29. marraskuun vaalit ja asuminen: mikä voi muuttua, jos ostat asunnon Costa del Solilta

29. marraskuuta pidettävät parlamenttivaalit eivät muuta asunnonoston sääntöjä päivässä, mutta ne ratkaisevat kolmen lompakkoon vaikuttavan asian suunnan: vuokrasääntelyn, loma-asuntojen verotuksen ja asunnonoston tuet. Ennen vaaliuurnia on toinenkin ratkaiseva päivämäärä: 12. marraskuuta äänestetään kahdesta asumisasetuksesta (decreto), jotka tällä hetkellä ohjaavat markkinaa.

Tässä artikkelissa kokoamme, mikä on jo voimassa, mitä kukin suuri puolue ehdottaa ja mitä kannattaa seurata, jos harkitset asunnon ostamista, myymistä tai sijoittamista Costa del Solilla lähikuukausina. Emme asetu kenenkään puolelle: selitämme vain käytännön vaikutukset ostajalle.

Mistä äänestetään 29. marraskuuta ja mitä asumisasetuksille tapahtuu?

Real Decreto 806/2026, joka julkaistiin Espanjan virallisessa lehdessä (BOE) 6. lokakuuta, hajotti Congreson (alahuone) ja Senadon (ylähuone) ja määräsi parlamenttivaalit pidettäväksi 29. marraskuuta. Virallinen vaalikampanja kestää 13.–27. marraskuuta.

Vaalit julistettiin muutamaa päivää sen jälkeen, kun Congreso kaatoi ensimmäiset asumisasetukset. Hallitus hyväksyi ne uudelleen muutoksin asetuksina Real Decreto-ley 28/2026 ja Real Decreto-ley 29/2026. Kun Cortes (Espanjan parlamentti) on hajotettu, niiden voimassapysymisestä päättää Congreson Diputación Permanente (pysyvä valiokunta), joka aikoo äänestää niistä 12. marraskuuta. Jos asetusta ei vahvisteta, sitä ei enää sovelleta.

Mitkä asumistoimet ovat jo voimassa?

Real Decreto-ley 29/2026 on ollut voimassa 8. lokakuuta alkaen, kunnes äänestys pidetään. Asunnonostajan tai asunnonomistajan kannalta olennaisimmat kohdat ovat:

• 2 %:n katto asuntovuokrasopimusten vuosittaiselle vuokrankorotukselle.
• Poikkeuksellinen enintään kahden vuoden jatko vuokralaisille, joiden sopimus on päättymässä.
• 10 %:n IVA (Espanjan arvonlisävero) lomavuokraukselle 1. joulukuuta 2026 alkaen.
• Uudet säännöt kausivuokraukselle, jossa vuokralaisen tilapäinen syy on perusteltava kirjallisesti.

Real Decreto-ley 28/2026, joka pidentäisi vuokrasopimusten uusimista ja velvoittaisi korvaamaan vuokralaiselle sopimuksen uusimatta jättämisen ilman syytä, tulisi voimaan vasta 15. marraskuuta, jos Diputación Permanente vahvistaa sen. Julkaistujen laskelmien mukaan sen hyväksyminen on paljon epävarmempaa kuin asetuksen 29/2026.

Mitä puolueet ehdottavat asumiseen 29. marraskuun vaaleihin?

9. marraskuuta mennessä useimmat suuret puolueet eivät ole vielä julkaisseet täydellistä vaaliohjelmaa. Taulukkoon on koottu pääpiirteet niiden julkistusten, parlamentaaristen aloitteiden ja itse asetusten perusteella:

Lyhyesti: vasemmistoblokki panostaa vuokrasääntelyyn ja julkisen asuntokannan kasvattamiseen, oikeistoblokki tarjonnan lisäämiseen, ostoverojen laskemiseen ja hintasääntelyn poistamiseen. Yksikään suurista puolueista ei ole ilmoittanut muutoksista varainsiirtoveroon (impuesto de transmisiones patrimoniales, ITP) eikä ulkomaisiin ostajiin kohdistuvista toimista valtakunnan tasolla.

Millainen Costa del Solin markkina on nyt?

