Das am 12. November 2026 bestätigte Wohnungsdekret ist das Real Decreto-ley 29/2026 (Dekretgesetz mit Gesetzeskraft), das weiterhin in Kraft ist: Mieter können eine Verlängerung von bis zu zwei Jahren verlangen, die jährliche Mieterhöhung ist bis Ende 2027 auf 2 % begrenzt, und die Ferienvermietung zahlt künftig 10 % IVA (spanische Mehrwertsteuer). Das andere Dekret, das 28/2026, das Mietverträge automatisch alle fünf oder sieben Jahre verlängern sollte, wurde abgelehnt und tritt nicht in Kraft.
Die Abstimmung fand in der Diputación Permanente des Congreso statt, dem Organ, das arbeitet, solange die Cortes aufgelöst sind, und zwar am letzten Tag der 30-Tage-Frist. Das Ergebnis lautete 35 Stimmen dafür und 34 dagegen. Für alle, die in Málaga und an der Costa del Sol eine Immobilie besitzen, vermieten oder kaufen möchten, fassen wir zusammen, was weiterhin gilt und was nicht.
Was wurde beschlossen und was abgelehnt?
Beide Dekrete wurden Anfang Oktober im Consejo de Ministros (Ministerrat) verabschiedet, nachdem der Congreso frühere Fassungen gekippt hatte. Das 29/2026 bündelte ein umfangreiches Paket an Wohnungsmaßnahmen und trat am 8. Oktober in Kraft. Das 28/2026 konzentrierte sich auf die Laufzeit von Mietverträgen und sollte ab dem 15. November gelten.
| Dekret | Wichtigster Inhalt | Ergebnis |
|---|---|---|
| RDL 29/2026 | Verlängerung von bis zu zwei Jahren, Deckel von 2 %, Saisonmiete, IVA auf Ferienvermietung, TU CASA-Darlehen | Bestätigt, 35 zu 34 |
| RDL 28/2026 | Automatische Verlängerung der Verträge alle fünf oder sieben Jahre | Abgelehnt, tritt nicht in Kraft |
Für das 29/2026 stimmten PSOE, Sumar, PNV, ERC, Bildu und Podemos; dagegen stimmten PP, Vox und Junts. Das 28/2026 fiel durch, weil sich der PNV dem Nein anschloss. Mit den Parlamentswahlen am 29. November am Horizont kann die nächste Regierung diese Maßnahmen beibehalten, ändern oder aufheben.
Wie wirkt sich das Dekret auf Eigentümer aus, die in Málaga vermieten?
Wenn Sie in Málaga, Marbella oder Fuengirola eine Wohnung als Hauptwohnsitz vermietet haben, gelten weiterhin diese Regeln:
- Außerordentliche Verlängerung: Der Mieter kann verlangen, bis zu zwei Jahre länger zu bleiben, und zwar zu den gleichen Bedingungen, wenn seine Vertragsverlängerung vor dem 31. Dezember 2028 endet. Der Eigentümer kann nur in eng umgrenzten Fällen ablehnen, etwa wenn er als natürliche Person die Wohnung für sich oder seine Familie benötigt, oder wenn beide Parteien eine andere Vereinbarung unterzeichnen.
- Deckel für die Anpassung: Bis zum 31. Dezember 2027 darf die Miete nur um 2 % pro Jahr steigen. Liegt sie bereits über dem Höchstwert des Referenzindex, darf sie nicht angepasst werden.
- Auszug des Mieters: Nach sechs Monaten Vertragslaufzeit kann er ohne Entschädigung ausziehen, wenn er 30 Tage im Voraus kündigt.
- Vermietung zimmerweise: Die Summe der Mieten aller Zimmer darf den Preis für die Vermietung der gesamten Wohnung nicht übersteigen.
Für Vermieter gibt es eine relativ gute Nachricht: Da das 28/2026 gescheitert ist, gibt es weder automatische Verlängerungen um fünf oder sieben Jahre noch Entschädigungen von bis zu zwölf Monatsmieten bei Nichtverlängerung. Es gilt weiterhin die Ley de Arrendamientos Urbanos (spanisches Mietrechtsgesetz): fünf Jahre Pflichtverlängerung, wenn der Eigentümer eine natürliche Person ist, und sieben, wenn es sich um ein Unternehmen handelt, dazu die stillschweigende Verlängerung von bis zu drei Jahren.
Was passiert mit der Saison- und der Ferienvermietung?
