Verkiezingen van 29N en wonen: wat kan er veranderen als je op de Costa del Sol koopt

De algemene verkiezingen van 29 november veranderen de regels voor het kopen van een woning niet van de ene dag op de andere, maar ze bepalen wel de koers van drie onderwerpen die in de portemonnee voelbaar zijn: de regulering van de huur, de belasting op toeristische verhuur en de steun bij aankoop. Vóór de stembusgang is er nog een andere sleuteldatum: op 12 november wordt gestemd over de twee woondecreten die de markt nu bepalen.

In dit artikel zetten we op een rij wat al van kracht is, wat elke grote partij voorstelt en waar je op moet letten als je de komende maanden overweegt te kopen, te verkopen of te investeren aan de Costa del Sol. We kiezen geen partij: we leggen alleen uit wat het praktisch voor de koper betekent.

Waarover wordt op 29 november gestemd en wat gebeurt er met de woondecreten?

Het Real Decreto 806/2026, op 6 oktober gepubliceerd in het BOE, ontbond het Congreso en de Senado en riep algemene verkiezingen uit voor 29 november. De officiële campagne loopt van 13 tot 27 november.

De oproep kwam enkele dagen nadat het Congreso de eerste woondecreten had verworpen. De regering keurde ze met wijzigingen opnieuw goed als Real Decreto-ley 28/2026 en Real Decreto-ley 29/2026. Nu de Cortes ontbonden zijn, beslist de Diputación Permanente del Congreso of ze blijven bestaan; die wil er op 12 november over stemmen. Als een decreet niet wordt bekrachtigd, vervalt het.

Welke woonmaatregelen zijn al van kracht?

Het Real Decreto-ley 29/2026 geldt sinds 8 oktober, in afwachting van die stemming. Voor wie een woning koopt of al bezit, is dit het belangrijkste:

• Een plafond van 2 % op de jaarlijkse huurverhoging in huurcontracten voor woningen.
• Een buitengewone verlenging van maximaal twee jaar voor huurders van wie het contract afloopt.
• 10 % IVA (de Spaanse btw) op toeristische verhuur vanaf 1 december 2026.
• Nieuwe regels voor seizoensverhuur, waarbij de tijdelijke reden van de huurder schriftelijk moet worden aangetoond.

Het Real Decreto-ley 28/2026, dat de verlenging van huurcontracten zou verlengen en de huurder zou compenseren als het contract zonder reden niet wordt verlengd, zou pas op 15 november in werking treden als de Diputación Permanente het bekrachtigt. Volgens de gepubliceerde tellingen is de goedkeuring ervan veel onzekerder dan die van 29/2026.

Wat stellen de partijen voor op het gebied van wonen voor 29N?

Op 9 november heeft het merendeel van de grote partijen nog geen volledig verkiezingsprogramma gepubliceerd. De tabel geeft de belangrijkste lijnen weer op basis van hun aankondigingen, parlementaire initiatieven en de decreten zelf:

Kortom: het linkse blok zet in op het reguleren van de huur en het uitbreiden van het openbare woningbestand, het rechtse blok op meer aanbod, lagere belastingen bij aankoop en het afschaffen van prijscontroles. Geen van de grote partijen heeft wijzigingen aangekondigd in de overdrachtsbelasting (ITP, impuesto de transmisiones patrimoniales) of maatregelen gericht op buitenlandse kopers op nationaal niveau.

Hoe staat de markt aan de Costa del Sol er nu voor?

Wat er ook uit de stembus komt, het vertrekpunt zijn de huidige prijzen. Dit zijn de mediane vraagprijzen van woningen te koop uit ons marktrapport van november 2026:

Het zijn vraagprijzen, die elke maand worden bijgewerkt in ons prijsrapport voor de Costa del Sol. De internationale vraag en de schaarste aan nieuwbouw verklaren deze niveaus beter dan welke landelijke wet ook, en dat hangt niet af van de uitslag van 29N.

Hoe worden stemmen omgezet in zetels in de provincie Málaga?

Het Congreso telt 350 afgevaardigden, verdeeld over de provincies naar bevolkingsomvang, met een minimum van twee per provincie. De provincie Málaga kiest er 11, evenveel als in 2023. Elke partij presenteert een gesloten lijst en de zetels worden toegewezen volgens de methode-D’Hondt, waarbij de stemmen van elke lijst worden gedeeld door 1, 2, 3 enzovoort en de zetels naar de hoogste uitkomsten gaan.

In middelgrote kiesdistricten bedraagt het verschil tussen D’Hondt en een zuiver evenredige verdeling doorgaans een zetel meer of minder. Het zwaarst weegt hoe de partijen zich presenteren: kandidaturen bundelen voorkomt dat stemmen verloren gaan, en daarom doen last-minute allianties er net zoveel toe als het algoritme. In de Senado kiest elke provincie op het vasteland vier senatoren en kan elke kiezer maximaal drie namen aankruisen.

Voor wonen is het praktische gevolg dat vrijwel geen ingrijpende hervorming zonder akkoorden tussen meerdere fracties zal doorgaan en dat wetten maanden nodig hebben om te worden behandeld. Zelfs een verschuiving in de meerderheid zou de markt niet vóór 2027 voelen.

Mag een buitenlandse koper stemmen bij de algemene verkiezingen?

Nee. Bij de algemene verkiezingen stemmen alleen burgers met de Spaanse nationaliteit. Inwoners uit de Europese Unie die in het gemeentelijk inwonersregister (padrón) staan ingeschreven, mogen stemmen bij de gemeenteraadsverkiezingen en de Europese verkiezingen. Inwoners uit enkele landen met een wederkerigheidsverdrag, zoals het Verenigd Koninkrijk of Noorwegen, mogen alleen bij de gemeenteraadsverkiezingen stemmen. Daarom volgen veel buitenlandse eigenaren aan de Costa del Sol deze campagne zonder te kunnen deelnemen, ook al raken de beslissingen hen rechtstreeks.

Is het verstandig om met kopen te wachten tot na de verkiezingen?

Voor wie koopt om er zelf te wonen, veranderen de verkiezingen weinig: geen enkel aangekondigd voorstel raakt de overdrachtsbelasting van Andalucía, die door de Junta wordt vastgesteld, of de hypotheekvoorwaarden, die afhangen van de Euribor en de ECB. Bovendien heeft Andalucía geen zonas tensionadas (gebieden met een gespannen woningmarkt) aangewezen, dus de daaraan gekoppelde plafonds gelden hier niet.

Voor wie investeert, zijn er wel drie dingen om in de gaten te houden: de uitslag van de stemming op 12 november over het decreet over verlengingen, de IVA op toeristische verhuur vanaf december en de vraag of de volgende regering de Ley de Vivienda handhaaft of intrekt. Een rendement dat je nu uitrekent, kan over een jaar anders uitvallen, afhankelijk van wie er regeert.

Het belangrijkste vóór 29N

De campagne belooft veel lawaai over wonen, maar de regels die er voor een koper aan de Costa del Sol echt toe doen, zijn de regels die al van kracht zijn en die waarover op 12 november wordt gestemd. Overweeg je een aankoop of investering? Dan helpt EVS PROPERTY GROUP je de cijfers door te rekenen met de huidige regelgeving en met de mogelijke scenario’s na de verkiezingen.

Veelgestelde vragen