Vaalien tuloksesta riippumatta lähtökohtana ovat nykyiset hinnat. Nämä ovat myynnissä olevan tarjonnan mediaanit marraskuun 2026 markkinaraportistamme:

Nämä ovat tarjoushintoja, ja ne päivitetään kuukausittain Costa del Solin hintaraportissamme. Kansainvälinen kysyntä ja uudisrakennusten niukkuus selittävät näitä tasoja enemmän kuin mikään valtiollinen laki, eikä se riipu 29. marraskuun tuloksesta.

Miten äänet muuttuvat paikoiksi Málagan provinssissa?

Congresossa on 350 edustajaa, jotka jaetaan provinsseille väkiluvun mukaan, vähintään kaksi provinssia kohden. Málagan provinssi valitsee 11 edustajaa, saman verran kuin vuonna 2023. Jokainen puolue esittää suljetun listan, ja paikat jaetaan D’Hondtin menetelmällä, jossa kunkin listan äänet jaetaan luvuilla 1, 2, 3 ja niin edelleen ja paikat annetaan suurimmille osamäärille.

Keskikokoisissa vaalipiireissä ero D’Hondtin menetelmän ja puhtaan suhteellisen jaon välillä on yleensä yksi paikka suuntaan tai toiseen. Eniten painaa se, miten puolueet asettuvat ehdolle: ehdokaslistojen yhdistäminen estää äänten hukkaan menemisen, ja siksi viime hetken liittoumat ovat yhtä tärkeitä kuin itse laskentatapa. Senadossa jokainen mannerprovinssi valitsee neljä senaattoria, ja kukin äänestäjä voi merkitä enintään kolme.

Asumisen kannalta käytännön seuraus on, että lähes mikään merkittävä uudistus ei etene ilman useamman ryhmän sopimusta ja että lakien käsittely vie kuukausia. Vaikka enemmistö vaihtuisi, se ei näkyisi markkinoilla ennen vuotta 2027.

Voiko ulkomainen ostaja äänestää parlamenttivaaleissa?

Ei. Parlamenttivaaleissa äänestävät vain Espanjan kansalaiset. Kunnan väestörekisteriin (padrón) merkityt EU-maiden asukkaat voivat äänestää kunnallisvaaleissa ja Euroopan parlamentin vaaleissa, ja eräiden vastavuoroisuussopimusmaiden, kuten Yhdistyneen kuningaskunnan tai Norjan, asukkaat vain kunnallisvaaleissa. Siksi monet Costa del Solin ulkomaalaiset asunnonomistajat seuraavat tätä kampanjaa voimatta osallistua, vaikka päätökset vaikuttavat heihin suoraan.

Kannattaako ostamista lykätä vaalien jälkeiseen aikaan?

Omaan käyttöön ostavalle vaalit muuttavat vähän: mikään julkistettu ehdotus ei koske Andalusian varainsiirtoveroa, jonka määrää Andalusian aluehallitus (Junta), eikä asuntolainojen ehtoja, jotka riippuvat euriborista ja EKP:stä. Andalusia ei lisäksi ole julistanut jännittyneitä markkina-alueita (zonas de mercado tensionado), joten niihin sidottuja hintakattoja ei täällä sovelleta.

Sijoittajan kannattaa seurata kolmea asiaa: 12. marraskuuta pidettävän uusimisasetusta koskevan äänestyksen tulosta, lomavuokrauksen IVA:ta joulukuusta alkaen sekä sitä, säilyttääkö vai kumoaako seuraava hallitus asumislain (Ley de Vivienda). Tänään laskettu tuotto voi vuoden kuluessa muuttua sen mukaan, kuka hallitsee.

Olennaisinta ennen 29. marraskuuta

Kampanja lupaa paljon melua asumisesta, mutta Costa del Solin ostajalle todella merkitseviä ovat jo voimassa olevat säännöt ja ne, joista äänestetään 12. marraskuuta. Jos harkitset ostoa tai sijoitusta, EVS PROPERTY GROUP auttaa sinua laskemaan luvut nykyisen sääntelyn ja vaalien jälkeisten mahdollisten skenaarioiden pohjalta.

Usein kysytyt kysymykset