Valget den 29. november (29N) og boligmarkedet: Hvad kan ændre sig, hvis du køber på Costa del Sol

Parlamentsvalget den 29. november ændrer ikke reglerne for boligkøb fra den ene dag til den anden, men det afgør kursen på tre emner, der kan mærkes på pengepungen: reguleringen af udlejning, beskatningen af turistboliger og støtten til boligkøb. Inden valget er der en anden afgørende dato: Den 12. november stemmes der om de to boligdekreter, som i dag præger markedet.

I denne artikel opsummerer vi, hvad der allerede er i kraft, hvad hvert af de store partier foreslår, og hvad du bør holde øje med, hvis du overvejer at købe, sælge eller investere på Costa del Sol i de kommende måneder. Vi tager ikke stilling: Vi forklarer blot den praktiske betydning for køberen.

Hvad stemmer man om den 29. november, og hvad sker der med boligdekreterne?

Kongeligt dekret 806/2026 (Real Decreto 806/2026), der blev offentliggjort i BOE (den spanske statstidende) den 6. oktober, opløste Congreso og Senado og udskrev parlamentsvalg til den 29. november. Den officielle valgkamp løber fra den 13. til den 27. november.

Udskrivelsen kom få dage efter, at Congreso nedstemte de første boligdekreter. Regeringen vedtog dem igen med ændringer som Real Decreto-ley 28/2026 og Real Decreto-ley 29/2026 (dekreter med lovkraft). Da Cortes er opløst, er det Diputación Permanente del Congreso (Congresos stående udvalg), der afgør, om de fastholdes, og udvalget har planlagt at stemme om dem den 12. november. Hvis et dekret ikke valideres (convalidación), ophører det med at gælde.

Hvilke boligforanstaltninger er allerede i kraft?

Real Decreto-ley 29/2026 har været gældende siden den 8. oktober i afventning af denne afstemning. For dig, der køber eller allerede ejer en bolig, er det vigtigste:

• Et loft på 2 % for den årlige regulering af huslejen i boligudlejningskontrakter.
• En ekstraordinær forlængelse på op til to år for lejere, hvis kontrakt udløber.
• 10 % IVA (spansk moms) på turistudlejning fra og med den 1. december 2026.
• Nye regler for sæsonudlejning, som skriftligt skal dokumentere lejerens midlertidige årsag.

Real Decreto-ley 28/2026, der ville forlænge fornyelsen af lejekontrakter og give lejeren erstatning, hvis kontrakten ikke fornyes uden begrundelse, træder først i kraft den 15. november, hvis Diputación Permanente validerer det. Ifølge de offentliggjorte optællinger er dets vedtagelse langt mere usikker end vedtagelsen af 29/2026.

Hvad foreslår partierne om bolig til valget den 29N?

Pr. 9. november har de fleste af de store partier endnu ikke offentliggjort et fuldstændigt valgprogram. Tabellen opsummerer hovedlinjerne ud fra deres udmeldinger, parlamentariske initiativer og selve dekreterne:

Kort sagt satser venstrefløjen på at regulere udlejningen og udvide den offentlige boligmasse, mens højrefløjen satser på at øge udbuddet, sænke skatterne ved køb og fjerne priskontrol. Ingen af de store partier har meldt ændringer ud for overdragelsesafgiften eller foranstaltninger rettet mod udenlandske købere på nationalt plan.

Hvordan ser Costa del Sol-markedet ud i dag?

Uanset udfaldet af valget er udgangspunktet de nuværende priser. Her er medianerne for boliger til salg fra vores markedsrapport for november 2026:

Der er tale om udbudspriser, som opdateres hver måned i vores prisrapport for Costa del Sol. Den internationale efterspørgsel og manglen på nybyggeri forklarer disse niveauer bedre end nogen statslig lov, og det afhænger ikke af udfaldet af valget den 29N.

Hvordan omsættes stemmer til mandater i provinsen Málaga?

Congreso har 350 deputerede, der fordeles på provinserne efter befolkningstal, med et minimum på to pr. provins. Provinsen Málaga vælger 11, det samme som i 2023. Hvert parti stiller med en lukket liste, og mandaterne fordeles efter D’Hondt-metoden, som dividerer hver listes stemmer med 1, 2, 3 og så fremdeles og tildeler pladserne til de højeste kvotienter.

I mellemstore valgkredse er forskellen mellem D’Hondt og en ren forholdsmæssig fordeling typisk et mandat op eller ned. Det, der vejer tungest, er, hvordan partierne stiller op: Sammenlægning af kandidaturer forhindrer, at stemmer går tabt, og derfor betyder alliancer i sidste øjeblik lige så meget som selve algoritmen. I Senado vælger hver provins på fastlandet fire senatorer, og hver vælger kan sætte kryds ved op til tre.

For boligområdet er den praktiske konsekvens, at næsten ingen gennemgribende reform vil komme igennem uden aftaler mellem flere grupper, og at love tager måneder at behandle. Selv et skifte i flertallet ville ikke kunne mærkes på markedet før 2027.

Kan en udenlandsk køber stemme ved parlamentsvalget?

Nej. Ved parlamentsvalg kan kun borgere med spansk statsborgerskab stemme. EU-borgere, der er tilmeldt folkeregistret (empadronados), kan stemme ved kommunalvalg og Europa-Parlamentsvalg, og borgere fra visse lande med gensidighedsaftale, som Storbritannien eller Norge, kun ved kommunalvalg. Derfor følger mange udenlandske ejere på Costa del Sol denne valgkamp uden at kunne deltage, selv om beslutningerne berører dem direkte.

Er det en god idé at vente med at købe til efter valget?

For dig, der køber for selv at bo i boligen, ændrer valget kun lidt: Intet af de meldte forslag berører overdragelsesafgiften i Andalusien, som fastsættes af Junta de Andalucía, eller lånevilkårene, som afhænger af euriboren og ECB. Andalusien har desuden ikke erklæret nogen anspændte markedszoner (zonas de mercado tensionado), så de lofter, der er knyttet til dem, gælder ikke her.

For dig, der investerer, er der tre ting, du bør holde øje med: udfaldet af afstemningen den 12. november om fornyelsesdekretet, IVA på turistudlejning fra december, og om den næste regering fastholder eller ophæver boligloven (Ley de Vivienda). Et afkast, der er beregnet i dag, kan ændre sig inden for et år afhængigt af, hvem der regerer.

Det vigtigste før 29N

Valgkampen lover megen støj om bolig, men de regler, der reelt har betydning for en køber på Costa del Sol, er dem, der allerede er i kraft, og dem, der stemmes om den 12. november. Hvis du overvejer et køb eller en investering, hjælper vi hos EVS dig med at regne på tallene med de nuværende regler og med de mulige scenarier efter valget.

Ofte stillede spørgsmål