrar plusvalía por esa consolidación.
¿Quién paga la plusvalía si una madre dona el usufructo a su hijo?
El hijo, porque en las transmisiones gratuitas paga quien recibe el derecho. El impuesto se devenga en la fecha de la donación.
¿Cómo se calcula el valor del usufructo para la plusvalía?
Con las reglas del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales: en un usufructo vitalicio, 89 menos la edad del usufructuario, en porcentaje, con un máximo del 70 % y un mínimo del 10 % del valor catastral del suelo.
¿Desde cuándo se cuentan los años al vender después de consolidar?
Si la consolidación fue por fallecimiento y no tributó, se cuentan desde el anterior devengo del impuesto, normalmente la adquisición de la nuda propiedad, con un máximo de 20 años.
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