Asuntoasetus vahvistettu: mitä Málagassa muuttuu 12. marraskuuta jälkeen

12. marraskuuta 2026 vahvistettu asuntoasetus on Real Decreto-ley 29/2026 (espanjalainen asetus, jolla on lain voima), joka pysyy voimassa: vuokralaiset voivat pyytää jopa kahden vuoden jatkokautta, vuosittainen vuokrankorotus rajataan 2 %:iin vuoden 2027 loppuun asti ja lomavuokraus joutuu maksamaan 10 %:n IVA:n (Espanjan arvonlisävero). Toinen asetus, 28/2026, jonka piti uusia sopimukset automaattisesti viiden tai seitsemän vuoden välein, hylättiin eikä se tule voimaan.

Äänestys pidettiin Congresson Diputación Permanente -valiokunnassa (elin, joka toimii silloin, kun Cortes eli parlamentti on hajotettu) 30 päivän määräajan viimeisenä päivänä. Tulos oli 35 puolesta ja 34 vastaan. Kerromme tiivistetysti, mikä jää voimaan ja mikä ei, jos omistat, vuokraat tai harkitset asunnon ostamista Málagassa ja Costa del Solilla.

Mikä hyväksyttiin ja mikä hylättiin?

Molemmat asetukset hyväksyttiin Consejo de Ministros -kokouksessa (Espanjan hallituksen ministerikokous) lokakuun alussa sen jälkeen, kun Congreso oli kaatanut aiemmat versiot. Asetus 29/2026 sisälsi laajan asuntopoliittisen toimenpidepaketin ja tuli voimaan 8. lokakuuta. Asetus 28/2026 keskittyi vuokrasopimusten kestoon, ja sitä piti soveltaa 15. marraskuuta alkaen.

Asetuksen 29/2026 puolesta äänestivät PSOE, Sumar, PNV, ERC, Bildu ja Podemos; vastaan äänestivät PP, Vox ja Junts. Asetus 28/2026 raukesi, koska PNV liittyi vastustajiin. Kun parlamenttivaalit pidetään 29. marraskuuta, seuraava hallitus voi pitää nämä toimenpiteet voimassa, muuttaa niitä tai kumota ne.

Miten asetus vaikuttaa Málagassa vuokraaviin omistajiin?

Jos sinulla on Málagassa, Marbellassa tai Fuengirolassa vakituiseksi asunnoksi (vivienda habitual) vuokrattu asunto, voimassa pysyvät seuraavat säännöt:

• Poikkeuksellinen jatkokausi: vuokralainen voi pyytää jatkoa jopa kahdeksi vuodeksi lisää samoin ehdoin, jos hänen sopimuksensa jatkokausi päättyy ennen 31. joulukuuta 2028. Omistaja voi kieltäytyä vain tarkasti rajatuissa tapauksissa, esimerkiksi jos hän on luonnollinen henkilö ja tarvitsee asunnon itselleen tai perheelleen, tai jos osapuolet allekirjoittavat toisen sopimuksen.
• Tarkistuskatto: 31. joulukuuta 2027 asti vuokraa saa korottaa vain 2 % vuodessa. Jos vuokra ylittää jo viitevuokraindeksin enimmäisarvon, sitä ei voi tarkistaa.
• Vuokralaisen lähtö: kuuden kuukauden sopimusajan jälkeen vuokralainen voi muuttaa pois ilman korvausta ilmoittamalla siitä 30 päivää etukäteen.
• Huoneittain vuokraaminen: kaikkien huoneiden vuokrien summa ei saa ylittää koko asunnon vuokrahintaa.

Vuokranantajille on suhteellisen hyvä uutinen: koska asetus 28/2026 kaatui, viiden tai seitsemän vuoden automaattisia uusimisia ei tule, eikä jopa kahdentoista kuukauden vuokran suuruisia korvauksia uusimatta jättämisestä. Voimassa pysyy Ley de Arrendamientos Urbanos (kaupunkivuokralaki): viiden vuoden pakollinen jatkokausi, jos omistaja on luonnollinen henkilö, ja seitsemän vuotta, jos omistaja on yritys, sekä lisäksi enintään kolmen vuoden hiljainen jatkuminen.

