Valet den 29 november (29N) och bostadsmarknaden: vad kan förändras om du köper på Costa del Sol

Parlamentsvalet den 29 november ändrar inte över en natt reglerna för att köpa en bostad, men det avgör riktningen i tre frågor som påverkar plånboken: regleringen av hyresmarknaden, beskattningen av turistbostäder och stödet till bostadsköp. Före valet finns ytterligare ett viktigt datum: den 12 november röstas det om de två bostadsdekret som i dag styr marknaden.

I den här artikeln sammanfattar vi vad som redan gäller, vad de största partierna föreslår och vad du bör hålla ögonen på om du funderar på att köpa, sälja eller investera på Costa del Sol de närmaste månaderna. Vi tar ingen politisk ställning: vi förklarar bara den praktiska effekten för köparen.

Vad röstar man om den 29 november och vad händer med bostadsdekreten?

Real Decreto 806/2026, som publicerades i BOE (Spaniens officiella lagtidning) den 6 oktober, upplöste kongressen (Congreso) och senaten och utlyste parlamentsval till den 29 november. Den officiella valkampanjen pågår från den 13 till den 27 november.

Utlysningen kom några dagar efter att Congreso fällt de första bostadsdekreten. Regeringen godkände dem på nytt med ändringar som Real Decreto-ley 28/2026 och Real Decreto-ley 29/2026. Eftersom parlamentet (Cortes) är upplöst är det Diputación Permanente (Congresos ständiga utskott) som avgör om de ska bestå, och utskottet planerar att rösta om dem den 12 november. Om ett dekret inte fastställs slutar det att gälla.

Vilka bostadsåtgärder gäller redan?

Real Decreto-ley 29/2026 gäller sedan den 8 oktober i väntan på den omröstningen. För dig som köper eller redan äger en bostad är det här det viktigaste:

• Tak på 2 % för den årliga uppräkningen av hyran i hyreskontrakt för bostäder.
• Extraordinär förlängning på upp till två år för hyresgäster vars kontrakt löper ut.
• IVA (den spanska momsen) på 10 % för turistuthyrning från och med den 1 december 2026.
• Nya regler för säsongsuthyrning, som skriftligen måste styrka hyresgästens tillfälliga skäl.

Real Decreto-ley 28/2026, som skulle förlänga förnyelsen av hyreskontrakt och ge hyresgästen ersättning när kontraktet inte förnyas utan skäl, träder bara i kraft den 15 november om Diputación Permanente fastställer det. Enligt publicerade sammanräkningar är det betydligt mer osäkert att det godkänns än att 29/2026 gör det.

Vad föreslår partierna om bostäder inför 29N?

Per den 9 november har de flesta av de stora partierna ännu inte publicerat något komplett valprogram. Tabellen sammanfattar huvudlinjerna utifrån deras uttalanden, parlamentariska initiativ och själva dekreten:

Sammanfattningsvis satsar vänsterblocket på att reglera hyresmarknaden och utöka det offentliga bostadsbeståndet, medan högerblocket vill öka utbudet, sänka skatterna vid köp och avskaffa priskontrollerna. Inget av de stora partierna har aviserat ändringar i impuesto de transmisiones (överlåtelseskatten vid köp av begagnad bostad) eller åtgärder riktade till utländska köpare på nationell nivå.

Hur ser marknaden på Costa del Sol ut i dag?

Oavsett utgången i valurnorna är utgångspunkten dagens priser. Det här är medianvärdena för bostäder till salu i vår marknadsrapport för november 2026:

Det rör sig om utbudspriser, som uppdateras varje månad i vår prisrapport för Costa del Sol. Den internationella efterfrågan och bristen på nyproduktion förklarar de här nivåerna bättre än någon statlig lag, och det beror inte på resultatet av 29N.

Hur omvandlas röster till mandat i provinsen Málaga?

Congreso har 350 ledamöter som fördelas på provinserna efter befolkningsstorlek, med minst två per provins. Provinsen Málaga väljer 11, lika många som 2023. Varje parti ställer upp med en sluten lista och mandaten fördelas enligt D’Hondt-metoden, som delar varje listas röster med 1, 2, 3 och så vidare och tilldelar platserna åt de högsta kvoterna.

I medelstora valkretsar brukar skillnaden mellan D’Hondt och en ren proportionell fördelning vara ett mandat mer eller mindre. Det som väger tyngst är hur partierna ställer upp: att slå ihop kandidaturer gör att inga röster går förlorade, och därför spelar allianser i sista stund lika stor roll som själva algoritmen. I senaten väljer varje provins på fastlandet fyra senatorer och varje väljare kan markera upp till tre.

För bostadsfrågan innebär det i praktiken att nästan ingen genomgripande reform kommer att gå igenom utan överenskommelser mellan flera grupper, och att lagar tar månader att behandla. Inte ens ett skifte i majoritet skulle märkas på marknaden före 2027.

Kan en utländsk köpare rösta i parlamentsvalet?

Nej. I parlamentsval röstar bara personer med spanskt medborgarskap. EU-medborgare som är folkbokförda (empadronados) kan rösta i kommunalvalen och i Europaparlamentsvalet, och medborgare från vissa länder med ömsesidighetsavtal, som Storbritannien eller Norge, bara i kommunalvalen. Därför följer många utländska fastighetsägare på Costa del Sol den här kampanjen utan att kunna delta, trots att besluten påverkar dem direkt.

Lönar det sig att vänta med köpet tills efter valet?

För dig som köper för att bo själv ändrar valet föga: inget av de aviserade förslagen rör Andalusiens impuesto de transmisiones, som fastställs av Junta, eller bolånevillkoren, som beror på euribor och ECB. Andalusien har dessutom inte förklarat några zoner som spända marknader, så taken som är kopplade till dem gäller inte här.

För dig som investerar finns det tre saker att bevaka: resultatet av omröstningen den 12 november om dekretet om förnyelser, IVA på turistuthyrning från december och om nästa regering behåller eller upphäver Ley de Vivienda. En avkastning som beräknas i dag kan förändras inom ett år beroende på vem som styr.

Det väsentliga inför 29N

Kampanjen utlovar mycket buller om bostäder, men de regler som verkligen räknas för en köpare på Costa del Sol är de som redan gäller och de som röstas om den 12 november. Om du överväger ett köp eller en investering hjälper vi på EVS dig att räkna på siffrorna med nuvarande regelverk och med de möjliga scenarierna efter valet.

Vanliga frågor