Elezioni del 29N e casa: cosa può cambiare se compri sulla Costa del Sol

Le elezioni generali del 29 novembre non cambiano da un giorno all’altro le regole per comprare casa, ma decidono la direzione su tre temi che pesano sul portafoglio: la regolamentazione degli affitti, la fiscalità degli alloggi turistici e gli incentivi all’acquisto. Prima del voto c’è un’altra data chiave: il 12 novembre si votano i due decreti sulla casa che oggi segnano il mercato.

In questo articolo riassumiamo cosa è già in vigore, cosa propone ciascun grande partito e cosa conviene tenere d’occhio se stai pensando di comprare, vendere o investire sulla Costa del Sol nei prossimi mesi. Non prendiamo posizione: ci limitiamo a spiegare l’impatto pratico per chi acquista.

Cosa si vota il 29 novembre e cosa succede con i decreti sulla casa?

Il Real Decreto 806/2026, pubblicato sul BOE il 6 ottobre, ha sciolto il Congresso e il Senato e ha convocato le elezioni generali per il 29 novembre. La campagna elettorale ufficiale va dal 13 al 27 novembre.

La convocazione è arrivata pochi giorni dopo che il Congresso aveva bocciato i primi decreti sulla casa. Il Governo li ha approvati di nuovo, con modifiche, come Real Decreto-ley 28/2026 e Real Decreto-ley 29/2026. Con le Cortes sciolte, a decidere se restano in vigore è la Diputación Permanente del Congreso (la commissione permanente della Camera), che ha in programma di votarli il 12 novembre. Se un decreto non viene convalidato, smette di essere applicato.

Quali misure sulla casa sono già in vigore?

Il Real Decreto-ley 29/2026 è in vigore dall’8 ottobre, in attesa di tale votazione. Per chi compra o possiede già una casa, gli aspetti più rilevanti sono:

• Tetto del 2% all’aggiornamento annuale del canone nei contratti di affitto abitativo.
• Proroga straordinaria fino a due anni per gli inquilini il cui contratto sta per scadere.
• IVA (l’imposta sul valore aggiunto spagnola) al 10% sull’affitto turistico a partire dal 1° dicembre 2026.
• Nuove regole per l’affitto temporaneo (alquiler de temporada), che deve giustificare per iscritto la causa temporanea dell’inquilino.

Il Real Decreto-ley 28/2026, che allungherebbe il rinnovo dei contratti di affitto e prevederebbe un indennizzo per l’inquilino quando il contratto non viene rinnovato senza giusta causa, entrerebbe in vigore il 15 novembre solo se la Diputación Permanente lo convalidasse. Secondo i conteggi pubblicati, la sua approvazione è molto più incerta di quella del 29/2026.

Cosa propongono i partiti sulla casa per il 29N?

Al 9 novembre, la maggior parte dei grandi partiti non ha ancora pubblicato un programma elettorale completo. La tabella riporta le linee principali in base ai loro annunci, alle iniziative parlamentari e ai decreti stessi:

In sintesi, il blocco di sinistra punta a regolamentare l’affitto e ad ampliare il patrimonio pubblico, mentre quello di destra punta ad aumentare l’offerta, ridurre le tasse sull’acquisto e eliminare i controlli sui prezzi. Nessuno dei grandi partiti ha annunciato modifiche all’impuesto de transmisiones (ITP, l’imposta sul trasferimento degli immobili usati), né misure rivolte agli acquirenti stranieri a livello nazionale.

Com’è oggi il mercato della Costa del Sol?

Qualunque sia l’esito delle urne, il punto di partenza sono i prezzi attuali. Queste sono le mediane dell’offerta in vendita tratte dal nostro rapporto di mercato di novembre 2026:

Sono prezzi di offerta, aggiornati ogni mese nel nostro rapporto sui prezzi della Costa del Sol. La domanda internazionale e la scarsità di nuove costruzioni spiegano questi livelli più di qualsiasi legge statale, e questo non dipende dal risultato del 29N.

Come si trasformano i voti in seggi nella provincia di Málaga?

Il Congresso ha 350 deputati ripartiti per province in base alla popolazione, con un minimo di due per provincia. La provincia di Málaga eleggerà 11 deputati, gli stessi del 2023. Ogni partito presenta una lista chiusa e i seggi vengono assegnati con il metodo D’Hondt, che divide i voti di ciascuna lista per 1, 2, 3 e così via e attribuisce i seggi ai quozienti più alti.

Nelle circoscrizioni di medie dimensioni, la differenza tra D’Hondt e una ripartizione proporzionale pura è di solito di un seggio in più o in meno. A pesare di più è il modo in cui si presentano i partiti: unire le candidature evita che si perdano voti, ed è per questo che le alleanze dell’ultimo minuto contano quanto l’algoritmo. Al Senato ogni provincia peninsulare elegge quattro senatori e ogni elettore può votarne fino a tre.

Per la casa, la conseguenza pratica è che quasi nessuna riforma di rilievo passerà senza accordi tra più gruppi e che le leggi richiedono mesi per il loro iter. Anche un cambio di maggioranza non si farebbe sentire sul mercato prima del 2027.

Un acquirente straniero può votare alle elezioni generali?

No. Alle elezioni generali votano solo i cittadini di nazionalità spagnola. I residenti dell’Unione Europea iscritti all’anagrafe (empadronados) possono votare alle elezioni comunali e a quelle europee, mentre quelli di alcuni Paesi con accordo di reciprocità, come Regno Unito o Norvegia, possono votare solo alle comunali. Per questo molti proprietari stranieri della Costa del Sol seguono questa campagna senza poter partecipare, anche se le decisioni li riguardano direttamente.

Conviene aspettare le elezioni per comprare?

Per chi compra per viverci, le elezioni cambiano poco: nessuna proposta annunciata tocca l’imposta di trasmissione dell’Andalusia, che è fissata dalla Junta, né le condizioni dei mutui, che dipendono dall’Euribor e dalla BCE. Inoltre, l’Andalusia non ha dichiarato zone di mercato tensionato, quindi i tetti ad esse collegati qui non si applicano.

Per chi investe, invece, ci sono tre cose da tenere d’occhio: l’esito della votazione del 12 novembre sul decreto dei rinnovi, l’IVA sull’affitto turistico da dicembre e se il prossimo Governo manterrà o abrogherà la Ley de Vivienda. Una redditività calcolata oggi può cambiare in un anno a seconda di chi governa.

L’essenziale prima del 29N

La campagna promette molto rumore sulla casa, ma le regole che contano davvero per chi compra sulla Costa del Sol sono quelle già in vigore e quelle che si votano il 12 novembre. Se stai valutando un acquisto o un investimento, in EVS ti aiutiamo a calcolare i numeri con la normativa attuale e con i possibili scenari dopo le elezioni.

Domande frequenti