Mitä tapahtuu kausi- ja lomavuokraukselle?

Kausivuokraus vaatii todellisen ja perustellun syyn, sen on kestettävä yli 31 päivää eikä yleensä yli kahtatoista kuukautta. Jos syytä ei voida osoittaa, sopimusta pidetään vakituisen asunnon vuokrasopimuksena kaikkine suojineen. Alueilla, joilla keskipitkää vuokrausta on paljon, kuten Málagan keskustassa, jokaisen sopimuksen asiakirjat kannattaa tarkistaa huolellisesti.

Costa del Solilla eniten vaikuttava muutos on verotuksellinen: enintään 30 yötä kestävä lomavuokraus, joka oli vapautettu IVA:sta, joutuu 1. joulukuuta 2026 alkaen 10 %:n verolle. Se koskee tuhansia luvallisia asuntoja Málagassa, Marbellassa, Estepona’ssa ja Torremolinosissa, ja hinnat sekä muodolliset velvoitteet on tarkistettava ennen sesonkia.

Asetus sallii myös zonas tensionadas -alueiden (vuokramarkkinoiltaan ylikuumentuneiksi julistetut alueet) kunnille lisämaksujen soveltamisen IBI-kiinteistöveroon tyhjillään oleviin ja lomakäytössä oleviin asuntoihin. Tällä hetkellä se ei koske Málagan provinssia, koska Junta de Andalucía ei ole julistanut yhtään aluetta zona tensionada -alueeksi.

Mikä muuttuu vuokralaisille?

Jatkokauden ja 2 %:n katon lisäksi haavoittuvassa asemassa olevien kotitalouksien suoja säilyy: 31. joulukuuta 2030 asti häädöt voidaan keskeyttää, jos asumisvaihtoehtoa ei ole, ja omistaja saa tietyissä tapauksissa korvauksen. IRPF-verotuksessa (Espanjan tuloverotus) vuokralaiset, joiden veronalainen tulo (base imponible) on alle 33 007,20 euroa, voivat vähentää 10 % vuokrasta, tulotasosta riippuvin rajoituksin.

Entä jos haluat ostaa asunnon Costa del Solilta?

Ostajalle tärkein uutuus on ICO:n hallinnoima TU CASA -mekanismi: 0 %:n korkoa kantava julkinen laina ensiasunnon ostoon, joka kattaa enintään 20 % arvosta, enintään 50 000 euroa, ja joka maksetaan takaisin kymmenessä vuodessa. Se voi auttaa kokoamaan käsirahan, joka on Málagassa usein suurin este. Tarkat saantiehdot määrittelee ICO.

Vuokrattavaksi ostavalle sijoittajalle viesti on kaksijakoinen. Pitkäaikaisessa vuokrauksessa vuokrat pysyvät hillittyinä ja jatkokaudet pitkinä, ja lomavuokraus menettää osan verohyödystään IVA:n vuoksi. Siksi tuotto on laskettava näillä säännöillä eikä vuoden takaisilla. Lisäksi vuoteen 2030 asti rajoitetaan suurten omistajien (grandes tenedores) ostoja alle 70 %:n hintaan arvostusarvosta, poikkeuksia lukuun ottamatta.

Johtopäätös

12. marraskuuta jälkeen tilanne on selkeämpi, ainakin siihen asti, kunnes uusi hallitus muodostetaan: asetus 29/2026 on voimassa ja asetus 28/2026 on poistunut. Jos sinulla on vuokrattu asunto tai lomakohde Costa del Solilla tai harkitset ostamista, EVS PROPERTY GROUP auttaa sinua tarkistamaan tilanteesi ja arvioimaan kiinteistösi ajantasaisilla markkinatiedoilla.

Usein kysyttyä