Выборы 29N и жильё: что может измениться при покупке недвижимости на Коста-дель-Соль

Всеобщие выборы 29 ноября не изменят правила покупки жилья в одночасье, но они определят курс по трём вопросам, которые бьют по кошельку: регулирование аренды, налогообложение туристического жилья и помощь при покупке. До дня голосования есть ещё одна важная дата: 12 ноября будут голосоваться два декрета о жилье, которые сегодня определяют рынок.

В этой статье мы рассказываем, что уже действует, что предлагает каждая крупная партия и за чем стоит следить, если вы думаете о покупке, продаже или инвестициях на Коста-дель-Соль в ближайшие месяцы. Мы не занимаем ничью сторону: мы лишь объясняем практическое влияние на покупателя.

Что голосуется 29 ноября и что будет с декретами о жилье?

Королевский декрет 806/2026 (Real Decreto 806/2026), опубликованный в BOE (официальном государственном вестнике Испании) 6 октября, распустил Конгресс и Сенат и назначил всеобщие выборы на 29 ноября. Официальная кампания продлится с 13 по 27 ноября.

Выборы были назначены через несколько дней после того, как Конгресс отклонил первые декреты о жилье. Правительство одобрило их повторно, с изменениями, как Real Decreto-ley 28/2026 и Real Decreto-ley 29/2026. Поскольку Генеральные кортесы распущены, решать, сохранять ли их, будет Постоянная депутация Конгресса (Diputación Permanente), которая планирует проголосовать 12 ноября. Если декрет не утверждён, он перестаёт действовать.

Какие меры в сфере жилья уже действуют?

Real Decreto-ley 29/2026 действует с 8 октября в ожидании этого голосования. Для тех, кто покупает жильё или уже им владеет, наиболее важно следующее:

• Ограничение ежегодной индексации арендной платы в договорах аренды жилья на уровне 2 %.
• Чрезвычайное продление на срок до двух лет для арендаторов, у которых заканчивается договор.
• IVA (НДС) в размере 10 % на туристическую аренду с 1 декабря 2026 года.
• Новые правила сезонной аренды (alquiler de temporada): временная причина, по которой жильё нужно арендатору, должна быть обоснована письменно.

Real Decreto-ley 28/2026, который продлевал бы срок возобновления договоров аренды и предусматривал бы компенсацию арендатору, если договор не продлён без уважительной причины, вступит в силу только 15 ноября и только в том случае, если его утвердит Постоянная депутация. По опубликованным подсчётам голосов, его утверждение гораздо менее определённо, чем утверждение декрета 29/2026.

Что партии предлагают по жилью к выборам 29N?

По состоянию на 9 ноября большинство крупных партий ещё не опубликовало полную предвыборную программу. В таблице приведены основные направления на основе их заявлений, парламентских инициатив и самих декретов:

Подводя итог: левый блок делает ставку на регулирование аренды и расширение государственного жилищного фонда, а правый — на увеличение предложения, снижение налогов при покупке и отмену контроля над ценами. Ни одна из крупных партий не объявила об изменениях в impuesto de transmisiones (ITP — налог на переход права собственности на недвижимость) или о мерах, направленных на иностранных покупателей, на общенациональном уровне.

Какова сегодня ситуация на рынке Коста-дель-Соль?

Что бы ни решили избиратели, отправной точкой остаются текущие цены. Ниже приведены медианные значения предложения на продажу из нашего рыночного отчёта за ноябрь 2026 года:

Это цены предложения, которые мы обновляем каждый месяц в нашем отчёте о ценах на Коста-дель-Соль. Такой уровень цен объясняется международным спросом и дефицитом нового строительства в большей мере, чем любым государственным законом, и это не зависит от результата выборов 29N.

Как голоса превращаются в мандаты в провинции Малага?

В Конгрессе 350 депутатов, которые распределяются по провинциям в зависимости от численности населения, при этом минимум на провинцию — два. Провинция Малага изберёт 11 депутатов, столько же, сколько и в 2023 году. Каждая партия выдвигает закрытый список, а мандаты распределяются по методу Д’Ондта: голоса каждого списка делятся на 1, 2, 3 и так далее, и места достаются наибольшим частным.

В округах среднего размера разница между методом Д’Ондта и чисто пропорциональным распределением обычно составляет один мандат в ту или иную сторону. Больше всего значит то, как партии выступают на выборах: объединение кандидатур позволяет не потерять голоса, поэтому союзы, заключённые в последний момент, важны не меньше самого алгоритма. В Сенате каждая материковая провинция избирает четырёх сенаторов, и каждый избиратель может отметить до трёх.

Для жилищной сферы практический вывод таков: почти ни одна серьёзная реформа не пройдёт без соглашений между несколькими группами, а на принятие законов уходят месяцы. Даже смена большинства не ощущалась бы на рынке до 2027 года.

Может ли иностранный покупатель голосовать на всеобщих выборах?

Нет. На всеобщих выборах голосуют только граждане Испании. Резиденты Европейского союза, зарегистрированные по месту жительства (empadronados), могут голосовать на муниципальных и европейских выборах, а резиденты некоторых стран, с которыми заключено соглашение о взаимности, например Великобритании или Норвегии, — только на муниципальных. Поэтому многие иностранные владельцы недвижимости на Коста-дель-Соль следят за этой кампанией, не имея возможности участвовать в выборах, хотя принимаемые решения затрагивают их напрямую.

Стоит ли подождать с покупкой до окончания выборов?

Для тех, кто покупает для собственного проживания, выборы мало что меняют: ни одно из объявленных предложений не затрагивает impuesto de transmisiones в Андалусии, ставку которого устанавливает Junta, или условия ипотеки, которые зависят от Euríbor и ЕЦБ. Кроме того, Андалусия не объявляла зоны напряжённого рынка, поэтому связанные с ними ограничения здесь не применяются.

Тем, кто инвестирует, нужно следить за тремя вещами: итогом голосования 12 ноября по декрету о продлении договоров, IVA на туристическую аренду с декабря и тем, сохранит ли следующее правительство Закон о жилье или отменит его. Доходность, рассчитанная сегодня, через год может измениться в зависимости от того, кто будет у власти.

Главное перед 29N

Кампания обещает много шума вокруг жилья, но реально значимые для покупателя на Коста-дель-Соль правила — это те, что уже действуют, и те, что будут голосоваться 12 ноября. Если вы обдумываете покупку или инвестицию, EVS PROPERTY GROUP поможет вам произвести расчёты с учётом действующих норм и возможных сценариев после выборов.

Часто задаваемые вопросы