Dekret mieszkaniowy zatwierdzony: co zmienia się w Málaga po 12 listopada

Dekret mieszkaniowy zatwierdzony 12 listopada 2026 roku to Real Decreto-ley 29/2026 (dekret z mocą ustawy), który pozostaje w mocy: najemcy mogą wnioskować o przedłużenie umowy nawet o dwa lata, roczna podwyżka czynszu jest ograniczona do 2 % do końca 2027 roku, a wynajem turystyczny będzie objęty 10 % IVA (hiszpańskiego podatku VAT). Drugi dekret, 28/2026, który miał automatycznie odnawiać umowy najmu co pięć lub siedem lat, został odrzucony i nie wejdzie w życie.

Głosowanie odbyło się w Diputación Permanente del Congreso (Stałej Delegacji Kongresu), organie działającym, gdy Kortezy są rozwiązane, w ostatnim dniu 30-dniowego terminu. Wynik: 35 głosów za i 34 przeciw. Dla osób, które mają, wynajmują lub chcą kupić nieruchomość w Málaga i na Costa del Sol, podsumowujemy, co pozostaje w mocy, a co nie.

Co zostało zatwierdzone, a co odrzucone?

Oba dekrety przyjęła Rada Ministrów na początku października, po tym jak Kongres odrzucił wcześniejsze wersje. Dekret 29/2026 zawierał szeroki pakiet środków dotyczących mieszkalnictwa i wszedł w życie 8 października. Dekret 28/2026 dotyczył czasu trwania umów najmu i miał obowiązywać od 15 listopada.

Za dekretem 29/2026 głosowały PSOE, Sumar, PNV, ERC, Bildu i Podemos; przeciw były PP, Vox i Junts. Dekret 28/2026 upadł, ponieważ PNV dołączyła do głosów na „nie”. W perspektywie wyborów powszechnych 29 listopada następny rząd będzie mógł utrzymać, zmienić lub uchylić te środki.

Jak dekret wpływa na właścicieli wynajmujących w Málaga?

Jeśli masz mieszkanie wynajęte jako miejsce stałego zamieszkania w Málaga, Marbelli lub Fuengiroli, oto zasady, które nadal obowiązują:

• Nadzwyczajne przedłużenie: najemca może wnioskować o dalsze do dwóch lat na tych samych warunkach, jeśli jego umowa kończy okres przedłużenia przed 31 grudnia 2028 roku. Właściciel może odmówić tylko w ściśle określonych przypadkach, np. gdy jako osoba fizyczna potrzebuje mieszkania dla siebie lub swojej rodziny, albo gdy obie strony podpiszą inne porozumienie.
• Limit aktualizacji czynszu: do 31 grudnia 2027 roku czynsz może rosnąć tylko o 2 % rocznie. Jeśli już przekracza maksymalną wartość indeksu referencyjnego, nie można go aktualizować.
• Wypowiedzenie przez najemcę: po sześciu miesiącach trwania umowy może się wyprowadzić bez odszkodowania, składając wypowiedzenie z 30-dniowym wyprzedzeniem.
• Wynajem pokoi: suma czynszów za wszystkie pokoje nie może przekraczać ceny wynajmu całego mieszkania.

Dla wynajmujących jest też relatywnie dobra wiadomość: skoro dekret 28/2026 upadł, nie będzie automatycznych odnowień na pięć lub siedem lat ani odszkodowań w wysokości do dwunastu miesięcznych czynszów za nieodnowienie umowy. Nadal obowiązuje Ley de Arrendamientos Urbanos (ustawa o najmie lokali): pięć lat obowiązkowego przedłużenia, jeśli właściciel jest osobą fizyczną, i siedem, jeśli jest firmą, plus dorozumiane przedłużenie do trzech lat.

Co z najmem sezonowym i turystycznym?

Najem sezonowy wymaga rzeczywistej i uzasadnionej przyczyny, musi trwać dłużej niż 31 dni i co do zasady nie dłużej niż dwanaście miesięcy. Jeśli przyczyna nie zostanie wykazana, umowa jest traktowana jako umowa najmu na stałe zamieszkanie, ze wszystkimi związanymi z nią zabezpieczeniami. W miejscach z dużą liczbą wynajmów średnioterminowych, jak centrum Málaga, warto dokładnie sprawdzić dokumentację każdej umowy.

Zmiana o największym znaczeniu na Costa del Sol ma charakter podatkowy: wynajem turystyczny do 30 nocy, dotąd zwolniony z IVA, będzie opodatkowany stawką 10 % od 1 grudnia 2026 roku. Dotyczy to tysięcy licencjonowanych mieszkań w Málaga, Marbelli, Esteponie czy Torremolinos i zmusza do zweryfikowania cen oraz obowiązków formalnych przed sezonem wysokim.

Dekret pozwala też gminom w strefach o napiętym rynku mieszkaniowym (zonas tensionadas) nakładać dopłaty do IBI (hiszpańskiego podatku od nieruchomości) na mieszkania puste i turystyczne. Obecnie nie dotyczy to prowincji Málaga, ponieważ Junta de Andalucía nie ogłosiła żadnej takiej strefy.

Co zmienia się dla najemców?

Poza przedłużeniem i limitem 2 % utrzymana zostaje ochrona gospodarstw domowych w trudnej sytuacji: do 31 grudnia 2030 roku można zawieszać eksmisje, jeśli nie ma alternatywy mieszkaniowej, z rekompensatą dla właściciela w niektórych przypadkach. W IRPF (hiszpańskim podatku dochodowym od osób fizycznych) najemcy z podstawą opodatkowania poniżej 33 007,20 euro będą mogli odliczyć 10 % czynszu, z limitami zależnymi od dochodu.

A dla osób, które chcą kupić nieruchomość na Costa del Sol?

Dla kupującego główną nowością jest mechanizm TU CASA, zarządzany przez ICO: publiczna pożyczka oprocentowana na 0 % na pierwsze mieszkanie, pokrywająca do 20 % wartości, maksymalnie 50 000 euro, do spłaty w ciągu dziesięciu lat. Może pomóc w zgromadzeniu wkładu własnego, który w Málaga bywa największą przeszkodą. Szczegółowe wymogi dostępu określi ICO.

Dla inwestora kupującego na wynajem komunikat jest dwojaki. Wynajem długoterminowy nadal wiąże się z ograniczonym czynszem i długimi przedłużeniami, a wynajem turystyczny traci część przewagi podatkowej z powodu IVA. Dlatego rentowność trzeba liczyć według tych zasad, a nie tych sprzed roku. Do 2030 roku ograniczone są także zakupy dokonywane przez grandes tenedores (dużych właścicieli nieruchomości) poniżej 70 % wartości wyceny, z pewnymi wyjątkami.

Podsumowanie

Po 12 listopada obraz jest wyraźniejszy, przynajmniej do czasu powstania nowego rządu: dekret 29/2026 obowiązuje, a 28/2026 zniknął. Jeśli masz mieszkanie wynajmowane lub turystyczne na Costa del Sol albo myślisz o zakupie, EVS PROPERTY GROUP pomoże Ci przeanalizować Twoją sytuację i wycenić nieruchomość na podstawie aktualnych danych rynkowych.

Najczęściej zadawane pytania