Die Saisonmiete (alquiler de temporada) braucht einen tatsächlichen, begründeten Anlass, muss länger als 31 Tage dauern und im Allgemeinen nicht länger als zwölf Monate. Wird der Grund nicht nachgewiesen, gilt der Vertrag als Vertrag über den Hauptwohnsitz, mit allen damit verbundenen Schutzrechten. In Gebieten mit viel Vermietung auf mittlere Dauer, wie dem Zentrum von Málaga, sollten Sie die Unterlagen jedes Vertrags sorgfältig prüfen.
Die Änderung mit den größten Auswirkungen an der Costa del Sol ist steuerlicher Art: Die Ferienvermietung von bis zu 30 Nächten, die bisher von der IVA befreit war, wird ab dem 1. Dezember 2026 mit 10 % besteuert. Das betrifft Tausende lizenzierte Wohnungen in Málaga, Marbella, Estepona oder Torremolinos und zwingt dazu, Preise und formale Pflichten vor der Hochsaison zu überprüfen.
Das Dekret erlaubt es den Gemeinden in angespannten Wohnungsmarktgebieten (zonas tensionadas) außerdem, Zuschläge auf die IBI (Grundsteuer) für leerstehende Wohnungen und Ferienwohnungen zu erheben. Derzeit betrifft das die Provinz Málaga nicht, da die Junta de Andalucía keine zona tensionada ausgewiesen hat.
Was ändert sich für Mieter?
Neben der Verlängerung und dem Deckel von 2 % bleibt der Schutz schutzbedürftiger Haushalte bestehen: Bis zum 31. Dezember 2030 können Zwangsräumungen ausgesetzt werden, wenn es keine Wohnalternative gibt, in bestimmten Fällen mit einer Entschädigung für den Eigentümer. Bei der IRPF (spanische Einkommensteuer) können Mieter mit einer Bemessungsgrundlage unter 33.007,20 Euro 10 % der Miete abziehen, mit Grenzen je nach Einkommen.
Und für alle, die an der Costa del Sol eine Wohnung kaufen möchten?
Für Käufer ist die wichtigste Neuerung der Mechanismus TU CASA, der vom ICO verwaltet wird: ein öffentliches Darlehen zu 0 % für die erste Wohnung, das bis zu 20 % des Werts abdeckt, höchstens jedoch 50.000 Euro, rückzahlbar in zehn Jahren. Es kann helfen, das Eigenkapital zusammenzubekommen, das in Málaga oft das größte Hindernis ist. Die konkreten Zugangsvoraussetzungen wird das ICO festlegen.
Für Investoren, die zum Vermieten kaufen, ist die Botschaft zweigeteilt. Die Langzeitvermietung bleibt mit begrenzter Miete und langen Verlängerungen bestehen, und die Ferienvermietung verliert durch die IVA einen Teil ihres steuerlichen Vorteils. Deshalb muss die Rendite nach diesen Regeln berechnet werden und nicht nach denen von vor einem Jahr. Außerdem werden bis 2030 Käufe durch Großeigentümer unter 70 % des Schätzwerts begrenzt, vorbehaltlich von Ausnahmen.
Fazit
Nach dem 12. November ist die Lage klarer, zumindest bis zur Bildung der neuen Regierung: Das 29/2026 ist in Kraft, und das 28/2026 ist verschwunden. Wenn Sie an der Costa del Sol eine vermietete Wohnung oder eine Ferienwohnung besitzen oder über einen Kauf nachdenken, helfen wir Ihnen bei EVS PROPERTY GROUP, Ihren Fall zu prüfen und Ihre Immobilie anhand aktueller Marktdaten zu bewerten.
Häufig gestellte Fragen
Ist das Real Decreto-ley 29/2026 in Kraft?
Ja. Es ist seit dem 8. Oktober 2026 in Kraft, und der Congreso hat es am 12. November mit 35 zu 34 Stimmen bestätigt.
Verlängern sich Mietverträge automatisch alle fünf Jahre?
Nein. Diese Maßnahme stand im Real Decreto-ley 28/2026, das abgelehnt wurde und nicht in Kraft tritt. Es gelten weiterhin die Fristen der Ley de Arrendamientos Urbanos.
Wie stark darf ich die Miete 2026 und 2027 erhöhen?
Höchstens um 2 % jährlich bis zum 31. Dezember 2027, und gar nicht, wenn die Miete bereits den Höchstwert des Referenzindex übersteigt.
Ab wann unterliegt die Ferienvermietung der IVA?
Ab dem 1. Dezember 2026 werden Ferienvermietungen von bis zu 30 Nächten mit 10 % IVA besteuert.
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